多くの困難と問題により、社会住宅開発の成果は期待どおりには得られていません。
ホーチミン市人民委員会のブイ・スアン・クオン副委員長は、2021年から2030年までのホーチミン市住宅開発計画と、低所得者と工業団地労働者向けに少なくとも100万戸の社会住宅建設に投資するという政府のプロジェクトに基づき、2021年から2030年にかけてホーチミン市は69,700戸から93,000戸の社会住宅を開発する予定であると述べた。ホーチミン市は2021年から2025年にかけて、2万6,200〜3万5,000戸のマンションを開発する計画だ。
控えめな結果
2021年から現在に至るまで、ホーチミン市人民委員会は、一般的な政策やガイドラインの実施における障害を取り除くための多くの指令を発行してきました。また、市は2023年から具体的なプロジェクトにおける各問題点についても検討し、21のプロジェクトに対応する63の解決策で投資手続きの実施における解決策を指導してきた。
しかしながら、社会住宅開発目標の実施結果は依然として限られており、期待された成果は達成されていません。具体的には、期初（2021年）から2024年9月までに、市は2,745戸規模の6件のプロジェクト（社会住宅プロジェクト5件、労働者住宅プロジェクト1件）のみを完了し、3,000戸近くのアパートを含む4件のプロジェクトを建設中です。
レタン - ホーチミン市ビンタン地区にあるアンラック社会住宅集合住宅 写真: QUOC ANH
完了および建設中のプロジェクトのほとんどは、2016年から2020年の期間に投資手続きの一部またはすべてを完了しています（9プロジェクト中6プロジェクト）。 2021年から現在までに着工手続きが完了したプロジェクトは9件中3件です。
上記の限定的な結果は、さまざまな原因から生じています。まず、各部署間の意見調整や情報交換の作業には多くの時間がかかり、事務的な性質上、多くの欠点があります。第二に、社会住宅プロジェクトの法的審査に慎重になることにより、実施プロセスも遅くなります。
第三に、投資や社会住宅に関する優遇政策は依然として魅力に欠けており、実施にも多くの問題があります。第四に、市は、社会住宅プロジェクトの投資家とつながり、需要と供給を結びつけ、州の信用機関を通じてこれらの対象者から資源を動員するための、社会住宅を必要とする対象のデータベースをまだ構築していません。
国家財政・通貨政策諮問委員会のカン・ヴァン・リュック博士は、社会住宅の目標を早期に達成するためにはやるべきことがたくさんあると語った。なぜなら、社会住宅に対する人々の需要は非常に大きいのに、地方自治体がまだその需要をすべて満たしていないからです。 2021～2030年の目標は社会住宅100万戸だが、需要を満たす能力は約40万戸にとどまっている。
この専門家は、2024年第3四半期末までに国全体で完了したプロジェクトはわずか79件、アパートメント数は42,414戸で、計画の4％に達していることを示す統計を引用した。開始されたプロジェクトは131件、投資方針が承認されたプロジェクトは412件です。社会住宅開発を支援するための120兆VNDの融資パッケージは、1.5％に相当する1兆7000億VND超しか支出されていない。そのうち、15件のプロジェクトの未払い債務は1兆6,000億ドン強で、12件のプロジェクトの住宅購入者の未払い債務は1,500億ドンです。
高い期待
ブイ・スアン・クオン氏は、今後、ホーチミン市党委員会と人民委員会は、調整規則の実施とプロジェクト手続きの処理において、各部署や支部の是正を引き続き指導していくと述べた。特に、現在投資手続きを進めている27プロジェクト（約3万2000戸）については、各部署、支部、トゥドゥック市が緊密に連携し、計画業務に関する投資手続きの完了や投資方針の承認を最優先に進める必要がある。これらは優先プロジェクトであり、投資手続きの解決と障害の除去に重点を置き、月次報告制度を導入して、今から2025年末までにプロジェクトの建設を速やかに開始することを目指しています。
ホーチミン市建設局は、第11回ホーチミン市党大会の決議と、2021～2030年に低所得者と工業団地労働者向けの少なくとも100万戸の社会住宅建設への投資に関する政府のプロジェクトの目標を達成するために、プロジェクトを速やかに実施するため、投資政策、土地、再配置、処理、公共資産の使用目的の変更、資金調達、および区、町、トゥドゥック市の部、支部、人民委員会の責任強化に関する計画、承認に関する解決策を提案した。
