十分なコストを計算しておらず、投資家を誘致するのが難しい
ベトナム評価協会は、同協会が土地価格を規制する政府政令第44/2014/ND-CP号を改正および補足する政府政令第12/2024/ND-CP号と、土地法第31/2024/QH15号の実施を導く土地価格を規制する政府政令草案を入手したと述べた。
ベトナム評価協会は、政令第12/2024/ND-CP号と新しい政令草案はどちらも多くの適切な内容を備えており、実務上の困難さを排除するための要件を満たしていると判断しています。
しかし、ベトナム評価協会は、政令及び政令草案に規定されている剰余金方式による土地評価方法の内容には、投資家がプロジェクト実施に要する総費用と、投資プロジェクトの完了時に得られる利益が正確かつ十分に計算されていないため、依然として欠陥があると指摘しました。そのため、投資誘致を困難にするだけでなく、土地価格を不当に高騰させる結果につながる可能性があります。
まず、総投資コストについて。
政令12/2024/ND-CP号及び政令草案は、投資家がプロジェクト実施のために支出しなければならない総費用を算定する上で、あらゆる種類の費用を算入していませんでした。この規則は、土地開発の投資費用のみを算定しており、プロジェクト実施のために土地を取得するために投資家が支出しなければならない初期費用、すなわち「土地使用料」（プロジェクトを実施する投資家が国から土地使用料を免除されている場合は算入されません）と借入利息は算入されていません。「これは不合理である」と評価協会は見解を示しました。
2番目は利益についてです。
政令および政令草案の両方の選択肢では、利益は土地開発費用のみに基づいて計算され、投資家が費やす総費用（前述のとおり）（土地使用料＋土地開発費用＋事業費用を含む）に基づいて計算されないため、過小評価となり、価格形成の原則に従っていません。価格は生産および事業費用をカバーし、利益を持たなければなりません（資産価値に基づいて利益を計算する剰余金方式の利益計算方法にも従っていません）。また、「お金の将来価値」の原則、つまり、投資家が何らかの分野に投資するお金を持っている場合、利息を得るために銀行にお金を預けることを含め、期待利益があることを期待しなければならないという原則を否定しています。
選択肢1について：草案は、投資家が受け取る利益と、投資家がプロジェクト実施のために支出しなければならない費用を混同しています（草案では「利益には資本コストが含まれる」と規定されています）。利益は投資家が受け取る金額であり、資本コストは投資家が「資本提供者」に支払わなければならない金額だからです。
資本コストとは、本質的には投資家が借り入れ、貸し手に支払わなければならない資金の金利です。これは貸し手にとっては利益ですが、借り手にとってはコストであり、もちろん投資家はこの財務コストを享受するのではなく、支払わなければなりません。そして、これは生産コストと事業コストの構造に含まれています。
オプション 2 の場合: 投資家の利益は総コストではなく開発コストに基づいてのみ計算されますが、総コストは上記のように正しく完全に計算されていません。
上記の欠点を踏まえ、ベトナム評価協会は、投資家の利益を計算するための総費用を、以下の費用を含めて正確かつ完全に計算することを推奨しています。総費用（1）＝土地使用料＋開発費及び事業費。
投資家の利益は、「投資家の利益＝割合×総コスト（1）」という式で計算されます。
「投資家の利益」という要素を追加する提案
以前、 ベトナム商工連合会（VCCI）も土地価格を規制する政令草案についてコメントしていた。
VCCIによると、草案第6条3項は、平均年間純利益（＝平均年間利益－平均年間費用）の算定式を規定している。企業の意見によると、この規定は「投資家の利益」という要素（控除が認められていない）を考慮していないため、不合理である。投資家の利益を算定しないことで、算定式に照らし合わせると、投資家は利益を得ずに投資・開発を行うことになるため、適用方法の公平性が確保されない。土地区画の借地期間全体（一括払い）における、当該土地における現状の建設開発から得られる剰余金は、法人税を除き、すべて国に納付される。
このような規定は、地代格差の算定理論と矛盾しており、収益法と剰余金法（同一の計画情報がある場合）を適用した際に、当該区画の地価格差を拡大させることになります。したがって、起草機関は、上記の算式に「投資家の利益」という要素を追加することが推奨されます。
