不動産取引を銀行を通じて行う提案
アンザン省代表のチン・ラム・シン氏は、法案に不動産市場の操作や混乱行為を禁止する条項を追加し、不動産市場の操作や混乱行為の兆候を明確に定義することを提案した。「過去において、操作行為は不動産市場の不安定化を引き起こし、国の社会経済発展に影響を与えてきました」とシン氏は述べた。
多くの議員も同様の提案をしている。国防安全保障委員会の専門委員であるチン・スアン・アン氏（ ドンナイ省議員）は、不動産市場操作行為を禁止行為リストに含めるとともに、不動産価格の操作・固定行為を明確化することを提案した。「個人的には、不動産価格操作行為は、刑法に規定されている株式操作行為に劣らず危険だと考えています。現在、不動産市場操作行為は巧妙な手口で行われており、バブル状態を引き起こしています。不動産価格は現実に比べて高騰しており、法律で禁止し、具体的な規制を設けて排除する必要があります」とアン氏は提案した。
アン氏によると、不動産市場を操作する行為は、オークションで高額な価格を設定し、その後手付金を取り消して価格をつり上げ、利益を得ることだけではない。あるプロジェクトを利用して他のプロジェクトの価格を「刺激」し、非常に高い価格水準を作り出すことまで含まれる。「徹底して対処しなければ、バブルを生み出し、深刻な事態につながると考えている」とアン氏は強調した。
国会司法委員会のグエン・マイン・クオン副委員長（ クアンビン省代表団）は、法案の条項について懸念を表明した。「政府は、不動産取引において組織や個人が非現金決済を行うことを容易にする政策をとっています。クオン氏によると、非現金決済は、汚職や腐敗行為の防止と撲滅において非常に重要な解決策です。そのため、不動産取引のような大規模な取引においては、政府は非現金決済を単に容易にするのではなく、義務付ける方向に進むべきだと提言しました。」
代表者 チン・スアン・アン（ドンナイ代表団）
チン・スアン・アン代表は、不動産取引における決済に関する規制に賛同を表明した。この規制では、プロジェクト投資家と不動産事業者は、ベトナム国内の銀行口座を通じて顧客から資金を受け取る必要があるとされている。「不動産に関連するすべての取引は、投資家や事業者だけでなく、銀行を通じて決済されるべきです。非現金決済の導入において大きな前進を遂げましたが、さらなる改革が必要だと考えています」とアン代表は提言した。
国防安全保障委員会常勤委員（ドンナイ代表団）チン・スアン・アン代表
ブローカーの「投げて捕まえる」行為が市場を混乱させる
不動産取引フロアに関する規制について、経済委員会のヴー・ホン・タン委員長は、以前の法案受理・修正報告書の中で、多くの国会議員の意見を踏まえ、説明と承認を経て、法案は不動産取引にフロアを経由することを義務付ける規制を削除し、奨励するにとどめたと述べた。「不動産取引を義務付けることは搾取のリスクにつながり、健全で安全かつ持続可能な不動産市場の発展を確保することにはなりません」とタン委員長は述べた。さらに、法案は、個人が当事者となる不動産取引には公証と認証が必要であると規定している。当事者の一方が不動産事業者である場合は、公証と認証は不要である。
ホアン・ヴァン・クオン副代表（ハノイ代表団）は、不動産取引契約は公証を必要とせず、取引フロアを通じて確認できるべきだと述べた。クオン氏は、取引フロアは不動産市場を構成する3つの要素の一つであるものの、現行の不動産業法では、フロアが仲介だけでなく売買の両方の業務に関与できることを認めており、その機能を適切に規制していないと分析した。「本来、取引フロアは仲介のみを行うべきなのに、現在は売買の両方の業務を行っており、『投げ合い』と称され、市場を混乱させている」とクオン氏は強調した。
そこから、クオン副議長は、法律をより厳格に規制し、取引所は仲介機能のみを担い、顧客と政府に提供する情報に責任を負わなければならないと提案しました。同時に、取引所は売買に参加できず、契約に基づき、公証手数料と仲介手数料に相当する取引確認手数料のみを受け取ることになります。クオン副議長によると、このアプローチにより、取引所は仲介人としての役割を適切に遂行し、顧客に助言し、政府に市場情報を提供する責任を負うことになります。
クオン議員との討論において、グエン・ヴァン・タン議員（タイビン省代表団）は、公証制度には現在多くの問題があるものの、公証制度が無視されたり、取引所に権限が拡大されたりすれば「非常に危険だ」と述べた。タン議員は、取引は公証制度を通じてのみ確認されるべきであり、取引所は国家法を代表できないと主張した。
