海域侵食プロジェクトに関する規制の改正および補足の提案

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海域侵食投資プロジェクトの設立、評価および承認に関する政令の改正および補足の提案

ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長は、土地造成事業に関する規制は多くの利益をもたらすため、非常に必要だと述べています。天然資源環境省は、この政令を早急に公布し、現在行き詰まっている土地造成事業の解決に貢献する必要があります。

不動産 - HoREA：海域侵食プロジェクトに関する規制の改正および補足の提案 — HoREA会長は、政府が4月1日から発効する2024年土地法第190条の実施の詳細を規定するこの政令を発行することを強く期待しています。

HoREA委員長は、首相と天然資源環境省に送付された「海域侵入活動に関する政令案」についてコメントし、政府が4月1日から発効する2024年土地法第190条の実施の詳細を規定するこの政令を公布することを期待していると述べた。

HoREA は、海域侵入活動に関する法令案 (法令案) に基本的に同意しており、法令案に残された懸念事項についてコメントしています。

具体的には、チャウ氏は3つの理由から政令草案第3条第2項を修正・補足することを提案した。

まず、土地造成投資プロジェクトについてですが、地方における投資プロジェクトにおける土地造成の対象には、沿岸沖積地、沿岸保安林地、沿岸水産養殖地などが含まれる場合があります。これらの土地の用途変更は、土地法及び関連法律の規定に従って行わなければなりません。

第二に、海域侵食投資プロジェクト。投資プロジェクトにおける海域侵食項目は、計画に基づいて土地基金の創設を目的とするだけでなく、「海面特化型土地基金の創設」によって、本土から深海域までの埠頭、沿岸風力発電プロジェクト、洋上風力発電プロジェクト、石油・ガスパイプライン、電力ケーブル、光ケーブルなどのルート沿いの投資プロジェクトを実施することもできます。

第三に、海域侵食投資プロジェクト、特定の海域、沿岸沖積地域、海岸保護林地、または沿岸水産養殖場における投資プロジェクト内の海域侵食項目は、計画に従って実施されなければならず、かつ関連法律の規定を遵守しなければならない。

さらに、HoREAの議長は、海上侵食投資プロジェクトまたは投資プロジェクトの海上侵食項目の設立、評価および承認に関する政令案の第5条を修正および補足することも提案した。

これは建設法の規定だけでなく、投資法、住宅法、不動産業法、海事法、林業法などの関連法規にも準拠しています。

HoREAが挙げた理由は、海面埋め立てプロジェクトは「社会経済発展を目的とした土地基金、特殊な海面を持つ土地基金の創設を目的とした」公共投資プロジェクトであり、「海面埋め立ての完了を受け入れた後、海面埋め立てプロジェクトの範囲内で構成プロジェクトまたは建設項目を実施する投資家を選定するための入札プロセスが実施される」というものである。

海面埋立プロジェクトは、「公共投資による外資及びその他の資本（民間資本）を活用したプロジェクト」による投資プロジェクトです。PPP法2020及び投資法2020の規定に基づき、「戦略的投資家」又は「PPP法2020及び入札法2023の規定に基づいて選定された投資家」が、海面埋立事業を実施するとともに、海面埋立プロジェクトの範囲内で構成プロジェクト又は建設項目を実施します。

この場合、投資家は「建設法の規定」を遵守するだけでなく、投資法、住宅法、不動産業法、海事法、林業法、農業法、漁業法、環境保護法などの「関連法」も遵守する必要があります。

「海上侵食事業」の土地使用料と土地賃貸料はどのように決めればよいですか？

HoREAは、「土地の割り当て、土地の賃貸、および海域の割り当てによる海上侵入」に関する「政令案」第6条を、政令43/2014/ND-CP第68条第3項、第5項、および政令148/2020/ND-CP第1条第21項を「参照」するのではなく、政令43/2014/ND-CP第68条第3項、第5項、および政令148/2020/ND-CP第1条第21項の内容を「コピー」する方向に修正および補足することを提案した。

HoREAの分析によると、法令43/2014/ND-CPおよび148/2020/ND-CPは、土地法2024年および土地法のいくつかの条項の実施を詳述する法令が2025年1月1日に発効した日から失効するか、国会によって2024年7月1日に発効することが検討される可能性があります。

政府職員、公務員、公務員は、以前の関連法令を調べることなく、この法令に基づいてのみ施行すればよいことになります。

2024年土地法第124条は「土地使用権の競売を行わないで土地を割り当てたり、土地を貸し出したりする場合、土地を使用してプロジェクトを実施する投資家を選定するための入札は行わない」と規定しており、2020年PPP法はPPPプロジェクトに対する入札による投資家選定を規定しているため、「政令案」第6条第2項cに「土地を使用してプロジェクトを実施する投資家を選定するための入札を行わない」場合、または「戦略投資家、PPPプロジェクト投資家」に土地を割り当てたり、土地を貸し出したりする場合を追加することを提案する。

海上侵入プロジェクトの土地使用料と地代金の決定に関しては、協会は、土地使用料と地代金を計算するための特定の土地価格の決定が、法令草案第 8 条第 1 項の土地法の規定に従って行われるという規則に同意します。

HoREA は、「特定の土地価格を決定するために剰余金方式を適用する場合、総開発費用の見積りには管轄の政府機関が承認した土地造成費用を含める必要がある」という規制に同意しています。

さらに、HoREAは首相と天然資源環境省に対し、剰余金方式を適用する際に総開発費の見積りに利息費用を加えるという専門家の提案を慎重に検討するよう要請した。

投資家は皆、中長期の信用資金を借り入れる必要があるため、利息費用は実際の費用として非常に大きな割合を占めます。場合によっては、投資家は高金利で借り入れをせざるを得ず、借入費用がプロジェクト総投資額の20%を超えることもあります。

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