南部地域の不動産在庫の増加

大手不動産企業では在庫が増加し続け、総資産の半分を占めるまでになっており、南部地域の企業に大きな圧力をかけている。

在庫は資産の半分以上を占める

市場には改善の兆しが見られますが、特に法的問題や流動性の低いセグメントに直面しているプロジェクトを抱える企業では、在庫は増加し続けています。

在庫を多く抱える企業グループをリードするのは、 Novaland Group です。第2四半期末までに同社の在庫は142兆2400億ベトナムドンに増加した。同社の総資産240兆1780億ベトナムドンと比較すると、ノバランドの在庫はほぼ半分を占めている。

同様に、ナムロングループも今年上半期に在庫の急増を記録した。その結果、2024年第2四半期末までにナムロンの在庫価値は19兆1,640億ドンに達し、年初（17兆3,520億ドン）と比較して約2兆ドン増加しました。このうち、イズミプロジェクトの未完成価値は約8兆7,000億ドン、ウォーターポイントフェーズIは3兆8,000億ドン以上、フェーズIIは2兆ドン以上、アカリは2兆4,000億ドン以上です。ナムロンの総資産は29兆7,310億ベトナムドンに達し、その64％以上を在庫が占めている。

もう一つの企業であるカンディエングループも、在庫が大幅に増加し、21兆4,580億ベトナムドンに達したが、昨年末の在庫はわずか17兆7,860億ベトナムドンだった。 6月末の総資産28兆4,010億ベトナムドンと比較すると、カンディエンの在庫/総資産比率は75%まで上昇した。

カンディエンの在庫が増加した理由は、5.8ヘクタール規模のビンチュンドン区住宅プロジェクト（ビンチュンドン1）の未完成建築物の価値が、年初と比較して1兆ドン以上増加し、約4兆2千億ドンに達したためです。ビンフン11A住宅地区の価値も9,000億ドン以上増加し、1兆5,000億ドンを超えた。

ベトナム不動産協会（VARS）によると、不動産在庫の構成では、未完成のプロジェクトの製品群が大部分を占めているが、これは主に法的問題によるもので、残りは一部のセグメントが市場からの需要を十分に得られていないことが原因である。

例えば、メリーランド・クイニョンとグランドセンター・クイニョン・リゾート不動産プロジェクト（ビンディン省）の投資家であるフン・ティン・クイニョン社は、今年上半期に約1,994億ドンの税引き後損失を記録した。この水準は同時期の5.8倍であり、2023年通年の損失1520億VND超を上回っている。

在庫の価値は発表されていないが、リゾート不動産市場の低迷と満期を迎える債券債務が、フンティンクイニョンの赤字経営の主な原因となっている。

DKRAの最新レポートによれば、リゾート不動産部門は全体的に改善の兆しを見せていない。多くのプロジェクトでは販売実施時期を延期せざるを得ず、供給が不足し、北部地域のみで供給が行われている状況となっている。

DKRAによれば、購買力の急激な低下、新規供給の不足、高額在庫などがここ数カ月大きな障害を引き起こし、このセグメントが長期にわたる「冬眠」サイクルに陥る原因となっている。

在庫削減の取り組み

市場が好調な場合、大量の在庫は必ずしも負担にならず、優れたプロジェクトにとっては大きな利点となります。しかし、市場が厳しい状況になると、企業に大きなプレッシャーがかかります。

ホーチミン市不動産協会のレ・ホアン・チャウ会長は、在庫は企業の計画や戦略の一部であれば正常なことだと語った。在庫に関する懸念は、市場で製造され販売されたが、市場に受け入れられず、流動性が低い製品であることです。

チャウ氏によると、弱い企業が大量の在庫を抱え、高い財務レバレッジをかけると、負債の山が企業の肩にのしかかり、流動性がなくなると、企業は困難に直面することになる。

在庫を減らすために、一部の企業はプロジェクトの進行を早めて早めに引き渡し、近い将来に販売できるようにしています。

カーン・ディエンにとって、2024年第4四半期にプリヴィア・プロジェクトのアパートの引き渡しが始まると、この企業の在庫価値は下がると予想されている。2024年第2四半期末までに、プリヴィア・プロジェクトは1,043戸のアパートすべてを販売し、推定売上高は3兆3,500億ドンに達する。

SSIは最近の報告で、カン・ディエンが一連のプロジェクトを推進していると述べた。このうち、ソリナプロジェクト（ビンチャン地区）は総面積が16.4ヘクタールに及び、当社はプロジェクト全体の補償および用地整地を完了しています。

同社はNovaland社とも同様に、主要プロジェクトで多くの製品を引き渡してきたという。現在、グループの進行中のプロジェクト群では14/16のプロジェクトが建設中であり、総建設限度額は12兆1,000億ベトナムドンで、段階的に支出されている。完成・納入された製品と新規売上高の合計額は約480兆VNDと推定されます。

しかし、在庫を削減できる企業はわずかであり、多くの企業は、何年も前から実施されているが、法的な問題のためにまだ完了していないプロジェクトを意味する半製品在庫について非常に心配しています。解決策は管轄当局の手に委ねられています。問題が迅速に解決されて初めて、この「血栓」はすぐに解消されるのです。

出典: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-tang-luong-bat-dong-san-ton-kho-khu-vuc-phia-nam-d224754.html