数千万ドンの収入があっても家を買うのは難しい。
「夫と私は7年間家を借りており、ホーチミン市でいつ家を購入できるか分かりません」とタンビン地区の住民であるグエン・ティ・トゥイさんは語った。
トゥイさんは、衣料品会社で会計士として働き、月給は1,000万ドンだと語った。夫は建設会社で技術者として働き、月給は1,200万ドンだ。夫婦合わせて2,200万ドンの収入は、生活費と6歳の娘の学費を賄うのにやっと足りる程度だ。
トゥイさんによると、彼女と夫は数億ドンを貯めているものの、家を買うには足りないとのこと。市内で最も安くて古いアパートを購入するには、銀行から最低でも約6億ドンの融資が必要だという。
トゥイさんは、6億ドンを貯めても月収は増えず、夫と二人で銀行ローンの元金と利息を支払う余裕がないと話しました。そのため、マイホームを持つという夢は依然として遠い道のりです。
ホーチミン市では、多くの中間所得層が依然として住宅を購入できない。（イメージ画像：Dai Viet）
トゥイさんの家族と同様、外国企業のコミュニケーション専門家であるヴォー・タン・トゥアンさんも、現在の月収が1600万ドンであるにもかかわらず、家を買うことができていない。
トゥアン氏によると、現時点で住宅を購入しようとすると、約15億ドンの借り入れが必要になるという。つまり、元金と利息の支払いで彼の給料がすべて消えてしまうことになる。
公営住宅市場は「暗い」。
何百万人もの低所得者・中所得者が住宅を必要としているにもかかわらず、社会住宅セクターは依然として非常に低迷しています。これは、法的手続き、規制の不備、優遇融資の取得の難しさ、そして政策の受益者資格の特定における課題といった数々の障害によるものです。
不動産専門家のドアン・ヴァン・ビン博士は、住宅法では社会住宅を購入するための収入、居住地、住宅条件などの条件が具体的に規定されているものの、適格な購入者、賃借者、リース購入の申請者を正確に特定することは依然として困難であると指摘した。
さらに、タイプIII以上の都市における商業住宅プロジェクトに対し、敷地面積の20%を社会住宅用地として割り当てることを義務付ける規制は、現状では現実と整合していません。このため、多くのプロジェクトで社会住宅用地が割り当てられているにもかかわらず、その土地が活用されず、土地資源の浪費と都市景観の悪化を招いています。
小規模プロジェクトの場合、たとえ面積の 20% がコミュニティ住宅に使用されたとしても、居住者に役立つアメニティと景観を備えた標準的な社会住宅複合施設を建設するには、この面積では依然として不十分です。
社会住宅市場は非常に低迷し、発展が鈍化しています。（写真：D.V）
ビン博士によると、国民や企業は社会住宅プロジェクト向けの優遇融資を受ける上で多くの困難に直面しており、社会住宅分野を支援する融資活動はまだ効果を上げていない。
ホーチミン市12区の不動産会社代表トラン・ラン・アンさんによると、企業が社会住宅に熱心でない理由は、地価が上がりすぎ、社会住宅建設の利益率が低すぎるためだという。
一方、企業に対する支援制度や政策は十分に整っていません。そのため、企業は社会住宅の建設にあまり関与せず、商業住宅の建設にのみ注力しています。
手頃な価格の住宅を開発することが解決策です。
ホーチミン市の不動産専門家によると、手頃な価格の住宅を開発することで、需給の不均衡に対処し、平均および平均に近い収入のある大多数の人々の住宅ニーズを満たす機会が生まれ、市場全体の住宅価格水準が下がるだろう。
国民の住宅ニーズへの対応は長年にわたり党と政府の最優先事項であり、国の社会経済発展における重要な課題と認識されてきました。しかし、急速な経済成長と都市化により住宅需要は増加しました。一方で、供給は継続的に減少しており、2018年以降回復の兆しは見られず、需給の不均衡がさらに深刻化しています。
