土地使用権はあるものの住宅用地を持たない多くの企業は、土地法の施行後に商業用住宅プロジェクトを実施できるかどうか、またどのように実施できるかという問題に取り組んでいる。
コンストレクシム住宅開発投資株式会社のダン・ヴァン・カイ副社長は、8月15日午前、「2024年土地法および関連法による新たな推進力、機会、課題」セミナーを大きな期待を持って終えた。
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| コンストレクシム住宅開発投資株式会社副社長、ダン・ヴァン・カイ氏。 |
天然資源環境省土地計画開発局長のダオ・チュン・チン氏は、土地使用権に関する合意、または居住用地ではない既存の土地使用権に基づく商業住宅プロジェクトの実施に関する国会の試行決議について言及しました。この決議は、10月の国会で審議される予定です。現在は試行的な選択肢に頼っているだけなので、私たちのケースについては更なる提案をする予定です」と、カイ氏はベトナム消費財開発協会（ACOD）とハノイビジネス協会（HBA）の後援を受け、ビジネスマガジン主催のセミナーの場で述べました。
以前、セミナーでのカイ氏の質問は、企業が土地使用権を持っているものの住宅地を持っていないため、希望通りに商業用住宅プロジェクトへの転換を申請できないという典型的なケースであるため、2024年8月1日の土地法施行後に議論する必要がある問題をさらに白熱させました。
2017年に計画承認されたハイズオン省における同社のプロジェクトには、住宅地と商業地が含まれている。住宅地やコミュニティエリアから離れた商業地は、同社が50年間賃借し、土地使用権証書を取得しているものの、住宅地は含まれていない。
「私たちは非常に心配しています。なぜなら、プロジェクトを予定通り進めるために、9階建ての商業・サービスビルを建設し続けると、居住者がいなくなり、賃貸に出せない空きビルになってしまう可能性が高いからです。そうなると、誰がサービスのために借りるのでしょうか？これは大きな無駄です。商業・住宅サービスの両方を含むように計画を調整できるかどうか、また、すでに土地所有権証明書を持っているため、再入札や再オークションを行う必要があるかどうかをお尋ねしたいのです…」と、カン氏は国会経済委員会常任委員のファン・ドゥック・ヒュー氏とチン氏が土地法の新たなポイントを説明するのを聞いた後、述べた。
問題は、現行の土地法も住宅法も、住居専用地域外の土地使用権を持つ企業が商業用住宅を建設し、自らプロジェクトを実施できるような仕組みを設けていないことだ。
この問題に関して、ファン・ドゥック・ヒュー氏は、これは多くの投資家にとって懸念事項であることを認めたが、土地法が可決された際にこれらの問題が徹底的に議論され、討論されたことも強調した。
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| 国会経済委員会常任委員、ファン・ドゥック・ヒュー氏。 |
これは法律成立後に生じた問題ではなく、メリットとコスト、長所と短所に基づいて検討されてきたものです。政府は、土地は利用可能であるにもかかわらず商業住宅開発に利用できない場合に対処するための試行的な決議案を起草し、国会に提出する予定です。
「法制定の是非を判断する前に、パイロット事業を実施し、その影響を評価する必要があると考えています。土地法の目的は、商業住宅の開発だけでなく、特定の分野やタイプを優先するのではなく、包括的でバランスの取れた不動産市場の発展にあるからです」と、ヒュー氏は2024年8月1日に施行された土地法の内容について、企業関係者に説明しました。
この件に関して、チン氏はいくつかの問題点を明確にする必要があると述べた。第一に、2015年の住宅法（他の種類の土地も規制対象となった）以前のプロジェクト。第二に、要件により都心部から移転する必要のある非農地があるものの、利用可能な住宅用地がない。第三に、新規プロジェクトである。
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| 天然資源・環境省土地計画開発局長 ダオ・チュン・チン氏。 |
「これはさらなる調査が必要となるでしょう。2015年以前に存在した事例、つまり移転に伴う非農地開発プロジェクトが停滞している事例については、解決策があるはずだというのが私たちの見解です。制限はおそらく新規プロジェクトにのみ適用されるべきでしょう」とチン氏は述べ、政府機関が解決策を総合的に検討し、政府に提出できるよう、企業からのフィードバックを引き続き提供するよう要請しました。
現在、政府は、住宅地ではない土地における土地使用権または既存の土地使用権の取得に関する協定を通じて商業住宅プロジェクトの実施を試行することに関する決議案を検討している。
草案では、パイロット プロジェクトの選択に使用する基準について 2 つの選択肢が提案されています。
オプション 1 では、土地使用権または既存の土地使用権 (土地が住宅地ではない場合) に関する合意を通じて商業住宅プロジェクトを試行し、プロジェクト数の 30% を超えず、2030 年までの住宅開発プログラムおよび計画で承認された住宅開発プロジェクトの総面積の 20% を超えないこととします。
優先対象となるのは、市街地または都市開発計画が承認された地域に所在する場合、国から土地使用料を支払って割り当てられた土地、またはリース期間全体にわたって一時金を支払うリース地を使用している不動産業機能を有する事業者、環境汚染や建築計画や都市計画に不適合であるため施設を移転しなければならない場合などです。
オプション2は、土地法第31/2024/QH15号の発効日以前に、投資家が土地使用権契約を通じて商業住宅プロジェクトの実施について省人民委員会から書面による承認を受けている場合、投資家が現在、土地使用料を支払って国から割り当てられた土地、またはリース期間全体にわたって一回限りのリース料を支払ってリースされた土地に起因する土地使用権を保有している場合、および投資家が現在、環境汚染のために移転しなければならない施設、または建設計画や都市計画に従って移転しなければならない施設に対する非農業用地使用権を保有している場合のパイロットプログラムです。
出典: https://baodautu.vn/batdongsan/doanh-nghiep-lai-cho-nghi-quyet-thi-diem-ve-dat-khac-d222501.html
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