国会の決議案には、土地価格の枠組みの廃止、透明性の向上、地方への地方分権の促進、国家、国民、企業間の利益の調和のとれたバランスの確保など、土地法の施行における困難や障害を取り除くための多くのメカニズムと政策を規定する多くの革新が盛り込まれている。
専門家が指摘した最初の5つのボトルネックの1つは、土地計画制度と、2025年7月1日から運用が開始される二層制（省レベル）の地方政府モデルとの不適合性である。2024年土地法は依然として「地区レベルの土地利用計画」に関する規定を保持しているものの、中央直轄市や特別行政経済単位における現在の政府組織モデルは、すでに二層制の都市政府システムに基づいて運用されている。
このことは、計画承認における権限と一貫性の欠如につながり、実施の混乱や遅延を引き起こしています。農業環境戦略政策研究所（ 農業環境省）のグエン・ディン・トー副所長は、土地計画を草の根レベルの都市開発計画や資源利用計画全体と統合できるよう、法律を改正する必要があると述べています。そうでなければ、地方自治体は実施と監督において混乱をきたすでしょう。
二層制政府モデルに適合した計画規制の調整の遅れは、新土地法の実現可能性に影響を与えるだけでなく、多くの地方自治体が「指導待ち」の状態になり、投資の流れを阻害する原因となっている。したがって、新土地法の施行において、計画が最初の「制度上のボトルネック」となることを避けるため、早急に統一的な指針となる解決策が必要である。
2つ目のボトルネックとして、土地のオークションや入札の仕組みが不十分かつ不利であり、投資家にとって阻害要因となっていることが挙げられます。オークションや入札による土地の割り当てと貸借は、透明性と公開性を確保し、既得権益の侵害を防ぐことを目的としています。しかしながら、現在の実施プロセスには多くの限界が見られます。
国が管理する土地について、年間支払いを伴う土地リースの形態に関する明確なガイドラインは現時点では存在しません。一部の地方自治体からは、予算収入の確保と社会化セクターへの投資企業支援の両立を迫られている状況において、「どの選択肢を適用すべきか分からない」という声が上がっています。
さらに、土地入札前に1/500スケールの詳細な計画を策定することが求められており、特に複合用途地域や住宅地に点在する公有地においては、その実施が困難となっています。また、年間の土地リース料支払いモデルでは、投資家にとってコストの計上、担保の確保、そして中長期資金の調達が困難になっています。
国家金融政策諮問委員会のカン・ヴァン・リュック博士は、土地オークションの仕組みは、特に社会インフラ事業の初期段階において、より柔軟であるべきだと考えています。硬直的なアプローチは、2024年土地法が強く奨励しようとしている対象グループである民間セクターの意欲を、意図せずして抑制してしまう可能性があります。土地オークション、入札、土地リースの仕組みに関する規制の一貫性の欠如は、投資の魅力を低下させるだけでなく、予算収入の減少につながる潜在的なリスクももたらします。
したがって、土地法の施行における困難や障害を取り除くためのメカニズムと政策を規定する国会決議案に関する政府決議339/NQ-CPの発布は、農業環境省による土地法の一部条項の改正・補足法案に関する報告書136/TTr-BNNMTの調査結果を継承しており、正しい方向への一歩と言える。しかし、企業が明確な法的根拠を持つよう、速やかに施行を導く政令として具体化する必要があると、リュック氏は述べた。
さらに、専門家が指摘する3つ目のボトルネックは、土地収用規制が開発の実態を十分に反映しておらず、柔軟性に欠けていることです。2024年土地法第79条は、2013年土地法と比較して土地収用の範囲を拡大したと考えられていますが、戦略的に重要かつ緊急性の高いプロジェクトをすべて網羅しているわけではありません。
具体的には、BT（建設移転）事業の支払いのための土地基金を創設したり、環境汚染により移転を余儀なくされた企業に土地を再割り当てしたりするための土地収用の仕組みが法律で明確に規定されていない。さらに、補償、支援、移住計画が承認された後にのみ土地を取得できるという規制により、遅延が発生し、緊急の事業に対する柔軟性が欠如している。
このボトルネックに関して、ハノイ法科大学評議会副議長のグエン・クアン・トゥエン准教授は、重要なプロジェクトについては法律に具体的なメカニズムが必要だと考えている。行政手続きの完了を待つことは、高速道路、空港、大規模工業団地といった国家戦略インフラプロジェクトの進捗を遅らせ、管理機関が懸念する法的リスクよりもはるかに大きな損失をもたらすと主張している。
