発行済み不動産社債は350兆ドン超

2024年3月現在、不動産企業が私募で発行した社債の残高は350兆8,760億ドンである。

未償還の不動産社債は約350兆8800億ドン

財務省は、 2015年から2023年末までの不動産市場管理と社会住宅開発に関する政策と法律の実施状況に関する報告書第3768/BTC-QLCSを発行し、国会の経済委員会に提出した。

その結果、2015年から2023年にかけて、国内市場で330社の不動産企業が個別社債を発行し、発行総額は726兆3,350億ドンを超え、平均発行期間は年3.69％、平均発行金利は年10.15％に達した。2024年3月時点で、不動産企業が発行した個別社債の未償還残高は350兆8,760億ドンとなっている。

また、2015年から2023年にかけて、不動産企業4社が国際市場に向けて総額21億8000万米ドルの個別社債を発行した。

現行の規制によれば、近年の不動産に対する税金、手数料、料金政策のシステムは、基本的に 3 つの段階すべてで発生するすべての不動産関連収入をカバーしています。

これらには、不動産の所有権と使用権を確立すること、不動産を透明かつ持続可能な方法で使用、活用、不動産市場を譲渡し、国家予算の安定した収入源を創出することが含まれます。

具体的には、2017年から2023年までの不動産譲渡活動による個人所得税収入は年々増加しています。2018年には19.82%増、2019年には11.44%増、2020年には12.22%増、2021年には30.4%増となり、最も増加したのは2022年で、2021年の収入と比較して64.34%の増加率でした。2023年、不動産譲渡活動による税額控除との戦いは依然として地方自治体の焦点となっていますが、不動産市場が非常に厳しい時期にあるため、購買力と流動性が急激に低下し、キャッシュフローが不足しています。住宅供給が不足し、住宅製品構造が不合理であるため、市場での取引数は減少しています。

また、この期間中、財務省は不動産業を営む19の企業を検査しました。検査機関が財務上の措置として勧告した金額は、主に土地使用料、付加価値税、法人税、個人所得税の過少申告、優遇税率の誤算などに関するものでした。

不動産事業部門の13社は、総額1兆1,828億ドンの債務を負っています。このうち、国家予算への納付は2,557億ドン、その他の財政決済は9,998億ドンです。これらの企業には、ハノイ住宅開発投資公社（Handico）、Kosy株式会社、319 BQP株式会社、Viglacera株式会社、Song Da株式会社、ハノイ住宅開発投資公社、UDICインフラ開発投資公社、ハノイ建設公社（Hancorp）、住宅都市開発投資公社（HUD）（82億ドン超の債務を抱えています）、IDICO株式会社、工業団地開発株式会社、工業投資開発公社（Becamex Binh Duong ）などが含まれます。

2023年12月31日までに、検査対象となった13社の不動産事業者は勧告を基本的に真剣に実施し、予算を納付しました。一部の事業者は、土地利用価値の確定、技術インフラ費用の配分、資産の譲渡等の問題により、決済の遅延や関連財務義務の履行遅延が発生し、実施を完了していませんでした。

さらに、当局は行政検査の分野で不動産企業6社を検査するよう勧告した。その中には、トレインコ・ビンディン株式会社、578建設投資株式会社、石油不動産株式会社などの著名企業が含まれている。徴収して予算に納めることが提案されている税金の総額は2,374億ドン（主に付加​​価値税、法人税、個人所得税などの税金の申告および納付不足、優遇税率の誤った決定など）である。

財務省はまた、2023年12月31日までに、不動産事業活動を行う検査対象の組織および企業は、勧告を基本的に真剣に実施した（2,360億ドンを超える予算を支払った）と述べた。

不動産事業運営の管理および監督

財務省は、社会住宅開発の実施について、土地使用料と土地賃貸料からの収入は全額地方予算に委ねられていると述べた。現在、2021年から2025年までの中期公共投資資本計画は、政府から各省庁、支局、地方自治体に割り当て済みである。公共投資法の規定によると、 計画投資省は投資計画の策定と取りまとめ、管轄当局に提出して各省庁、中央機関、地方自治体に中期および年次公共投資計画を割り当てる責任を負う機関であり、したがって、社会住宅建設のための資金を手配し、社会住宅政策全般を実施する。財務省は要請があった場合にのみ各部署と調整し、意見を述べる。

最近、建設部から社会住宅の賃貸価格、購入価格、販売価格の決定に対する指導、監視、誘導、社会住宅の管理運営サービスの価格管理の調整を求める文書を受け取っていない。

計画投資省は、国が指定した信用機関の金利差を補填するためのリソースを割り当てていないため、これらの信用機関は、社会住宅開発に関する多くの規制を含む社会住宅の開発および管理に関する政令第100/2015/ND-CP号に基づくプログラム融資、社会住宅政策の実施に対する優遇融資、社会住宅の管理および使用をまだ実施していない。

財務省は、不動産業が新たな資金調達源を吸収するためには、市場の問題を徹底的に解決する必要があると考えている。さらに、銀行融資や社債といった馴染みのある資金調達源に加え、他の金融商品（不動産投資ファンド、住宅貯蓄ファンド、不動産証券化など）や、その他のチャネル（直接・間接の外国投資）からの資金調達源を育成し、誘致し、効果的に運用するためのメカニズムと政策を整備する必要がある。同時に、当局は、リスクの高い金融市場における個人投資家の保護に加え、誠実に事業を運営する不動産業を保護するための政策も必要である。

財務省はまた、土地法、住宅法、不動産業法など関連法政策の適用上の問題点を継続的に総合し、不動産業活動の法的枠組みを構築し、市場管理の実効性を高めるための解決策を見つけることを勧告した。

同時に、不動産企業の運営を綿密に管理・監視し、認可されたプロジェクトの実施に適切な財務能力を確保して、不動産事業部門のリスクを最小限に抑えるために、不動産企業を設立したり、建設許可を付与したり、不動産プロジェクトに投資したりする際の規制を検討・補足し、企業がプロジェクトを実施するのに十分な財務能力を持っていることを保証する必要があります。

さらに、建設省は、不動産市場の安定的、持続的かつ透明性のある発展のために管理を強化し、建設許可の付与、プロジェクト開始ライセンス、不動産取引フロアの取引活動、不動産部門におけるマネーロンダリング防止などを厳密に監視しています...

PV/VTVによると

出典: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/hon-350-000-ty-dong-du-no-trai-phieu-doanh-nghiep-bat-dong-san/20240510010953948