国会の決議案には、土地価格の枠組みの撤廃、透明性の向上、地方への地方分権の促進、国家、国民、企業間の利益の調和の確保など、土地法の施行を組織する上での困難や障害を取り除くための多くのメカニズムと政策を規定する多くの革新が盛り込まれている。
専門家が挙げた最初の5つのボトルネックの1つは、2025年7月1日から二級地方政府モデル（省レベルと地方レベル）が運用開始される際に、土地計画制度とこのモデルとの互換性がないことだった。2024年土地法は依然として「地区レベルの土地利用計画と計画」に関する規定を維持しているが、中央直轄都市や特別行政経済単位の現在の政府組織モデルは二級都市政府に基づいて運用されている。
このことは、計画承認における権限と一貫性の欠如につながり、実施プロセスの中断や長期化につながっています。農業環境戦略政策研究所（ 農業環境省）のグエン・ディン・トー副所長は、土地利用計画を草の根レベルの都市開発計画や資源利用計画に統合できるよう、法律を改正する必要があると述べています。そうでなければ、地方自治体は実施と監督において混乱をきたすことになります。
二層制政府モデルに適合した計画規制の調整の遅れは、新土地法の実現可能性に影響を与えるだけでなく、多くの地方自治体が「指示待ち」となり、投資の流れを阻害する原因となっている。したがって、新土地法の施行過程において、計画が最初の「制度上のボトルネック」となることを避けるため、早急に統一的な指導決議を策定する必要がある。
2つ目のボトルネックとして、土地のオークションと入札の仕組みに依然として多くの欠陥があり、投資家にとって不利な状況となっていることが挙げられます。オークションと入札による土地の割り当てと賃貸は、広報、透明性を確保し、集団利益の侵害を防ぐための重要な手段です。しかしながら、現在の実施プロセスには多くの限界が露呈しています。
国が管理する土地基金の年間支払方式による土地リースの形態については、明確な指針が存在しない。一部の地方では、予算収入を確保し、社会化分野への投資企業を支援する必要がある中で、「どの解決策を適用すべきか分からない」という状況が見られる。
同時に、土地の競売前に詳細な1/500計画を策定することが義務付けられていることは、特に複合用途地域や住宅地が点在する公有地において、実施を困難にしています。また、年間支払いによる土地リースの形態は、投資家にとってコスト計算、抵当権設定、中長期資金の調達を困難にしています。
国家金融政策諮問委員会委員のカン・ヴァン・リュック博士は、土地オークションの仕組みは、特に社会インフラ整備事業の初期段階において、より柔軟にする必要があると指摘した。硬直的であれば、2024年土地法が最も力を入れている民間セクターの投資意欲を意図せず損なうことになる。オークションや入札規制と土地リースの仕組みの整合性の欠如は、投資の魅力を低下させるだけでなく、予算の損失リスクももたらすからだ。
したがって、土地法の実施を組織する上での困難や障害を取り除くための多くのメカニズムと政策を規定し、土地法の多くの条項を修正および補足する法律案に関する農業環境省の提出番号136/TTr-BNNMTの研究成果の継承を認める国会決議案に対する政府の決議339/NQ-CPの発行は正しい方向への一歩であるが、企業が明確な法的根拠を持つことができるように、それを実施を導く政令に迅速に具体化する必要がある、とリュック氏はコメントした。
さらに、開発行為を網羅しておらず柔軟性に欠ける土地収用規制も、専門家が指摘する3つ目のボトルネックとなっている。2024年土地法第79条は、2013年土地法と比較して土地収用の範囲を拡大したと考えられているものの、戦略的かつ緊急性の高いすべてのプロジェクトを網羅しているわけではない。
具体的には、BT（建設移転）事業の資金を賄うための土地基金を創設したり、環境汚染により移転を余儀なくされた企業のために土地を再配置したりするための土地回収の仕組みが法律で明確に規定されていない。さらに、補償、支援、移住計画が承認された後にのみ土地回収を行うことができるという規制により、遅延が生じ、緊急の事業に対する柔軟性が欠如している。
このボトルネックについて、ハノイ法科大学評議会副議長のグエン・クアン・トゥエン准教授は、十分な行政手続きを待っていたら、高速道路、空港、大規模工業団地など国家戦略インフラの進捗が遅れ、管理機関が懸念する法的リスクよりもはるかに大きな損害が発生するため、法律には主要プロジェクトのための特定のメカニズムが必要だと述べた。
このボトルネックは、土地収用規制の策定における柔軟性の欠如が、ベトナムが加速を目指しているインフラ開発を阻害していることも示しています。専門家によると、当面の解決策は、公共投資法や入札法に見られるような、主要プロジェクトに対する特別な認可メカニズムを検討し、補償や用地取得における「ボトルネック」を回避することです。