このボトルネックは、土地収用規制の柔軟性の欠如が、ベトナムが加速を目指しているインフラ開発を阻害していることも明らかにしている。専門家によると、当面の解決策は、公共投資法や入札法に見られるような、主要プロジェクトに対する特別な認可メカニズムを検討し、補償や土地の整地における「ボトルネック」を回避することだ。
解消すべき第四のボトルネックは、不十分かつ不安定な土地評価メカニズムであり、実施関係者に不安を与えています。2024年土地法では、「地価枠組み」が廃止され、毎年更新される地価表メカニズムに移行し、市場価格をより正確に反映しています。これは注目すべき前進ですが、現行の評価メカニズムは実務において依然として多くのボトルネックを抱えています。
まず、具体的な土地価格の決定はコンサルティング会社や市場データに過度に依存している一方、国の土地価格情報システムとデータベースは不完全であり、地域間で評価結果に一貫性がない。プロジェクト用地の価格決定に主に使用される剰余金法は標準化されておらず、投資コストの増大と企業の競争力への悪影響を及ぼしている。
中央経済管理研究所元副所長のトラン・キム・チュン博士は、透明性のある評価データベースがなければ、実施責任者は常にミスを恐れることになるだろうと指摘した。その結果、多くの地域でプロジェクトの承認が遅れ、公共投資と都市開発・工業団地開発の両方が停滞することになる。このボトルネックは技術的な問題であるだけでなく、公共サービスの責任感の欠如を反映している。土地価格が財務上の義務と結びついている場合、わずかな差異も検査や監査、さらには刑事責任につながる可能性がある。
そのため、政府は正しい手順に従う人々を保護する仕組みを速やかに制定するとともに、地価データのデジタル化を推進し、地方自治体が果敢に行動して責任を取れるよう安全な法的枠組みを構築する必要があるとチョン氏は提案した。
さらに、移行期間中の土地法と関連法の整合性の欠如も、対処が必要な5つ目のボトルネックです。これもまた、システム的なボトルネックです。2024年土地法が制定されると、2024年住宅法、不動産業法、入札法、投資法など、一連の法律も同時に改正、補足、あるいは施行されます。
しかし、これらの法律間の整合性は依然として不統一であり、移行期間中に多くの地域で混乱を引き起こしています。例えば、商業用住宅プロジェクトにおける土地使用権の取得に関する規制は、国会決議と政令で調整されましたが、土地法の指針文書には速やかに組み込まれていません。ハノイ市やホーチミン市など一部の地域では、政令の発布を待ってプロジェクトが「停滞」し、資源の無駄遣いにつながっているとの報告があります。
法律の観点から、弁護士のチュオン・タン・ドゥック氏は次のようにコメントした。「土地法の改正は大きく進展したが、関連法も同時に改正されなければ、『立法待ちの法律』が依然として存在し、企業は投資手続きに何を根拠にすればよいのか分からなくなるだろう。」
このボトルネックを克服するため、政府は積極的に決議339/NQ-CPを発布し、土地法の施行における困難に対処するためのメカニズムと政策に関する別個の決議を国会に提出した。しかし、この決議が真に効果を発揮するためには、投資プロジェクトの実施において「法的空白」が生じないように、旧規制と新規制の間の移行に関する詳細なガイドラインが依然として必要であると、弁護士は示唆した。
第10回国会で2024年土地法の施行における5つの主要な障害が浮き彫りになったことを受け、第15期国会は政府と農林水産省の提案に基づき、土地法の施行を組織する上での困難を克服するためのメカニズムと政策に関する特別決議を検討し、近日中に発布すると予想される。
さらに、専門家らは、関連法（投資法、住宅法、入札法、建設法）の見直しと調整を提案し、一貫した理解と実施手順を確保することを提案した。特に、土地データのデジタル化強化、年間地価表の公開、透明性の高い基盤の構築、管理機関の法的リスク軽減を推奨した。さらに、規制を適切に執行する者への研修と保護、説明責任の促進、インフラ整備、産業化、都市化の進展を確実なものにするための重要プロジェクトのための特別なメカニズムの推進も提案した。
2024年土地法は、前述のボトルネックが特定され、迅速かつ包括的に対処されて初めて、その役割を完全に果たすことができる。そうして初めて、土地は現在の統合と工業化のプロセスにおける「ボトルネック」ではなく、持続可能な開発の真の原動力となるだろう。
出典: https://baotintuc.vn/kinh-te/go-diem-nghen-khoi-dong-chay-nguon-luc-dat-dai-20251117181834749.htm
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