大手不動産企業では在庫が増加し続け、総資産の半分を占めるまでになっており、南部地域の企業に大きな圧力をかけている。
在庫は資産の半分以上を占める
市場には改善の兆しが見られますが、特に法的問題や流動性の低いセグメントに直面しているプロジェクトを抱える企業では、在庫は増加し続けています。
在庫規模が大きい企業群のトップはノバランド・グループです。第2四半期末までに、同社の在庫は142兆240億ドンに増加しました。同社の総資産240兆1780億ドンと比較すると、ノバランドの在庫はほぼ半分を占めています。
同様に、ナムロングループも今年上半期に在庫が急増しました。その結果、2024年第2四半期末までにナムロンの在庫額は19兆1,640億ドンに達し、年初（17兆3,520億ドン）と比較して約2兆ドン増加しました。このうち、イズミプロジェクトの未完成分は約8兆7,000億ドン、ウォーターポイントフェーズIは3兆8,000億ドン超、フェーズIIは2兆ドン超、アカリは2兆4,000億ドン超となっています。ナムロンの総資産は29兆7,310億ドンで、在庫は全体の64%以上を占めています。
もう一つの企業であるカンディエングループも、昨年末の17兆7,860億ドンから21兆4,580億ドンにまで在庫が膨らんでいる。6月末の総資産28兆4,010億ドンと比較すると、カンディエンの在庫／総資産比率は75%にまで達している。
カンディエンの在庫増加の理由は、5.8ヘクタール規模のビンチュンドン区住宅地区プロジェクト（ビンチュンドン1）の未完成建設の価値が、年初と比較して1兆ドン以上増加し、約4兆2,000億ドンに達したことです。ビンフン11A住宅地区の価値も9,000億ドン以上増加し、1兆5,000億ドンを超えました。
ベトナム不動産協会（VARS）によると、不動産在庫の構成では、未完成のプロジェクトの製品群が大部分を占めているが、これは主に法的問題によるもので、残りは一部のセグメントが市場からの需要を十分に得られていないことが原因である。
例えば、メリーランド・クイニョンとグランドセンター・クイニョン・リゾート不動産プロジェクトの投資家であるフンティン・クイニョン社（ビンディン省）は、今年上半期に約1,994億ドンの税引後損失を計上しました。これは前年同期の5.8倍に相当し、2023年通年の1,520億ドンを超える損失を上回ります。
在庫の価値は発表されていないが、リゾート不動産市場の低迷と満期を迎える債券債務が、フンティンクイニョンの赤字経営の主な原因となっている。
DKRAの最新レポートによると、リゾート不動産セグメントは全体的に改善の兆しを見せていない。多くのプロジェクトが販売開始を延期せざるを得ず、供給不足に陥っており、北部地域に限って発生している。
DKRAによれば、購買力の急激な低下、新規供給の不足、高額在庫などがここ数カ月大きな障害を引き起こし、このセグメントが長期にわたる「冬眠」サイクルに陥る原因となっている。
在庫削減の取り組み
市場が好調な時は、在庫が多いことは必ずしも負担にならず、むしろ優れたプロジェクトにとっては大きな強みとなることもあります。しかし、市場が厳しい時は、企業に大きなプレッシャーをかけることになります。
ホーチミン市不動産協会のレ・ホアン・チャウ会長は、在庫は企業の事業計画や戦略の一部であれば正常な状態だと述べた。在庫に関する懸念事項は、商品が完成し市場で販売されているにもかかわらず、市場に受け入れられず、流動性が低い場合である。
チャウ氏によると、弱い企業が大量の在庫を抱え、高い財務レバレッジをかけると、負債の山が企業の肩にのしかかり、流動性がなくなると、企業は困難に直面することになる。
在庫を減らすために、一部の企業はプロジェクトの進行を早めて早めに引き渡し、近い将来に販売できるようにしています。
カーンディエンは、2024年第4四半期にプリヴィア・プロジェクトのアパートの引き渡しが始まると、在庫の価値が下がると予想されている。2024年第2四半期末までに、プリヴィア・プロジェクトは1,043戸のアパートすべてを販売し、売上高は3兆3,500億ドンと推定されている。
SSIは最近の報告書で、カンディエン社が一連のプロジェクトを推進していると述べました。そのうち、ソリナプロジェクト（ビンチャン地区）は総面積16.4ヘクタールに及び、同社はプロジェクト全体の補償と用地取得を完了しています。
同様に、ノバランド社についても、主要プロジェクトにおいて多数の製品を引き渡したと発表しました。現在、グループが進行中のプロジェクト群のうち16件のうち14件が建設中で、総工費は12兆1,000億ドンに達し、段階的に支出されています。完成・引き渡し済みおよび新規販売開始後の製品の総価値は、約480兆ドンと推定されます。
しかし、在庫を削減できる企業はごくわずかであり、多くの企業は半製品在庫、つまり何年も前から実施されているにもかかわらず、法的問題のために未だ完了していないプロジェクトについて非常に懸念しています。解決策は管轄当局の手に委ねられています。これらの問題が早急に解決されて初めて、この「血栓」はすぐに解消されるのです。
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出典: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-tang-luong-bat-dong-san-ton-kho-khu-vuc-phia-nam-d224754.html
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