供給構造は、投資や投機目的の高級・高価格住宅への偏りがますます強まっています。この長期にわたる不均衡は住宅価格を継続的に押し上げ、大多数の人々の手の届かない価格水準をはるかに超える新たな価格水準を確立しています。したがって、手頃な価格の住宅を開発することは、需給の不均衡を解消し、人々の住宅ニーズを満たす機会を生み出すでしょう。
手頃な価格の住宅は、今後不動産市場の活性化につながると期待されています。（イメージ画像：Dai Viet）
ベトナム不動産ブローカー協会（VARS）の調査データによると、住宅供給全体に占める手頃な価格の住宅（1平方メートルあたり2,500万ドン以下）の割合は、2019年の30％から2022年には7％、2023年には6％へと継続的に減少しています。
2019年から2022年の期間には、中価格帯のアパートメント（2,500万～5,000万VND/m2）の割合もそれぞれ54%、34%、27%に減少し、供給は主に4,000万～5,000万VND/m2の製品からとなりました。
一方、住宅需要構造においては、実際の住宅購入需要が常に80%を占め、その割合を牽引しています。一方、長期投資目的の需要は15%、投機目的の需要は5%となっています。VARSのデータによると、実際に住宅購入ニーズを持つ人のうち、購入資金を賄える経済力を持つ人はわずか25%程度です。
このような背景から、VARS は、この分野が大多数の人々の実際のニーズと能力から生まれたものであるため、社会住宅とともに、手頃な価格の住宅が今後の不動産市場の主な開発トレンドになると考えています。
「手頃な価格」とはどういう意味ですか?
ベトナム不動産協会会長のグエン・ヴァン・ディン博士は、ベトナムにはまだ手頃な価格の住宅の公式な定義はないが、社会住宅と比較し、住宅価格の妥当性がどのように決定されるかに基づいて、このタイプの住宅のいくつかの特徴を特定できると述べた。
したがって、社会住宅は現在、工業地帯の低所得者や労働者を対象としており、土地使用料の免除や、開発業者や住宅購入者向けの優遇融資パッケージへのアクセスが認められている。
手頃な価格の住宅とは、特に都市部において、一定レベルの貯蓄を有する中所得層および中所得層に近い層を対象とし、人口の大部分の経済力に適した、手頃な価格の商業用住宅を指します。
ディン氏は、住宅価格が適正なのは、家族が収入の範囲内で住宅費とその他の生活費のバランスをとることができるときだと考えています。
世界各国における住宅購入能力の評価に基づき、手頃な価格の住宅とは、住宅費が世帯総収入の30%を超えないものと定義されています。月収約3,000万VNDの世帯の場合、この費用の30%は年間約1億VNDの節約に相当します。つまり、手頃な価格の住宅は1戸あたり約20億～25億VNDの費用がかかることになります。
しかし、ディン氏によると、現実的には、特にホーチミン市やハノイのような大都市では、20億～25億ドンの価格帯のマンション開発プロジェクトの開発は非常に困難だとのこと。しかし、困難だからといって不可能というわけではない。
ディン氏は、市場全体が連携し、住宅政策が市場経済に重点を置いたものになれば、手頃な価格の住宅が発展すると信じています。彼は、社会住宅と並行して手頃な価格の住宅を開発することを提案しています。
VARSによると、政府は手頃な価格の住宅の公式な定義を示し、特に手頃な価格の住宅向けのメカニズムと優遇政策を研究し、投資家がこの分野の供給の開発に参加し、中所得または中所得に近い世帯の住宅ニーズを満たすようにすることを主な目標とする必要がある。
これらには、購買力を高めることを目的とした優遇融資政策や、投機的なインセンティブを抑制するためのセカンドハウスやサードハウスへの増税などが含まれます。これらの税収は、真に支援を必要とする人々への支援に再配分される可能性があります。また、社会インフラプロジェクトの開発・運営を行う開発業者への支援も提供されます。
さらに、接続交通インフラへの投資と拡充も必要です。距離の問題がなくなると、都心部から郊外への移住の流れは必然的に進むでしょう。
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