建設省住宅不動産市場管理局長トン・ティ・ハン氏 - 写真：B.NGOC
投資家の利益の規制
建設省住宅不動産市場管理局長トン・ティ・ハン氏は、「2025年までに健全で持続可能な不動産市場を構築する」フォーラムで、住宅価格インフレ現象の有無を判断するには、不動産販売価格を構成する要因を明確に特定することが重要だと述べた。
ハン氏によると、販売価格の構造は主に土地価格、つまり土地使用権の費用と住宅建設プロジェクトへの投資費用という2つの主要な要素で構成されています。
このコストには、建設資材、労働力、税金、割り当てられたインフラストラクチャ コストが含まれます。
最終的な販売価格を求めるには、原価に販売費および付随費用を加算する必要があります。
そのため、建設資材の値上がりが不動産価格に直接影響を与えるという現実を踏まえると、市場を客観的に見る必要があるとハン氏は考えています。
「2つの市場があり、プライマリー市場は投資家の利益に直接関係しています。そこから、プロジェクト投資家と住宅購入者の利益を調和させるために、利益を規制する政策が必要です。」
二次市場は仲介機関の役割に大きく影響されます。価格インフレの有無を判断するには、一次市場における一次販売価格、原価、取引価格を管理し、二次市場での価格をコントロールする必要があります」とハン氏は述べました。
ハン氏は、住宅価格を抑制するために、建設省と他の省庁や部門が価格インフレを抑制するための同時的な解決策を実施していると述べた。
核となる要素は3つあります。1つ目は情報の透明性です。現在、不動産に関する国家データベースに関する政令が策定されており、供給源の透明性、不動産価格の透明性、特に二次市場をコントロールできる一次市場の透明性を重視しています。
2つ目は、不動産市場をコントロールし、持続的に発展させることです。そのためには、在庫状況を把握し、どのセグメントが不足しているかを特定する必要があります。
また、建設部は、土地、税務、財務などの関係機関の参加を得て、電子環境における国営不動産取引センターの設立に向けて関係部署と調整を行っている。
第三に、二次市場の規制においては、信用、金融、税制政策が極めて重要であり、適切な介入が必要です。
さらに重要なのは、市場をコントロールする際には、セグメント構造と在庫状況を把握する必要があるということです。現在、高級セグメントは過剰供給されている一方で、一般の所得に適した不動産や社会住宅は深刻な不足に陥っています。そのため、一般の所得に適したセグメントの開発に注力する必要があると、ハン氏は強調しました。
住宅供給の長期的不足により、近年住宅価格が上昇している - 写真：HONG QUANG
供給不足を克服する
農業環境省土地管理局副局長のヴー・シー・キエン氏によれば、土地価格がコストの約30％を占める一方、アパート不動産は10％未満を占めるという。
しかし、多くのプロジェクトは長期間にわたって土地使用料を支払い、2020年に完成しても2023～2024年まで販売されないため、特に土地使用料が免除される社会住宅の場合、土地価格の変動の影響は必ずしも最大の要因ではありません。
キエン氏によれば、土地熱と投機、そして不動産価格の高騰の根本的な原因は、長期にわたる供給不足にあるという。
長期にわたる供給不足と計画における土地の割り当ての問題に対処するため、建設省および他の省庁や部局は抜本的な措置を講じてきました。
政府は、土地法やその他の規制に関する障害を取り除き、プロジェクトのための土地供給の増加を支援する決議171を可決しました。
さらに、農業環境省は、土地に関する法的問題に対処するための決議66.3も政府に提出した。
出典: https://tuoitre.vn/dai-dien-bo-xay-dung-noi-gi-ve-hanh-vi-thoi-gia-nha-tren-thi-truong-bat-dong-san-20251206093037589.htm
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