ホーチミン市の新しい土地価格表の影響を測定

ホーチミン市が古い土地価格表より何倍も値上げした新しい土地価格表を発行したことは、不動産市場の多くの関係者の注目を集めている。

ホーチミン市の新しい土地価格は、場所やエリアによって異なりますが、旧価格表の4倍から38倍に上昇しました。特に、グエンフエ通り、レロイ通り、ドンコイ通り（1区）の最高価格は6億8,720万ドン/㎡に達し、旧価格の4倍以上に上昇しました。ハムギ通りとハントゥエン通り（1区）も約4億3,000万ドン/㎡と、約4倍に上昇しました。特にホックモン区などの郊外地域では、旧価格表の39倍近くにまで上昇しています。

ホーチミン市の新しい土地価格表について、ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長は、今回の調整で影響を受ける土地利用者は4件になると述べた。

ホーチミン市の新しい土地価格表の調整により、土地利用者が影響を受けるケースは多々あるだろう。

まず、個人が土地使用権の承認を申請する必要がある場合です。まず、土地使用者に最初の証明書が付与されていない土地が13,035区画あります。

第二に、ピンクブックが設定されている住宅建設用地が市街地と農村住宅地に点在し、住宅と同一の土地内にある農地部分と非農地部分の用途変更を土地利用者が希望しているケースである。

３つ目は、土地使用者が、土地を宅地、農地、宅地ではない非農地などに区画分けし、同時に土地利用目的を宅地に変更して、子や孫の世代で分割することを希望するケースです。

第4に、新築住宅地、改築住宅地、または「中断されたプロジェクト」（典型的にはビンクオイタンダプロジェクト）などの「中断された計画」地域に家屋や土地が位置する個人や世帯の場合です。

なぜなら、停止中の事業の対象となっている人々は長年にわたり土地使用権を停止されてきたからです。しかし、停止が解除されれば、以前よりも高い土地使用料を支払わなければならなくなり、再び不利益を被る可能性があります。

この専門家はまた、ホーチミン市の新しい土地価格表が不動産市場にすぐに影響を与えていないと述べた。その理由は、現在、不動産および商業住宅プロジェクトの価格設定は主に剰余金方式に基づいているためである。しかし、企業がプロジェクト実施のために土地使用権の譲渡を受ける場合、人々は以前よりも高い価格で売却したいと考え、住宅価格の上昇圧力につながる。

アンフックロック不動産会社のゼネラルディレクター、ラ・カム・ナム氏は、ビジネスリーダーの視点から、ホーチミン市の新たな地価高騰は、価格上昇への不安を人々に抱かせるだろうと述べました。これはドミノ効果を引き起こし、売主は住宅価格を引き上げます。さらに、ホーチミン市の地価高騰は、不動産プロジェクト投資家がより多くの資金を投じて土地ファンドを組成し、プロジェクト開発を行うことを困難にします。そうなれば、市場はフィルターされ、資金力のある投資家だけが土地ファンドを保有し、プロジェクト開発を行うことができます。

「市場の供給は減少するでしょう。投資家は、人々から個々の土地を買い取り、市場価格に応じて補償する能力がないため、プロジェクト開発のための新たな計画地域を見つけることができません」とナム氏は述べた。

Wowhome Real Estate JSCの副社長であるTa Trung Kien氏も、市場価格にほぼ近い新たな土地価格表があれば、企業がプロジェクトを実施する際に便利になると述べました。最初からコストを計算し、費用を見積もることができるからです。

「新しい土地価格表の適用により、コストを差し引いた後の顧客への販売価格は以前よりも上昇する可能性がありますが、投資家は剰余金を計算することでバランスを取ることができます。顧客にアパートを引き渡したプロジェクト投資家にとって、新しい土地価格表があればコストを理解し、顧客向けの証明書を迅速に作成できます。しかし、税金が高ければ、資産は顧客に引き渡したアパートであるにもかかわらず、多額の費用を支払わなければならないため、負担を感じ、不合理だと感じます」とキエン氏は述べ、投資家の将来のプロジェクトには、土地使用税を含むすべての投入コストが必ず含まれると付け加えました。すべての更新価格は過去よりも高くなります。

これに先立ち、10月22日午後の記者会見で、ホーチミン市天然資源環境局長のグエン・トアン・タン氏も、土地価格表の調整が市内の一部の人々の土地利用目的変更の需要に影響を与えていることを認めた。

上記の影響に対処するため、首相は財務省に対し、2024年土地法第157条第2項にまだ規定されていないケース（世帯および個人による土地利用目的の変更を含む）について、土地使用料の免除および減額を規定する政令の策定と政府への勧告を指示しました。ホーチミン市も、農地所有者に大きな影響が出ないよう、意見を述べるよう努めます。

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出典: https://baodautu.vn/batdongsan/do-tac-dong-cua-bang-gia-dat-moi-tai-tphcm-d228142.html