ハノイの土地価格表は過去最高の26％上昇、レッドブック価格も急上昇

11月26日午後、ハノイ人民評議会は代表者の大多数の賛成を得て、2026年1月1日から発表・適用される最初の土地価格表を規制する決議を可決した。

これを受けて、ハノイの新たな土地価格表では、旧ホアンキエム区中心部の道路における1番地（道路前面）の土地価格が最高7億200万ドン/㎡を超え、以前の土地価格表と比べて約2%上昇しました。

郊外のコミューンでは地価が急騰しました。中でも、エリア9（リエンミン、オーディエン、ダンフォン、ホアイドゥック、ドゥオンホア、ドンソン、アンカンの各コミューンを含む）の上昇率が最も高く、約26%となりました。このグループで最も高い地価は、国道32号線（スアンフォン区の境界からキムチュン・ディチャック市街地への交差点まで）の地点1で、6,470万ドン/m2でした。

エリア 7 (ティエンタン、イェンラン、クアンミン、メーリン、フックティン、トゥーラム、ドンアン、ヴィンタイン、ティエンロクの 9 つのコミューンを含む) およびエリア 10 (ダイタイン、タイントリ、ゴックホイ、ナムフー、ビンミン、タムフン、トゥオンティン、ホンヴァン、タンの 12 つのコミューンを含む)オアイ、ダンホア、トゥオンフック、チュオンズオン）は 25% 増加しました。

ハノイの地価高騰は、レッドブックの価格上昇にもつながっている。写真：フー・チャン

ベトナム不動産協会（VNREA）は、地価の高騰が郊外における不動産投資コストの上昇にもつながっていると考えています。これは投資プロジェクトの魅力を低下させ、人口分散を目的とした郊外住宅開発計画にも影響を与えています。

その結果、市場における住宅供給は引き続き減少する可能性があります。同時に、商業住宅の価格も上昇し、真のニーズを持つ人々が住宅にアクセスしにくくなるでしょう。

ベトナム不動産協会によると、不動産市場は回復期にあり、多くの企業がリストラを余儀なくされている。そのため、この時期の地価上昇は二重の負担となり、回復プロセスを遅らせる可能性がある。

VNREAは、「土地価格の上昇は、企業と住民の経済的負担の増大につながる。同時に、補償、支援、移住の実施に伴う予算負担も増加する」と述べた。

地価表は、補償金の算定、移転住民および住宅用地の補償を受ける者の土地価格の決定、土地使用税の算定、土地使用権の譲渡に伴う個人所得税の算定の基礎として用いられます。また、土地の使用・譲渡に関連する手数料や料金の徴収、あるいは土地登記簿の発行といった土地に関する行政手続きを行う際の基礎としても用いられます。

これについて、不動産法の専門家であるグエン・ヴァン・ディン弁護士は、ラオ・ドン紙のインタビューで、地価公示価格の上昇は間接的に地価を押し上げるだろうと述べた。比較法、収益、剰余金に基づいて算出された具体的な地価は、地価公示価格より低くなることはできず、その結果、地価公示価格が「最低価格」になってしまうからだ。

したがって、国がプロジェクト実施のために土地を割り当てる場合、企業はより多くの土地を負担することになり、予算収入の増加につながります。また、国が土地を収用する場合、人々は市場価格に近い補償を受けることになり、土地分野における紛争や訴訟を最小限に抑えることができます。

しかし、グエン・ヴァン・ディン弁護士は、その一方で、土地価格表は人々の生活を混乱させ、土地利用に関連するコストの増加を引き起こす可能性があると述べた。

例えば、国が土地使用権を承認（初めて証明書を発行）する際の土地使用料の支払い、世帯や個人の土地使用目的の変更の許可、年間の地代の支払い、土地使用税の計算、登録料、特に土地使用権の譲渡による所得税など、これらはすべて土地価格表に基づいています。

弁護士によると、土地価格が倍増すれば、人々が支払わなければならない土地使用料、税金、手数料、費用なども倍増することになる。これは対象範囲が広いため、土地価格が倍増することは間違いなく広範囲かつ包括的な影響を及ぼすだろう。

例えば、非農地使用税は、地価公示価格のわずか0.03%という税率のため、これまで「軽い」税と考えられてきました。しかし、地価公示価格が5倍に引き上げられると、この税は多くの人にとって負担となるでしょう。

解決策に関して、弁護士グエン・ヴァン・ディン氏によると、管理機関は、納税義務、手数料、料金、土地使用料、地代に関する法的文書のシステムの調整を検討する必要があるという。

例えば、世帯や個人の土地使用権の譲渡による所得税については、現行の個人所得税法では2%の税率が定められており、土地価格表に基づいて計算されます。土地価格表が上昇することを想定すると、課税対象者の税負担が増加しないよう、2%の税率を検討し、引き下げる必要があります」とディン弁護士は述べています。

弁護士によると、実際にはこの解決策は国によって適用されているとのことです。例えば、地代徴収に関する政令第103/2024号によれば、年払いの土地賃貸借の場合、年間の地代単価は、地価にパーセンテージを乗じて算出されます。

政令103号は、0.25%から3%の範囲で税率を規定しています（以前は1%から3%でした）。これにより、政令103号は、地価が4倍に上昇した場合でも、住民の地代が安定するよう規定しています。

トゥアン氏

出典: https://laodong.vn/bat-dong-san/ha-noi-thong-qua-bang-gia-dat-voi-muc-tang-cao-nhat-26-chi-phi-lam-so-do-cung-tang-manh-1616299.ldo