不動産市場操作の禁止

不動産取引を銀行経由で行う提案

アンザン省代表のチン・ラム・シン氏は、法案に不動産市場の操作と混乱行為を禁止する条項を追加し、不動産市場の操作と混乱行為の兆候を明確に定義することを提案した。「近年、操作行為は不動産市場を不安定にし、国の社会経済発展に影響を与えています」とシン氏は述べた。

多くの議員も同様の提案をしている。国防安全保障委員会委員（ ドンナイ省代表）のチン・スアン・アン氏は、不動産市場操作行為を禁止行為リストに加え、不動産価格の操作と固定行為を明確にすることを提案した。「個人的には、不動産操作行為は刑法に規定されている株価操作行為に劣らず危険だと考えています。現在、不動産市場操作行為は巧妙な手口で行われており、バブル状態を引き起こしています。不動産価格は現実に比べて高騰しており、法律で禁止し、具体的な規制を設けて排除する必要があります」とアン氏は提案した。

アン氏によると、不動産市場を操作する行為は、オークションで高額な価格を設定し、その後手付金を取り消して価格をつり上げ、利益を得ることだけではない。あるプロジェクトを利用して他のプロジェクトの価格を「刺激」し、非常に高い価格水準を作り出すことまで含まれる。「徹底して対処しなければ、バブルを生み出し、深刻な事件につながると考えている」とアン氏は強調した。

国会司法委員会のグエン・マイン・クオン副委員長（ クアンビン省代表団）は、法案草案の「政府は、不動産取引において組織や個人が非現金決済を行えるよう条件を整備する政策をとっている」という規定について懸念を表明した。クオン氏によると、非現金決済は、汚職や腐敗行為の防止と撲滅において非常に重要な解決策である。そのため、不動産取引のような大規模な取引においては、政府は条件整備だけでなく、非現金決済を義務化するよう取り組むべきだと提言した。

代表者 チン・スアン・アン（ドンナイ代表団）

チン・スアン・アン代表は、不動産取引における決済に関する規制に賛同を表明した。この規制では、プロジェクト投資家と不動産事業者は、ベトナム国内の銀行口座を通じて顧客から資金を受け取る必要があるとされている。「不動産に関連するすべての取引は、投資家や事業者だけでなく、銀行を通じて決済されるべきです。キャッシュレス決済の導入は大きく前進しましたが、さらに改革を進めていく必要があると思います」とアン代表は提言した。

不動産関連のすべての取引は、投資家や企業だけでなく、銀行を通じて決済される必要があります。キャッシュレス決済に向けて大きな前進を遂げましたが、さらなる革命を起こすことを提案します。

国防安全保障委員会常勤委員（ドンナイ代表団）チン・スアン・アン代表

ブローカーは「投げてキャッチ」して市場を混乱させる

不動産取引フロアに関する規制について、経済委員会のヴー・ホン・タン委員長は、前回の法案受理・改正報告書の中で、多くの国会議員の意見を踏まえ、説明と承認を経て、法案は不動産取引にフロアを経由することを義務付ける規定を削除し、奨励するにとどめたと述べた。「不動産取引を義務付けることは搾取のリスクにつながり、健全で安全かつ持続可能な不動産市場の発展を保証しない」とタン委員長は述べた。さらに、法案は、個人が当事者となる不動産取引は公証・認証を受けなければならないと規定している。当事者の一方が不動産事業者である場合は、公証・認証は不要である。

ホアン・ヴァン・クオン副代表（ハノイ代表団）は、不動産取引契約は公証を必要とせず、取引フロアを通じて確認できるべきだと述べた。クオン氏は、取引フロアは不動産市場を構成する3つの要素の一つであるものの、現行の不動産業法では、フロアが仲介だけでなく売買の両方の業務に関与できることを認めており、その機能が適切に規制されていないと分析した。「本来、取引フロアは仲介のみを行うべきなのに、今では売買の両方の業務を行っており、投げ合いと受け合いの行為と呼ばれ、市場を混乱させている」とクオン氏は強調した。

そこから、クオン副議長は、法律をより厳格に規制し、フロアは仲介機能のみを担い、顧客と政府に提供する情報に責任を負わなければならないと提案しました。同時に、フロアは売買に参加できず、契約に基づき、公証人手数料と仲介手数料に相当する取引確認手数料のみを受け取ることになります。クオン副議長によると、このアプローチにより、フロアは仲介人としての役割を適切に遂行し、顧客に助言し、政府に市場情報を提供する責任を負うことになります。

クオン議員との討論において、グエン・ヴァン・タン議員（タイビン省代表団）は、公証は現在多くの問題を抱えているものの、公証を省略したり、取引所に権限を与えたりすれば「非常に危険だ」と述べた。タン議員は、取引は公証を通じてのみ確認されるべきであり、取引所は国家法を代表できないと主張した。