解消すべき第四のボトルネックは、不十分で不安定な土地価格決定メカニズムであり、実施者の間に不安を引き起こしています。2024年土地法では、「土地価格枠」が廃止され、毎年更新される土地価格表メカニズムに移行し、市場価格をより正確に反映するようになりました。これは大きな前進ですが、現行の価格決定メカニズムには、実務適用において依然として多くのボトルネックが存在します。
まず、具体的な土地価格の決定はコンサルティング機関や市場データに過度に依存している一方で、情報システムや全国的な地価データベースが未整備であるため、地域間で評価結果にばらつきが生じています。また、プロジェクト用地価格を決定する主要な手段である剰余金法が標準化されていないため、投資コストが増加し、企業の競争力に悪影響を及ぼしています。
中央経済管理研究所元副所長のトラン・キム・チョン博士は、透明性の高い評価データベースが構築されなければ、実施者は常にミスを恐れることになると述べた。その結果、多くの地域で「署名を回避」する傾向が生まれ、公共投資の進捗と都市開発・工業団地開発の両方が停滞することになる。このボトルネックは技術的な問題であるだけでなく、公務を遂行する上での心理的な責任でもある。土地価格が財務上の義務と結びついている場合、少しでも逸脱すれば検査、調査、あるいは刑事責任につながる可能性がある。
したがって、政府は、土地価格データのデジタル化を推進しながら、プロセスを適切に実行する人々を保護するメカニズムを早急に発行し、地方自治体が勇気を持って行動し、勇気を持って責任を負うための安全な法的回廊を創出する必要がある、とチョン氏は提案した。
さらに、移行期間における土地法と関連法の整合性の欠如も、解決すべき5つ目のボトルネックとなっています。これもまた、システム的なボトルネックです。2024年土地法が公布されると、2024年住宅法、不動産事業法、入札法、投資法など、一連の法律も同時に改正・補足され、あるいは施行されることになります。
しかし、これらの法律間の整合性は依然として不十分であり、移行期間中に多くの地域で混乱を引き起こしています。例えば、商業住宅プロジェクトの実施のための土地使用権譲渡に関する規定は、国会決議と政府政令で調整されましたが、土地法の指導文書に「反映」されるのが遅れています。ハノイ、ホーチミン市など一部の地域では、政令の施行を「待つ」プロジェクトが依然として存在し、資源の無駄遣いにつながっています。
法律の観点から、弁護士のチュオン・タン・ドゥック氏は次のようにコメントしています。「土地法の改正は大きく進展しましたが、関連法も同時に改正されなければ、依然として『法律待ち』の状態となり、企業が投資手続きの根拠を何にすべきか判断することが難しくなります。」
このボトルネックを克服するため、政府は積極的に決議339/NQ-CPを発布し、土地法の施行における困難を解消するためのメカニズムと政策に関する別個の決議を国会に提出して公布を求めました。しかし、この決議が真に効力を発揮するためには、投資プロジェクトの実施において「法的空白」が生じないよう、新旧の規制間の移行に関する詳細なガイドラインが依然として必要であると、弁護士らは指摘しています。
第10期国会で2024年土地法の施行における5つの最大のボトルネックが明らかになったことを受け、第15期国会は政府と農林水産省の提案に基づき、土地法の施行を組織する上での困難を取り除くためのメカニズムと政策に関する専門決議を検討し、近日中に発布する予定である。
さらに、専門家は、関連法（投資法、住宅法、入札法、建設法）の見直しと調整を同時進行させ、理解と実施手順を統一することを提案した。特に、土地データのデジタル化を強化し、毎年の地価表を公開し、透明性のある基盤を構築し、管理機関の法的リスクを軽減する必要がある。規制を遵守する者を育成・保護し、果敢に行動し、果敢に責任を負うことを奨励するとともに、重点プロジェクトにおける具体的なメカニズムを推進し、インフラ整備、工業化、都市化の進展を確保する必要がある。
2024年土地法は、上記のボトルネックが迅速かつ同時に特定され、解決されれば、その役割を十分に発揮できるでしょう。そうして初めて、土地は現在の統合・工業化プロセスにおける「ボトルネック」ではなく、持続可能な開発の真の原動力となるでしょう。
出典: https://baotintuc.vn/kinh-te/go-diem-nghen-khoi-dong-chay-nguon-luc-dat-dai-20251117181834749.htm
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