草案の第 7.3.a 条では、剰余金方式を使用して土地価格を決定するための建設投資コストには、技術インフラストラクチャ、社会インフラストラクチャ、住宅建設、その他の建設工事の建設コスト、設備コスト、建設投資コンサルティング コスト、プロジェクト管理コスト、および投資資本率で規定されるその他のいくつかのコスト項目が含まれると規定されています。
企業の意見によると、この規制は閉鎖的であり、記載されていないその他の費用は、投資資本率を使用する場合にのみ適用されます。たとえば、プロジェクト実施中に発生する作業量や価格上昇要因による予備費、ローン利息費用、仮設工事の建設費、建設補助工事、保険などです。したがって、VCCI は起草機関が上記の費用を補足することを提案しました。
また、VCCIによると、草案第7条3項bでは、事業経費は地域の一般的な水準に従って収入に対する割合で計算すると規定されている。事業者側は、この規定は不明確で不適切だと指摘している。
具体的には、広告宣伝費、販売費、運営費などの事業コストは分野ごとに大きく異なるため、地域的に共通の水準を定めることが困難です。
さらに、「地域共通土地」をゾーニングすることも適切ではありません。特に、大規模プロジェクトがあまりない未開発地域にあるプロジェクトの場合、地域共通土地はそのプロジェクトに適さない可能性があります。
草案第7条3項cでは、投資家の利益の計算方法について2つの選択肢が規定されている。事業者からのフィードバックによると、上記の2つの計算方法は、投資家剰余金方式に基づいてプロジェクト全体の利益を十分に計算していないため、合理的ではないという。
具体的には、この規定では、利益は建設投資費用のみに基づいて計算されることが規定されています。これは、不動産開発段階（土地開発投資）の利益のみであり、プロジェクト全体の利益ではありません。
このような規制は価格形成の原則と矛盾する。なぜなら、価格は生産・事業コストをカバーし、利益を生み出さなければならないからだ。また、この規制は「貨幣の時間価値」原則（機会費用、インフレ、リスクによる）と「貨幣の将来価値」原則（つまり、銀行預金を含め、あらゆる分野への投資においては期待利益を期待しなければならない）を否定するものである。
実際、投資家が支出する費用（総費用）とは、プロジェクト完了まで（事業が設立されるまで）に投資家が支出しなければならない合理的な費用のすべてを指します。総費用には、土地使用料（または土地価格）が含まれます。これは、投資家が国に対する財政的義務を履行するために支出しなければならない初期投資費用です。
したがって、このタイプのコストが計算されない場合、投資家は土地使用料を 2 回支払う必要があると考えられます。1 回は、土地価格を決定する際に除外コストに含まれていない場合です (この規制に従って)。もう 1 回は、土地使用料を支払う必要がある場合です (ただし、コストの種類として控除されていません)。
したがって、起草機関は、利益は、投資家がプロジェクトを完了し、製品が販売されて収益を生み出すまでに費やさなければならない総費用に基づいて計算されるよう、規則を改正することを推奨します。この総費用には、建設投資費用、事業費用、土地使用料、つまり投資家が国に対する財務上の義務を果たすために費やす初期投資費用を含める必要があります。
草案第4条2項dは、2024年土地法第257条2項cに基づく補償、支援、移住の進捗状況に応じて、土地の割り当てと土地の賃貸のための土地価格を決定することを規定している。
企業によれば、土地価格を決定する時期は、土地が整地され、投資のために引き渡された時点のみに適用されるべきだという。
実際には、割り当てられた土地が小さすぎて投資に回せないケースもあるため、土地評価の時期を定めるべきではありません。このような規制を導入すると、不要な手続きが発生し、投資に足りない面積の土地や収益を生まない計画面積の土地を多く割り当てる場合、非同期的な価格設定方式を選択せざるを得なくなります。
したがって、剰余金方式は、土地評価時点までの施工詳細計画書またはマスタープランに基づく総事業面積に基づき算定し、引渡し面積に対する容積率に応じて配分するよう規定されるべきである。
TM
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出典: https://www.nguoiduatin.vn/du-thao-nghi-dinh-ve-gia-dat-bo-quen-nhieu-chi-phi-cua-doanh-nghiep-a662784.html
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