ホアン・ヴァン・クオン議員が不動産取引の売買禁止を提案した際、「理論的に考えている」と述べた。「現実的には、価格が分かっている以上、禁止することはできません。議員の皆様もご存知の通り、高層ビル、特に国有企業や大手民間企業のビルは、投資家に翌日問い合わせたところ完売したと言われたにもかかわらず、不動産取引の現場に行ってみると、まだ高値で売られており、1.5倍、あるいは2倍の値段がつけられていたのです。これは非常に危険です」とタン氏は述べ、取引の自由化を提案した。「良質のワインに藪は不要」であり、取引が良ければ顧客は来るが、悪ければ顧客は来ないからだ。

代表者からの意見を聞いた後、経済委員会のヴー・ホン・タン委員長は、代表者全員が取引フロアの質と専門性の向上を望んでいると述べた。そのため、起草委員会は、取引フロアが市場の混乱を引き起こす可能性のある売買に直接関与することなく、仲介機能を果たす方法を検討する予定である。

基礎工事をする前にアパートの保証金を受け取るべきでしょうか?

将来の住宅取引に関して、法案は2つの選択肢を提示している。第一に、プロジェクトが事業開始に必要な条件（土地使用権、建築許可、アパートまたは住宅併設複合施設の基礎工事受入書類などのいずれかを含む）をすべて満たしている場合、投資家は顧客から保証金を徴収することができる。第二に、プロジェクトの基本設計が評価され、土地使用権のいずれかの書類を保有している場合、投資家は保証金を徴収することができる。保証金の上限額は、販売価格またはリース購入価格の10%を超えない。

トラン・ホン・グエン副代表（ビントゥアン代表団）は、顧客にとってリスクが低いため、オプション1に従って規制することを提案した。グエン副代表によると、プロジェクトの基本設計審査の直後から手付金を徴収すると、手付金の受領からプロジェクトの実際の実施までに非常に長い時間がかかることになる。一方、不動産市場は近年複雑な展開を見せており、不動産プロジェクトの投資家が手付金や出資契約の形態を悪用して恣意的に資金を調達し、混乱と不安を引き起こしている事例が依然として存在する。多くのプロジェクトでは、手付金の受領後5年、あるいは10年経ってもプロジェクトが実施されていない。

一方、ファム・ヴァン・ホア副議長（ドンタップ代表団）は、選択肢2を支持した。「投資家は非常に好意的で、顧客も受け入れている」からだ。ホア氏は、投資家は必ずしも100%の資本金を保有しているわけではなく、プロジェクトを立ち上げるために銀行からの借入も必要だと分析した。10%の頭金は住宅価格に比べてそれほど高くないため、投資家がプロジェクト遂行に必要な資金を確保できる条件が整い、両者の間に信頼関係が築かれる。さらに、頭金を支払った顧客は割引を受けられるというメリットもある。「投資家が土地使用権に関する書類、つまり土地の賃借権と土地使用料の支払いに関する決定書を保有している場合、投資家は不正行為をしていないと言えるでしょう」とホア氏は述べた。

ファム・ヴァン・ホア代表（ドンタップ代表団）

同様に、グエン・ティ・ヴィエット・ンガー副大臣（ハイズオン省代表団）も、企業と投資家の発展を促す条件を整えるため、選択肢2を選択することを提案した。ンガー氏は、選択肢2は顧客にとってより多くのリスクをもたらす可能性があるものの、管理を強化し、政府機関の責任を強化することで克服できると認めた。一方、選択肢1は顧客にとってより安全となる一方で、企業の機会を狭めることになり、企業の発展を促進し、そのメカニズムを整備するという考え方に反しているように思われる。

フイン・ティ・フック代表（バリア・ブンタウ代表団）は、預託金の額を草案の10%ではなく5%以下に規定することを提案した。この額は、預託者と預託者の双方が相互の信頼を維持し、預託義務を認識し、同時に預託が資金調達目的ではないことを保証するのに十分な額である。

経済委員会のヴー・ホン・タン委員長は、どちらの選択肢にも長所と短所があると述べた。選択肢1の場合、長所は弱者である買い手の利益を保護できる点だが、企業側は潜在的な投資家へのアクセスを確保できない。選択肢2の場合、長所は企業にとって有利な条件を整えられる点だが、基本設計から建設許可の交付まで多くの手順を要し、遅延する可能性があり、国民の利益に影響を与える。「もし明確でない場合、あるいは合意に至らない場合は、国会が意見を述べることができるよう、この内容について投票を行うことを提案します」とタン委員長は述べた。

ソースリンク: https://thanhnien.vn/cam-thao-tung-thi-truong-bat-dong-san-18523103123031237.htm