なぜ古いアパートが今でも多くの人に求められるのか

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ピンクブックのない古いアパートは今でも「飛ぶように売れている」

Lao Dongによると、ホーチミン市やハノイといった大都市では、人々の住宅ニーズが増加しています。一方で、新築マンションの物件数はますます少なくなっており、この不動産セグメントの販売価格は一次市場と二次市場の両方で継続的に上昇しています。長年使用され、レッドブック（中古住宅の登録番号）のない古いマンションでさえ、依然として多くの住宅購入者から求められています。

ラオドン紙の調査によると、ハノイには依然として15億ドン前後のマンションが数多く売りに出されている。しかし、そのほとんどは長年使用されているか、あるいは住宅証明書を取得していない物件だ。例えば、ハノイ市ミーディン区シコにあるマンションは、広さ80平方メートルで、ベッドルーム2室とバスルーム2室を備えている。仲介業者によると、このマンションはベッドルームを3室に改装可能で風通しも良く、唯一の欠点は住宅証明書を取得していないことだという。このマンションは16億ドン以上、つまり1平方メートルあたり2,000万ドン強で販売されている。

あるいは、Thanh Ha Cienco 5（ハノイ、Thanh Oai）の68平方メートルのアパートが、1平方メートルあたり2,050万ドン超に相当する14億ドン強で販売されています。

リンダム（ハノイ市ホアンマイ）にある46平方メートルのアパートメントが14億ドンで売りに出されています。仲介業者によると、このアパートメントは家具付きで、証明書は発行されていませんが、取引が成立すれば明確な売買契約が締結されるとのことです。

なぜ？

ティエンフォン記者の調査によると、実際に住宅を必要としている住宅購入者のほとんどは、供給が限られており、住宅価格が継続的に上昇しているため困難に直面している。

不動産価格は、大多数の人々の手の届かないほど高騰しており、マンション部門の市場流動性は低下し続けています。

建設省の報告によると、2023年第4四半期の新規供給戸数のうち、5,100万～7,000万ドン/㎡の価格帯のマンションが全体の63%を占め、前年比24%増となりました。現在、不動産市場における供給戸数の大部分は、35億ドン～40億ドン超の価格帯のマンションセグメントに集中しています。

ベトナム不動産ブローカー協会の最新報告書によると、マンションのプライマリープライス（投資家からの売出価格）が高騰しているのは、プロジェクトを持つ投資家が非常に少ないことが一因です。現段階で供給のある投資家は、資金難に陥っていない大口投資家がほとんどであるため、利益を最大化するために提示価格が高めに設定されています。

注目すべきは、ハノイとホーチミン市では4,000万～5,000万VND/㎡の新規プロジェクトがほとんど存在しないことです。近隣の省や都市のマンションプロジェクトも4,000万VND/㎡前後の価格を記録しています。現在、ハノイのプライマリーマンションの平均価格は5,170万VND/㎡、ホーチミン市では7,100万VND/㎡に達しています。

プライマリーマンションの価格水準は、投入コスト（住宅価格指数と建設資材価格は毎年約6%上昇）、インフレ、そして高金利の影響で、なかなか下がりません。新規に承認される商業用住宅プロジェクトの数はますます少なくなっている一方で、中心部には土地がほとんど残っていません。

投資家による新築マンションの販売価格が継続的に上昇しているため、住宅を本当に必要としている多くの人々が選択の余地を失っています。

サヴィルズ・ハノイのリサーチ＆コンサルティング担当シニアディレクター、ド・トゥ・ハン氏によると、供給が限られ、一次価格が高騰している状況において、真の住宅ニーズを持つ人々にとって、セカンダリー市場（個人間の売買価格）にチャンスがある可能性があるとのことです。セカンダリー市場は、様々な選択肢から購入でき、手頃な価格で、より合法的な購入が可能という利点があります。

多くの専門家によると、ハノイの二次住宅市場は、魅力的な価格、特に中心部より価格が安い都心部外の地区や、ますます充実した交通インフラのおかげで、今後も安定した取引量を維持するだろう。

2024年もこの傾向は続くでしょう。不動産供給に明確な改善の兆しが見られず、価格が上昇し続けるためです。多くの明るい兆候があるにもかかわらず、経済全体、特に不動産市場は、供給と流動性の両面で回復にはまだ時間が必要です。

ダオ・ヴ（T/h）

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