2025年の投資家の「遊び場」に関するコメント、 ハノイのアパート価格はピークを過ぎ、首都で最も高価な社会住宅プロジェクト、計画なしに長年使用するために割り当てられた土地にレッドブックを付与する規制...これらは最新の不動産ニュースです。
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| 2024年末までに、ハノイとホーチミン市のマンション価格はかなり高騰するでしょう。賃貸住宅の需要が高いにもかかわらず、これらの2都市で賃貸マンションに投資する場合、購入価格に対する賃料はそれほど魅力的ではありません。（写真：Gia Thanh） |
2025年の投資家の「遊び場」
Dat Xanh Mien Bacのゼネラルディレクター、Vu Cuong Quyet氏は、2024年末までにハノイとホーチミン市のマンション価格はかなり高騰すると分析しています。これらの2都市の賃貸マンションに投資する場合、賃貸住宅の需要が高いにもかかわらず、購入価格に対する賃料の比率はそれほど魅力的ではありません。
一方、地方のアパート市場では、賃貸価格と購入価格が非常に手頃です。
クエット氏は、ハノイ市とホーチミン市の土地価格はかなり高いと評価しました。しかし、両市の衛星省の土地価格は近年劇的に上昇しておらず、5～10%程度にとどまっているため、依然として手頃な価格です。
そのため、ダット・ザン・ミエン・バックのリーダーたちは、地方の土地は2025年でも依然として良い投資対象であると考えています。
さらに、クエット氏は、2024年にベトナムへの外国人観光客数が1,700万人を超えると、2025年にはリゾート不動産市場が好調に回復すると予想しています。フーコック、ニャチャン、クアンニンなどのリゾート不動産市場は改善すると予想しています。
一方、ハノイ市やホーチミン市のタウンハウスは依然として価格が高く、賃貸需要に大きな変化はない。
「2025年には、ハノイとホーチミン市のタウンハウスセグメントに大きな期待はしていません。しかし、地方、特に工業団地が多い地域では、2024年も価格は上昇しないため、大都市よりも変化が大きいでしょう」とクエット氏は述べた。
クイエ氏は、2025年に投資するにあたっては、投資家は価格要因に注意を払うべきであり、群衆効果に影響されて、高値が続いても不動産価格は常に上昇すると考えるべきではないと指摘した。
大都市の不動産価格を考えると、もはや投資家にとっての『遊び場』ではなく、真の住宅ニーズを持つ人々や長期投資家にとっての『遊び場』になるでしょう。大都市で短期的な投機に投資するのは非常にリスクが高いでしょう。
投資にあたっては、将来的に持続可能なキャッシュフローを生み出す不動産セグメントに注目する必要があります。同時に、工業都市、特にバクニン省、 バクザン省、ハイフォン省、ビンズオン省、ロンアン省、ドンナイ省といった外資系資本の多い省の不動産を調査する必要があります。しかし、さらに重要なのは、法的問題に注意を払うことです。「安さに目がくらみ、十分な法的文書が整っていないプロジェクトに投資するのは非常に危険です」とクエット氏は警告しました。
一方、SGOホームズ不動産投資開発株式会社のゼネラルディレクター、レ・ディン・チュン氏は、2025年にはハノイのような大都市における低層住宅および高層住宅の価格は、以前のように劇的に上昇することはないとコメントした。二次住宅の価格変動はそれほど大きくなく、一次住宅のみが投入コストの上昇により価格が上昇するだろう。
「昨年の最後の2ヶ月間、マンションなどの二次流通物件の販売価格が2億～5億ドンと下落し、低層住宅の取引も減少したことで、市場は明らかに冷え込みの兆候を見せました。この価格下落により、マンションや低層住宅への投資需要はもはや高くありません。プロの投資家は、ハノイへのアクセスが容易な交通インフラ、工業団地、そして人口密度の高い地方市場へと流れていくでしょう」とチョン氏は評価しました。
SGOホームズのゼネラルディレクターによると、土地は依然として投資家にとって大きな魅力を持つセグメントであり、2～3年程度の短期的には、土地は依然として最も効果的な投資チャネルです。
さらに、価格が20億〜30億ドンの地方の高層マンション部門も投資家を惹きつけるだろう。
新規開設プロジェクトの吸収率は低下するでしょう。
ベトナム不動産ブローカー協会のグエン・ヴァン・ディン会長によると、2025年に販売開始される住宅プロジェクトは依然として注目を集め、取引も活発に行われ、需要も順調に吸収されるものの、その吸収率は鈍化する見込みです。アパートセグメントは引き続き市場の流動性を支配するでしょう。
しかし、ディン氏によると、アパートの流動性は依然として都市部の大規模プロジェクトに集中するだろう。住宅需要、特に投資需要は、価格がより低く、将来的に成長の余地が大きい郊外や第2・第3級の省・都市へと移行し続けるだろう。
市場概況を見ると、ハノイで最も人気の高い物件であるマンションは、かつての「ホット」な成長期を経て、2024年末から現在に至るまで、価格が若干下落傾向にあることがわかります。購買力がやや鈍化し、売却を急ぐ住宅所有者にとって、売却価格も若干下落しています。マンション価格が数十%上昇した時期を経て、売却益がかなり高かったため、以前マンションに投資していた人々は、売却に際して金利を引き下げることを受け入れています。
現在、ハノイのマンション価格はピーク時と比べて横ばい、もしくは若干下落する傾向にあります。取引量も2024年11月以前と比べて大幅に減少しています。Batdongsan.com.vnの調査によると、Vinhomes Smart Cityプロジェクトの二次市場では、2024年11月時点ではワンルームマンションの価格は1戸あたり20億～22億ドンで販売されるのが一般的でしたが、2024年12月から現在にかけては、一部の住宅所有者が緊急に売却を迫られているため、販売価格は1戸あたり19億80億～20億ドンの範囲でしか変動していません。