ホアン・ヴァン・クオン議員が取引所の売買禁止を提案した際、「理論的に考えていた」とタン氏は述べた。「現実的には、人々が知っている価格を通じて売買する方法はたくさんあるため、禁止することは不可能です。議員は皆知っていますが、過去には高層ビル、特に国有企業や大手民間企業が所有するビルでは、翌日投資家に「売り切れました」と伝えても、実際に不動産フロアに行ってみると、まだ高値、時には1.5倍、あるいは2倍の価格で売られていたのです。これは非常に危険です」とタン氏は述べ、取引所を自由にすることを提案した。「良質のワインに藪は不要」であり、取引が良ければ顧客は来るが、良質でなければ顧客は来ないからだ。
代表者からの意見を聞いた後、経済委員会のヴー・ホン・タン委員長は、代表者全員が取引フロアの質と専門性の向上を望んでいると述べた。そのため、起草委員会は、取引フロアが市場を混乱させる可能性のある売買への直接参加ではなく、仲介機能を果たす方法について検討する予定である。
基礎工事前にアパートの保証金を受け取るべきでしょうか？
将来の住宅取引に関して、法案は2つの選択肢を提案している。第一に、プロジェクトが事業開始に必要な条件（土地使用権、建築許可、アパートまたは住宅併設複合施設の基礎工事受入書類などのいずれかを含む）をすべて満たしている場合、投資家は顧客から保証金を徴収することができる。第二に、プロジェクトの基本設計が評価され、土地使用権のいずれかの書類を保有している場合、投資家は保証金を徴収することができる。保証金の上限額は、販売価格またはリース購入価格の10%を超えない。
トラン・ホン・グエン副代表（ビントゥアン代表団）は、顧客にとってリスクが低いため、オプション1に従って規制することを提案した。グエン副代表によると、プロジェクトの基本設計が審査された直後に手付金を徴収すると、手付金の受領からプロジェクトの実際の実施までに非常に長い時間がかかることになる。一方、不動産市場は近年複雑な展開を見せており、不動産プロジェクトの投資家が手付金や出資契約の形態を悪用して恣意的に資金を調達し、混乱を引き起こすケースが依然として存在する。手付金を受領してから5年、あるいは10年経ってもプロジェクトが実施されていないプロジェクトも数多くある。
一方、ファム・ヴァン・ホア副大臣（ドンタップ代表団）は、「投資家は非常に好意的で、顧客も受け入れている」という理由で、選択肢2を支持した。ホア氏は、投資家は必ずしも100%の資本金を保有しているわけではなく、プロジェクトを立ち上げるために銀行からの借入も必要だと分析した。10%の頭金は住宅価格に比べてそれほど大きくないため、投資家がプロジェクト遂行に必要な資金を確保できる条件が整い、両者の間に信頼関係が築かれる。さらに、頭金を支払った顧客は割引を受けられるというメリットもある。「投資家が土地使用権に関する書類、つまり土地の賃借権と土地使用料の支払いに関する決定書のいずれかを保有している場合、投資家は不正行為をしていないと言えるでしょう」とホア氏は述べた。
ファム・ヴァン・ホア代表（ドンタップ代表団）
同様に、グエン・ティ・ヴィエット・ガー副大臣（ハイズオン省代表団）も、選択肢2を選択することを提案しました。選択肢2は企業と投資家の発展を促す条件を整えるからです。ガー副大臣は、選択肢2は顧客にとってより多くのリスクをもたらす可能性があるものの、管理を強化し、政府機関の責任を強化することで克服できると認めました。一方、選択肢1は顧客にとってより安全ですが、同時に企業の機会を狭めることになり、企業の発展を促進し、そのメカニズムを整備するという考え方に反するように見えます。
フイン・ティ・フック代表（バリア・ブンタウ代表団）は、預託金の額を草案の10%ではなく5%以下に規定することを提案した。この額は、預託者と預託先双方が相互の信頼を維持し、それぞれの義務を認識し、同時に預託金が資金調達目的ではないことを保証するのに十分な額である。
経済委員会のヴー・ホン・タン委員長は、どちらの選択肢にも長所と短所があると述べた。選択肢1の長所は、弱い立場の当事者である買い手の利益を保護できる点だが、事業側では潜在的な投資家へのアクセスを確保できない。選択肢2の長所は、事業に有利な条件が整う点だが、基本設計から建設許可まで多くの手順が必要で、遅延する可能性があり、国民の利益に影響を与える。「もし明確でない場合、あるいは合意に至らない場合は、国会が意見を述べることができるよう、この内容について投票を行うことを提案します」とタン委員長は述べた。
[広告2]
ソースリンク
コメント (0)