建設局によると、法的手続きの実施に注力する必要がある27件のプロジェクトの中で、投資政策および投資家の承認が承認された1件（ビンチャン地区のレタンタンキエン社会住宅プロジェクト、レタン建設貿易会社が投資、規模1,456戸）を含め、すぐに建設を開始できる実行可能なプロジェクトを検討しており、18件（計画投資局13件、トゥドゥック市人民委員会5件）は投資政策の承認手続きを行っている。
社会住宅への公共投資については、2021～2030年期の住宅開発プログラムに基づき、2021～2025年期の住宅開発計画がホーチミン市人民評議会とホーチミン市人民委員会により承認された。 2021年から2025年にかけて、社会住宅開発のための国家予算資本は約3兆7,700億ドンです。
現在、ホーチミン市人民委員会は、ビンタイン区ファンチューチン4番地のプロジェクト（総資本約9,900億ベトナムドン）に対する公共投資政策を承認した。今後、建設局はホーチミン市人民委員会に対し、約4,000戸規模の4つの社会住宅プロジェクトへの公共投資を促進するよう強く指示するよう勧告している。
合理的な税率を提案する
ホアン・クアン・グループの取締役会長、チュオン・アン・トゥアン氏は、公営住宅はかつてないほど低価格で提供されており、立地条件や品質は商業住宅と同じだが、価格はわずか50％であると語った。現在の金利は比較的良好で、企業は営利目的で公営住宅を建設していないため、購入者は住宅所有の夢を実現する必要のある低所得者や労働者です。
国会経済委員会常任委員のファン・ドゥック・ヒュー氏は、8月1日から不動産関連法が施行され、投資家、開発業者、社会住宅の購入者にとって多くの有利な条件が整えられていると述べた。購入者は多くの優遇政策を利用して借り入れることができ、収入条件もより柔軟になりました。
建設省住宅不動産市場管理局のグエン・マイン・コイ副局長は、2023年住宅法には社会住宅政策に関する多くの新しい点が含まれていると述べた。社会住宅開発のための土地資金については、2023年の住宅法において、社会住宅開発のための土地資金の割り当ての責任が地方自治体の責任として明確に規定され、建設計画や都市計画の策定・承認プロセスにおいて、承認された住宅開発プログラムや計画に従って社会住宅開発に十分な土地資金を割り当てるよう、省人民委員会の責任が課せられている。権限の委譲は、現地での実施のための柔軟なメカニズムを作成する責任と結びついています。
この法律はまた、社会住宅プロジェクトへの投資家に対する多くのインセンティブを改正および補足し、企業の投資参加を奨励し、社会住宅の供給増加に貢献しています。具体的には、プロジェクトの土地面積全体にわたって土地使用料と地代が免除され、土地に関する法律の規定に従って土地の価格を決定し、土地使用料と地代を計算する手続きが免除されます。社会住宅建設エリアで最大10％の利益を享受できます。最大インセンティブは、承認されたプロジェクト投資方針に従った工事、ビジネスサービス、貿易、商業住宅の建設に対する住宅用地総面積の 20%（またはプロジェクトの総建築床面積の 20%）です。
しかし、ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長は、社会住宅に関する2つの重要な税務問題を記載した2つの文書を国会常任委員会と政府に送付したばかりだと述べた。特に、賃貸のみを目的とする社会住宅プロジェクトの投資家、アパートの改修・再建プロジェクトの投資家、長期賃貸のみを行う家主に対する最も合理的な付加価値税率に関する規定を補足し、控除対象となる総支払利息を事業活動による純利益総額の50％を超えないように引き上げ、残りの支払利息の控除期間を7年に延長するよう、政令第132/2020/ND-CP号の第16条第3項を改正することが提案されている。
討論「社会住宅：政策からの突破口」
本日11月21日、Nguoi Lao Dong新聞は「社会住宅：政策からの突破口」という討論会を開催しました。セミナーには当局、企業、専門家らが出席し、近年の住宅開発における困難や障害を分析した。同時に、住宅関連政策の新たな点を指摘し、社会住宅開発目標を早期に実現するための解決策を提案しています。
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出典: https://nld.com.vn/ky-vong-but-toc-trong-phat-trien-nha-o-xa-hoi-196241120203110604.htm
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