同様に、この現象は他のいくつかのプロジェクトでも記録されています。しかし、不動産仲介業者は、この価格では住宅所有者は損失ではなく利益を得て売却していると述べています。
2025年の住宅用不動産の供給は2024年と比較して約10％増加し続けると予想され、多くのプロジェクトは問題が解決され、2025年に再実施される予定であり、また多くのプロジェクトは市場の回復の機会を活用するために「立ち上げ」を計画しています。
不動産供給は、引き続き北部各省の大都市圏や大手投資家の都市が中心となる見込みです。特に、5,000万VND/㎡以上の価格帯を中心としたマンションセグメントが、引き続き市場を牽引しています。
供給は増加しているものの、需要に比べて依然として不足しており、主に大規模投資家による大規模都市開発プロジェクトからの供給であるため、販売価格は依然として高水準で「固定」されています。一方、二次価格の上昇率も緩やかになり、2024年と比較して7～10%の上昇にとどまる見込みです。
その理由は、現在の価格水準がかなり高いためです。市場の成長鈍化は、インフラやユーティリティが不足している多くの古いアパート物件の譲渡価格が、実際の価値に比べて高すぎることも原因です。
ハノイで最も高価な社会住宅プロジェクトの費用は1平方メートルあたり2500万ドンになると予想されている。
ハノイ市タンチ区タンチュウ村の社会住宅の販売価格は、暫定的に1平方メートルあたり2,500万ドンと見積もられています。承認されれば、これはハノイ史上最高の社会住宅価格となります。
上記の価格は、昨年末にプロジェクトの建設が開始された後、ハノイ建設局によって発表されたばかりである。
このプロジェクトは、都市インフラ開発投資公社（UDIC）、ハノイ電力水道建設株式会社（Haweicco）、DACハノイ住宅開発建設株式会社のコンソーシアムによって投資されています。プロジェクトは、タンチュウコミューン、ハディン新都市圏の区画番号1（商号：Udic Eco Tower）に建設されます。
建設局によると、この社会住宅プロジェクトのアパートの推定販売価格は1平方メートルあたり約2,500万ドンです。この単価で、70平方メートルのアパート1戸あたり約17億5,000万ドンとなります。
推定賃料は1平方メートルあたり月額約15万ドン（約150,000ドン）です。70平方メートルのアパートの推定賃料は月額1,050万ドン（約1050万ドン）です。
賃貸価格は月額39万VND/m2で、70m2のアパートの場合、月額2,730万VNDを支払う必要があると予想されます。
建設省は、公式価格は規則に従って国家管理機関による査定を受けた後、投資家によって発表される予定だと述べた。
当プロジェクトにおける社会住宅購入の申請受付開始時期は、2025年第4四半期を予定しております。
2023年まで、ハノイ市の社会住宅の販売価格は1平方メートルあたり1,300万～1,700万ドンで推移していました。もし承認されれば、これはハノイ史上最高の社会住宅価格となります。
建設省は以前、大多数の労働者、特に低所得者の収入に比べて社会住宅の価格が高いという有権者の意見に応えて、社会住宅の価格決定手続きを円滑にするため、2023年の住宅法では住宅建設の投資資本を回収するためのすべての費用を計算して販売価格を決定すると規定していると述べた。
リース購入価格は販売価格として決定され、住宅法の規定に基づき賃借人が支払う住宅維持費は含まれません。賃貸価格は投資家と賃借人が合意して決定されます。投資家が落札価格を使用する場合、社会住宅の販売価格とリース購入価格を再評価する必要はありません。
建設省によれば、第85条は、土地使用料、地代金の免除、税法に基づく税制優遇措置など、社会住宅投資家に対する優遇措置を規定しており、投資家は10％の利益を得る権利があり、土地面積または商業用床面積が割り当てられ、それを社会住宅価格に計上する必要がない。
建設省は「これらの規制は、社会住宅への投資と開発を奨励・促進し、社会住宅の価格を適度な水準に維持することで、低所得の公務員、労働者、労働者が住宅を購入し、生活を安定させることができるようになることに貢献する」と強調した。
計画なしに長年使用されるために割り当てられた土地に対するレッドブックの付与に関する規制
1996年の無断土地分配当時は計画性がなかったが、2024年までに計画どおりでなくなった場合、土地使用権証明書を発行してもらえますか？
この問題に関して、天然資源環境省は次のような意見を持っています。
2024年土地法第140条第2項、正当な権限なく割り当てられた土地、および1993年10月15日から2004年7月1日以前に使用された土地を世帯や個人が使用している場合、現在、その土地が所在するコミューンの人民委員会によって紛争がなく、地区レベルの土地利用計画、総合計画、区画計画、建設計画、または農村計画に準拠していることを確認した場合、本法律第138条第3項および第6項の規定に従って、土地使用権および土地に付随する財産の所有権の証明書（赤色本）が交付されます。
したがって、レッドブックの対象となるには、使用中の土地区画が上記の 5 種類の計画のいずれかに準拠している必要があります。
「上記規定に基づき、1996年に土地の割り当て時期が権限外であり計画もなかったが、2024年までに計画に従わなくなった場合、土地法第140条の規定に従ってレッドブックの発行を検討する資格はない」と天然資源・環境省は通知した。
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出典: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-ha-noi-qua-dinh-sot-chu-nha-dang-cat-lai-chu-khong-phai-cat-lo-lo-dien-du-an-nha-o-xa-hoi-dat-nhat-303068.html
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