さらに、不動産業における違反行為はより複雑かつ巧妙な傾向を伴って発生しており、特に不動産価格は四半期ごと、年ごとに継続的に上昇しています。
投機と市場操作の問題
最近、多くの地域、特にハノイ、ダナン、ホーチミン市といった大都市では、数十年も放置され「覆い隠された」まま放置された「ゴースト」都市や、数千ヘクタールにおよぶ大小さまざまな住宅プロジェクトが、よく見られる光景となっています。これは、巨額の利益を上げるための好機を狙った、組織的な投機行為であり、土地資源の浪費につながるだけでなく、不動産価格の急騰の直接的な原因の一つにもなっています。
ベトナム不動産協会の市場調査データによると、2024年第3四半期の不動産価格は引き続き急騰しました。具体的には、土地セグメントはプライマリーマーケットにおいて平均約3.5%の上昇を記録しました。同様に、低層住宅は5～10%の増加となりました。特にアパートセグメントは、価格が平均24%上昇し、新規供給総量が前四半期比約20%減少するなど、新たな水準に達しました。ハノイ、ダナン、 ホーチミンの各市場では、それぞれ前年同期比64%、30.6%、46.2%の上昇となりました。
投機問題に加え、土地収用は土地使用権オークションを悪用した市場操作の兆候であり、国家予算への財源投入というメリットに加え、土地使用権オークションの最大の制約となっている。多くの地域では「オークションブローカー」が出現し、互いに共謀して開始価格の数十倍もの高値で入札し、「仮想価格」を作り出してオークションで売却された土地を売買したり、以前低価格で購入された近隣の土地を処分したりしている。
その結果、異常に高い価格を設定した後、利益を上げるための迅速な流動化という目標を達成するために、「オークションブローカー」は当然手付金を放棄することになります。なぜなら、手付金は主催団体が提示した開始価格に基づいて計算された土地区画の合計価値の約10〜20％に過ぎず、この価格はその地域の実際の市場価格よりも低いことが多いためです。
これはオークション参加者の利益に直接影響を与えるだけでなく、この仮想価格が新しい住宅プロジェクトの補償と敷地の整地の参考として使用する必要がある場合、不動産市場に悪影響を及ぼします...
「2024年第3四半期、不動産市場はプラス回復を記録しましたが、新型コロナウイルス感染症のパンデミック以前ほど活況ではありません。新規供給は依然として限られており、不動産価格は依然として高止まりしています。この状況にはいくつかの理由が考えられます。例えば、住宅や事業に対する人々の需要は高いものの供給は少なく、需要が供給を上回っていること、不動産プロジェクトの投入コスト（建設資材、土地使用料など）が上昇していることなどです。特に、多くの地域で、土地使用権オークションを通じて市場を操作するための価格上昇やインフレの兆候が見られます」と、グエン・ベト・フン建設副大臣は述べた。
放棄された土地を「抱きかかえる」プロジェクトに対する強力な措置
不動産価格操作と投機という「地下の波」から得られた教訓は、不動産市場に多くの影響を残しました。仮想的な土地熱が高まり、住宅、生産、事業など、真のニーズを持つ人々が土地にアクセスできなくなっています。土地を手に入れたいと思っても、多額の投機資金を支払わなければならず、その結果、土地は放棄されてしまいます。また、新規事業を開発する企業は、投資額と土地価格の上昇により利益を保証できないことを懸念しています。貧困層はますます多くの資金を支払わなければならず、徐々に住宅を所有する能力を失っています。
生産、事業、雇用創出、社会の剰余価値への投資資源が土地に「埋もれている」ことが懸念される。投機目的で利用されていない土地は関連産業の成長を刺激せず、長期的には供給が長期にわたって蓄積されると、銀行システムにおける投資家の不良債権につながり、ある時点で経済全体にインフレを引き起こすことになる。
「国家管理機関と地方自治体は、投機目的で土地を『保有』したものの、開発・利用に供されることなく長年放置されているプロジェクトに対し、主観的・客観的な原因を具体的に検討・評価し、強力な措置を講じる必要があります。十分な実施能力のあるプロジェクトについては、継続して実施できるメカニズムを構築する必要があります。一方、刑法は不動産取引における価格操作、価格吊り上げ、価格押し付け行為の取り扱いについても明確に規定しています。違反行為を速やかに是正するためには、これらの規定を厳格に運用する必要があります」と、ベトナム不動産協会副会長のグエン・ヴァン・ディン博士は述べました。
経済専門家のディン・チョン・ティン准教授によると、不動産価格を安定させ、急激かつ突発的な上昇を抑制するためには、投機と価格インフレを防ぐことが最も重要だ。したがって、管轄当局は、土地使用権オークションを含む不動産取引において、売却価格を実際の市場価値に戻し、抑制するためのより抜本的な措置を講じる必要がある。
世界各国は、不動産税に関する法令を通じて、実際の市場価値に基づいて不動産価格をコントロールすることに大きな成功を収めてきました。約20年前、党中央委員会は不動産税改革に関する決議を出しましたが、現在に至るまでこの政策は実施されていません。
したがって、不動産市場向けの別個の税制法令を制定し、それを安定的かつ長期的に実施する必要があります。したがって、放棄された不動産、何度も売却される物件、または多くの不動産を所有している物件には、現在利用可能な土地面積と建築面積の賃料と同等のレベルまで、高い税金を課す必要があります」とディン・チョン・ティン准教授は述べました。
さらに、専門家は、法的問題も不動産市場の停滞につながる大きな原因の一つだと考えています。不動産市場の問題の検討と解消に関する首相の特別作業部会は、多くの作業を完了しました（停滞していた1,200件のプロジェクトのうち、800件以上の問題が解決されました）。
特に、2024年8月1日からは、改正法や補足法が正式に発効し、多くの新しい規制がすぐに法的障害を取り除くと予想されるため、管理機関は、プロジェクトの進捗を加速し、市場への供給を増やすために、法律関連文書や実施指示書の発行を加速する必要があります。同時に、大多数の人々のニーズに応えるために、社会住宅プロジェクトと低価格の商業住宅を優先することに重点を置き、社会保障政策の有効性を確保する必要があります。
現時点で最も重要な問題は、依然として、メカニズム、政策、管理ツール、制裁を通じて投機を減らし、防止し、不動産市場を長期的に均衡した状態に戻すという国家の規制の役割です。
最近改正・補足された法制度は施行されましたが、引き続き意見を聴取し、経験を総括して未解決の課題を引き続き修正していく必要があり、供給量の増加と販売価格の安定を図るためには、投資政策の承認問題と、同時に投資家による土地利用の承認問題を徹底的に解決する必要があります。
ハノイ不動産クラブ副会長グエン・テ・ディープ
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出典: https://kinhtedothi.vn/can-xu-ly-nghiem-hanh-vi-dau-co-thao-tung-gia-nha-dat.html
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