投資のための不動産評価には、市場価値について深く継続的に考えることが必要です。

シティの金融・マーケティング大学、不動産ビジネス評価学科長のグエン・ミン・ゴック准教授によると。ホーチミン市では、投資家が価格についてのみ知っていて、価格に関する情報のみを集めていると、投資活動においてより魅力的で効果的な思考領域、つまり市場価値について考えることを見逃してしまいます。

不動産の価格、市場価値、および（本質的、中核的）価値に関連する問題をより深く理解するために、 TG&VNはホーチミン市金融マーケティング大学の不動産ビジネス評価学科長であるグエン・ミン・ゴック准教授と対談しました。ホーチミン

グエン・ミン・ゴック准教授、価格は不動産投資活動に大きく影響を与える要因の 1 つです。これについてさらに説明していただけますか?

土地 - 不動産には価格がつきものです。ベトナムでは、適正価格、あるいは大部分は不適正価格の上昇により、社会のあらゆる層が不動産投資活動に取り組むようになりました。過去 30 年間の土地および不動産価格の客観的現実と主観的な動向により、多くの個人および組織が感情的、経済的、および理性的なバランスを失っています。

土地価格 - 不動産は、その土地 - 不動産の価値を金銭的に表現したもので、その土地 - 不動産に対して支払わなければならない金額を意味します。土地、つまり不動産の価格は一般的に価値を中心に変動する量です。土地・不動産の需要と供給が一致すると、価格がその土地・不動産の価値を反映して一致することがありますが、このようなケースはほとんど起こりません。土地や不動産の価格は、供給が需要より少ない場合、その価値よりも高くなります。逆に、供給が需要を上回った場合、価格は価値よりも低くなります。

Định giá bất động sản để đầu tư cần tư duy sâu và liên tục về giá trị thị trường

准教授、グエン・ミン・ゴック博士。（出典：RED）

これはミクロ経済学における古典的な知識です。しかし、さまざまな理由から、多くの人はそのような一般的な言葉で止まってしまう（または知るだけになってしまう）ことがよくあります。多くの場合、不動産投資に関する思考を適用し、発展させる能力がありません。「市場には独自の声がある」「理論はすべて灰色。生命の木だけが永遠に緑だ」とよく言われます。不動産投資家は、一般的な知識を把握し理解するだけでなく、それぞれの具体的な意思決定やアプローチについて、独自の思考を養う必要があります。

それで、通常、価格に影響を与える要因は何でしょうか?

価格は通常、市場における需要と供給によって決まります。しかし、「市場」というカテゴリーを正しく包括的に理解する必要があります。メディアでよく取り上げられる、アパート、土地、商業地など、人気のあるエリア、セグメント、商品などの市場は、市場全体のほんの一部にすぎません。

ベトナムの365,000平方キロメートルの面積と、土地上の資産（建設工事や多年生樹木などの土地に付随する資産を含む）を考慮すると、市場全体ははるかに大きく、多様化しています。一方で、投資家が価格のことばかり考え、価格に関する情報収集にとどまっていると、投資活動においてより魅力的で効果的な思考領域を見逃してしまうことになります。これらは市場価値についての考えです。

不動産市場価値の概念についてまだ多くの人が漠然と理解していますが、これをもっと明確に説明していただけますか?

市場価値を理解するには、まず価値（本質的 - 中核的）の概念を理解する必要があります。この問題については以下でさらに詳しく説明します。不動産の市場価値とは、特定の目的に使用される不動産の機能と用途です。これらの目標は、一般的な目標でも、各個人または組織に固有の目標でもかまいません。現実には、さまざまな対象者に対して多種多様な目標が存在します。つまり、対象となる不動産の数は数千以上にも及ぶ可能性があるのです。

不動産市場の価値には、使用価値と交換価値という 2 つのカテゴリがあると言われています。不動産は、生活、ビジネス、利益のためだけに使われるのではなく、さまざまな目的、時には奇妙な目的のために使われます。

たとえば、珍しい昆虫の成長を観察するために春を待つためだけに土地を購入した人がいました。あるいは、資金調達に非常に適したタイプの不動産もあります。この不動産を資金として活用する場合、1000億ドンの資金調達となるが、自由に売買した場合、価格は300億ドンにしかならない。つまり、この不動産は金融不動産です。

上記の例から、不動産の市場価値を考えることは、従来の売買や居住の観点を超えていることがわかります。それらは市場の多様なニーズから生じる特定の特殊な目的に役立ちます。また、レンタル価格やフリーセール価格では、それらがもたらす価値を測ることはできません。

したがって、投資家は市場価値を正確に把握するために、各セグメントおよび各顧客に合わせて各不動産をカスタマイズする必要があります。社会の中で個人や組織が享受し実感できる不動産の価値を市場価値（価格カテゴリーよりも広い）と捉えています。

ということは、市場価値は不動産価値に大きく左右されるということですか?

