コストを完全に計算しなければ、投資家を引き付けることは困難です。
ベトナム評価協会は、土地価格を規制する政府法令第44/2014/ND-CP号を改正および補足する政府法令第12/2024/ND-CP号と、土地法第31/2024/QH15号の実施を導く土地価格を規制する政府法令草案を入手したと発表した。
ベトナム評価協会は、政令第12/2024/ND-CP号と新政令草案の両方に、実際的な困難を解決するための要件を満たす多くの適切な規定が含まれていることを認識しています。
しかし、ベトナム評価協会は、政令及び政令案に規定されている剰余金方式に基づく土地評価方法の内容には、投資家がプロジェクト実施に負担すべき総費用と、投資プロジェクト完了時に得られる利益が正確かつ十分に計算されていないため、依然として欠陥があると指摘した。そのため、投資誘致が困難になるだけでなく、土地価格が不当に高騰する可能性がある。
まず、総投資額についてです。
政令12/2024/ND-CP号および政令草案は、投資家がプロジェクト実施のために負担しなければならない総費用を算出する際に、あらゆる種類の費用を十分に考慮していません。これらの規則は土地開発への投資費用のみを計算しており、投資家がプロジェクトのために土地を取得するために負担しなければならない初期費用、すなわち「土地使用料」（投資家が国から土地使用料を免除されている場合を除く）と借入金に対する利息を含んでいません。「これは不合理である」と評価協会は述べています。
第二に、収益性についてです。
政令及び政令草案の両方の選択肢において、利益は土地開発費用のみに基づいて計算され、投資家が負担する総費用（前述の通り）（土地使用料＋土地開発費用＋事業費用を含む）に基づいて計算されていません。この計算は不完全であり、価格形成の原則に反しています。価格は生産・事業費用をカバーし、利益を生み出さなければなりません（これは、資産価値に基づいて利益を計算する剰余金法の利益計算方法とも矛盾しています）。また、これは「貨幣の将来価値」の原則にも反しています。つまり、投資家が何らかの分野に投資する資金を持っている場合、たとえ銀行に預金して利息を得る場合であっても、利益を期待しなければならないということです。
オプション1について：草案では、投資家が受け取る権利のある利益と、投資家がプロジェクトを実施するために負担しなければならない費用が混同されています（草案では「利益には資本コストが含まれる」と規定されています）。利益は投資家が受け取る金額であり、資本コストは投資家が「資金提供者」に支払わなければならない金額だからです。
資本コストとは、本質的には投資家が貸し手に借り入れた資金に対して支払う金利です。これは貸し手にとっては利益ですが、借り手にとってはコストであり、当然ながら投資家はこの財務コストから利益を得るのではなく、生産および事業運営のコスト構造に含まれるこのコストを支払わなければなりません。
オプション 2 について: 投資家の利益は総コストではなく開発コストのみに基づいて計算されますが、これは上記で分析したように正確かつ完全な計算ではありません。
上記の欠点から、ベトナム評価協会は、投資家の利益を計算するための総費用は、次のように正確かつ完全に計算されるべきであると推奨しています：総費用（1）＝土地使用料費用＋開発費用及び事業費用。
投資家の利益に関しては、「投資家の利益＝割合×総費用（1）」という式で計算されます。
「投資家の利益」という要素を追加することを提案します。
以前、 ベトナム商工会議所（VCCI）も土地価格を規制する政令草案についてフィードバックを提供していた。
VCCIによると、草案第6条3項は、平均年間純利益（＝平均年間収入－平均年間費用）の算定式を規定している。企業側は、この規定は「投資家の利益」を考慮していない（この要素を控除できない）ため、不合理であると指摘している。投資家の利益を算定しないことで、適用される方法の公平性が確保されない。なぜなら、この算定式と比較すると、投資家は利益を出さずに投資・運営していることになるからだ。土地上の既存施設のリース期間全体にわたる利用から生じる剰余金（一時金）はすべて、法人税を除いて国に納付される。
このような規制は、差額地代算定理論に反しており、収益法と剰余法を適用した場合の地価差を拡大させる（同一の計画情報が利用可能である場合）。したがって、起草機関に対し、上記の算定式に「投資家の利益」という要素を追加することを提案する。
