郊外の土地市場が活況を呈している。
ダン・トリ紙の記者による最近の調査によると、土地の区画整理や売却の禁止措置が段階的に解除された後、土地市場は徐々に回復しつつある。 ハノイ郊外やバクニン省、バクザン省、ニンビン省などの周辺地域では、取引が再開され始めているものの、その規模はまだかなり小さい。
例えば、ハノイ市タックタット区のビンイエン村とタンサ村では、幅4～5メートルの道路沿いの区画整理された土地が現在1平方メートルあたり1600万～2000万ベトナムドンで販売されており、「土地熱」の時期と比べて約30％の下落となっている。特に、路地裏の区画整理された土地の価格は1平方メートルあたりわずか1100万～1200万ベトナムドンで、ピーク時と比べて40～50％の下落となっている。
特筆すべきは、市場から一時的に姿を消していた不動産仲介業者が、今や復活を遂げ、積極的に土地の販売促進活動を行っていることだ。多くの不動産ウェブサイトには、6億ベトナムドンから約10億ベトナムドンの価格帯で、区画整理された土地の広告が掲載されている。
ホアラックハイテクパーク（ハノイ市タットタット区）近郊の土地が赤字覚悟で売りに出されている（写真：ハフォン）。
不動産投資家のグエン・ドゥック・タン氏によると、最近、土地投資家が「損切り」を余儀なくされたケースのほとんどは、資金繰りが「破綻」したアマチュアや経験の浅い投資家によるものだったという。一方、多くの「大物投資家」は、依然としてこの状況を利用して有望な地域で土地を買い集めている。
「郊外の土地は、流動性と価値の高さから、ハノイの投資家にとって依然として魅力的な物件です。資金力のある多くの投資家が、近い将来に分割販売するために、広大な土地を『買い集めている』のです」とタン氏は述べた。
グエン・ティ・ハンさん（ハノイ市ドンアイン区）は、1年以上一時的に別の仕事に就いていたが、最近、不動産仲介業に復帰することを決めた。ハンさんによると、郊外の土地取引はここ2ヶ月で若干改善が見られるものの、ほとんどの投資家は依然として様子見の姿勢だという。
ハン氏によると、手頃な価格帯の土地区画では、投資家と実際の購入者の数はほぼ同数だという。こうした区画の投資家は、小規模なプロジェクトや即時利用を目的とした投資を行うため、必ずしも潤沢な資金を持っているわけではないが、必要な資金はすぐに用意できる場合が多い。
ベトナム不動産仲介業者協会（VARS）が発表した第3四半期の不動産市場レポートによると、所有権証明書付きの土地と20億ベトナムドン以下の価格帯の商業用住宅の取引件数が大幅に増加した。特にインフラ投資が行われている地域や工業地帯に隣接する地域で顕著で、販売価格は前四半期比で5～7％上昇した。
これは土地区画市場における唯一の明るい兆しでもある。というのも、1区画あたり30億ベトナムドン以上の価格帯の土地区画の取引は依然として非常に低迷しているからだ。
郊外の土地は価格上昇の可能性が高いが、投資家はどのような点に留意すべきだろうか？
郊外の土地には依然として大きな可能性が秘められているものの、専門家によると、現在の市場には特に流動性の面でリスクが伴うため、投資家は慎重になる必要がある。さらに、区画整理された土地の市場は、ある程度、依然として大手企業による操作を受けている。
不動産専門家のトラン・カイン・クアン氏は、今年の市場にはチャンスはあるものの、その内容はかなり曖昧であり、真のチャンスが到来するのは2024年になるだろうと考えている。土地は依然として高い収益性を秘めた分野だが、現状では一般の人々には手が届かないため、慎重な選定が必要となる。
郊外の細分化された土地の流動性は依然として低い（写真：ハフォン）。
クアン氏は、土地の購入機会は2つのグループ、すなわちプロの投資家と、すぐに現金を用意できる一般の購入者にとってのチャンスになると述べた。素人投資家は安易に飛びつくべきではなく、もし飛びつくのであれば、長期的なキャッシュフローと3～5年の長期的な展望が必要だと指摘した。
「現状を踏まえると、投資家は30％、次に25％、そして最終的には20％の割引を提案する可能性がある。買い手は自信を持って交渉すべきであり、15～20％の割引が現実的な選択肢となるかもしれない。今年の後半から2024年の初めにかけてが、購入に最適な時期となるだろう」と、この専門家は指摘した。
一方、一部のプロの投資家は、都市部の土地、特に大都市郊外の土地はほぼ飽和状態にあり、収益率が低下していると考えている。対照的に、多くの省では土地価格が比較的低く抑えられており、価格上昇の可能性が高いと見られている。
しかし、高収益には高リスクが伴います。そのため、安全性を確保するには、地方の土地に投資する際には、3～5年以上かかる場合もある待機期間を覚悟する必要があります。これは遊休資金にのみ適しており、レバレッジを効かせた投資は避けるべきです。
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