不動産価値は、不動産評価の中で最も興味深いものですが、同時に最もとらえどころがなく、測定が難しい領域でもあります。不動産投資家は、市場価値を理解することから始めて、不動産価値に関連する問題を学び、習得することができます。市場価値とは異なり、ここでの不動産価値には「市場」という言葉は含まれていません。言い換えれば、市場が存在する前、市場が形成される前は、不動産には独自の価値がありました。

価値は抽象的な概念であり、適合性、人間のニーズの満足という観点から見た土地、不動産の意味です。不動産は、単独でも人間のニーズを満たす能力を持っていますが、その価値は、前述の主要なニーズとの相互作用を通じて、物や現象と結びつき、総合的な価値体系を形成します。

准教授のNguyen Minh Ngoc博士は、この分野における不動産評価のトレーニングと実践において長年の経験を持っています。（出典：RED）

不動産投資家は、市場価値を理解することから始めて、不動産価値に関連する問題を学び、習得することができます。市場はカテゴリーです。形式としては;一連の規則です。あるいは、市場を一連のシナリオとして理解します。それは変動と段階の文脈です...市場全般、特に不動産市場については、多くの見解、視点、発言があります。そして、不動産の市場価値も予測不能に変化します。

しかし、不動産の根源に迫ってみると、不動産そのものの核心的な価値が見つかります。これらの中核となる本質的価値は、人類文明の不変の根本的なニーズと結び付けられれば、世界のどこの市場にも依存しない不動産の基本的な価値体系を生み出すことになります。

読者が不動産の本質的な中核的価値をよりよく理解できるように、具体的な例をいくつか挙げていただけますか?

たとえば、原生林、淡水湖の中の島、洞窟、山頂などは、常に価値があります。しかし、このタイプの不動産には別個の市場（支店市場）は存在しません。もう一つの例として、イエンバイ省タックバ湖の底深くに眠る、鳩の血のような色をした純粋で鮮やかな赤色のルビー石には、大きな内在的価値があります。

しかし、次の 2 つの理由から市場価値はありません。1) 湖の下にあるため、稼働中の宝石市場に投入されることが見つかっていない。 2/ ベトナムでも世界でも宝石市場がまだ形成されていないことです (人々がルビー石を十分に理解していないため、ルビー石を貴重なものとみなしていないとき)。

財産の使用価値と交換価値の観点からこの問題を考えると、この石には使用価値がない（市場価値がない）ということになります。一方、このルビーが見つかり、世界一周の旅と交換されると、交換価値が生まれ、価格の範疇ではなく、市場価値（石を受け取った人の喜びや気持ち）の関係に変化していきます。ベトナムの不動産投資では、この考え方を応用して隠れた価値を特定し、それを不動産市場に取り入れる必要があります。使用または交換用の独自のサブマーケットを作成することもできます。

では、不動産に効果的に投資するために、投資家はどのような要素に注意を払うべきだと思いますか?

実際、ベトナムでは独特だと考えられている（しかし世界では人気がある、または世界にそのタイプの不動産の支店市場がない）不動産の「タイプ」に関する多くの研究の中で、私はベトナムの不動産市場で流通している、これまで知られていなかったタイプの不動産を発見しました。その理由は、ベトナムが発展途上であり、過去30年間、市場参加者は、探索や創造的思考をほとんどせずに、アクセスしやすい「タイプ」に焦点を当てることが多いためです...

したがって、優れた専門知識と不動産評価能力を適用すると、投資家は混雑した市場に眠っている、誰も拾っていない無数の貴重な「ダイヤモンド」を完全に見つけることができます。言い換えれば、これは投資家にとって、価値があり持続可能な不動産資産を潜在的に非常に低価格で所有する機会です。

しかし、投資家は世界の主要な動向や不動産にまつわる自然法則を理解し、人類の「変化」を予測して不動産の価値を測る能力と方法も必要とします。大洪水がなければ、ノアの箱舟は価値がなかった（またはほとんど価値がなかった）でしょう。誰かの「ささやき」（予言、夢）がなければ、ノアは箱舟を建造しなかったでしょう。

したがって、投資のための不動産評価には、価格 - 市場価値 - 価値（コア - 本質的）について深く継続的に考えることが必要です。投資用不動産鑑定士は、特に不動産市場や一般的な生活を綿密に追跡し、深く経験する必要があるだけでなく、投資をやめるまで継続的に学習し、学術的な知識を身に付ける必要があります。

ありがとう！

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