草案第7条3項aは、剰余金方式による土地価格決定のための投資コストには、技術インフラ、社会インフラ、住宅、その他の建設工事の建設コスト、設備コスト、建設投資コンサルティングコスト、プロジェクト管理コスト、および投資資本率に規定されるその他のいくつかのコスト項目が含まれると規定している。
企業からのフィードバックによると、この規制は制限的であり、プロジェクト実施中の予期しない作業量やインフレに対する予備費、利息費用、仮設構造物や建設用構造物の構築費、保険など、記載されていないその他の費用は、投資資本割当を使用する場合にのみ適用されるとのことです。したがって、VCCIは起草機関に対し、これらの費用を追加することを提案しています。
VCCIによると、草案第7条3項bでは、事業経費は地域の一般的な水準に沿って収入に対する割合で計算すると規定されている。事業者からは、この規定は不明確で不適切だとの意見が出ている。
具体的には、広告費、売上費、運営費などの事業コストは業種によって大きく異なるため、地域レベルの一般的な平均を決定することが困難です。
さらに、「一般的な地域条件」に基づいてプロジェクトエリアを定義することも不適切であり、特に、大規模プロジェクトが少ない未開発地域にプロジェクトがある場合、一般的な地域条件がその特定のプロジェクトに適していない可能性があります。
草案第7条3項cは、投資家の利益の算定方法について2つの方法を規定している。企業からのフィードバックによると、どちらの方法も剰余金方式ではプロジェクト全体からの投資家の利益が十分に算定されないため、合理的ではないという。
具体的には、規則では利益は建設投資費用のみに基づいて計算されることが規定されています。これは不動産開発段階（土地開発投資）からの利益のみであり、プロジェクト全体の利益ではありません。
このような規制は、価格形成の原則に反する。なぜなら、価格は生産・事業コストをカバーし、利益を生み出さなければならないからだ。また、この規制は「貨幣の時間価値」の原則（機会費用、インフレ、リスクによる）と「貨幣の将来価値」の原則（つまり、あらゆる分野への投資においては、銀行預金であっても、リターンを期待しなければならない）を否定する。
実際には、投資家が負担する費用（総費用）には、投資家がプロジェクトを完了するために（事業が確立されるまで）負担しなければならないすべての合理的な費用が含まれます。総費用には、土地使用料（または土地の価値）が含まれなければなりません。これは、投資家が国に対する財務上の義務を果たすために負担しなければならない初期投資費用です。
したがって、このタイプのコストが計算から省略されると、投資家は土地に対して 2 回支払いをしているとみなされる可能性があります。1 回は、土地価格を決定する際に控除対象コストに含まれていない場合 (この規制による)、もう 1 回は、土地使用料を支払わなければならない場合 (ただし、これはコストとして控除できません) です。
したがって、起草機関に対し、利益計算の基準を、投資家がプロジェクト完了から製品の販売と収益獲得に至るまでに要した総費用に基づいて算出するよう規則を改正することを提案します。この総費用には、建設投資費用、事業運営費用、土地使用料など、投資家が国に対する財務義務を果たすために負担しなければならない初期投資費用を含める必要があります。
規則案第4条2項dは、2024年土地法第257条2項cに従って補償、支援、移住の進捗状況に応じて、土地の割り当てと土地の賃貸のための土地価格を決定することを規定している。
企業によれば、土地評価は、土地の整地が完了し、土地が投資できる状態になった時点でのみ適用されるべきである。
現実には、土地が極めて細分化され、投資が不可能なケースが存在します。このような場合、土地評価の時期を定めることは避けるべきです。このような規制は、投資に十分な土地が割り当てられていない地域や、計画された地域が収益を生み出さない地域において、不必要な手続きを生み出し、評価方法に一貫性がなくなることにつながります。
したがって、土地評価時までの詳細建設計画またはマスタープランに従って、総プロジェクト面積に基づいて、引き渡し面積に応じて比例配分された剰余金の計算方法を規定することが望ましい。
TM
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出典: https://www.nguoiduatin.vn/du-thao-nghi-dinh-ve-gia-dat-bo-quen-nhieu-chi-phi-cua-doanh-nghiep-a662784.html
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