数百億ドンの価値があるショップハウスに投資し、現在は月1000万ドンで賃貸しているというパラドックス

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グエン・ヴァン・ニャット氏（ハノイのジャーラム出身）は2年以上前から、VShipバクニンプロジェクト（バクニン省トゥーソン地区）内のショップハウスを借りてフォーレストランを経営している。ニャット氏によると、賃料は1,000万ドン/月で、3か月ごとに支払い、年間で支払うと家主が電気代と水道代を負担してくれるという。ニャット氏が借りているショップハウスはプロジェクトの主要道路沿いに位置し、総額120億ドン。ニャット氏によると、家主は賃貸前に4階のうち2階を基本的に完成させていたという。完成までに費やした金額は3億ドン以上であるため、1,000万ドン/月という賃料は非常に安い。

好立地にあるにもかかわらず、客足が浅く、フォー店の売上は低迷しています。そのため、ナット氏は店を別の場所に移転することを計画しています。また、現状ではどんな商売も厳しいため、新規顧客が入店すれば、このショップハウスの賃料を下げる必要があるだろうとナット氏は予測しています。

かつて最も収益性の高いセグメントと考えられていたショップハウスは、今や多くの不動産投資家を苦しめている。なぜなら、現在の収益は、数百億ドンもの投資額に比べれば「ほんの一粒」に過ぎないからだ。

ハノイ市ホアンマイ区の有名プロジェクトにあるショップハウスのオーナー、トラン・ドゥック・ズン氏は、2019年に約200億ドンを投じてショップハウスを購入したと語った。当時、資本金はわずか100億ドンで、残額を銀行から借りる手続きを完了した。計算によると、ズン氏はショップハウスを賃貸に出し、その家賃で銀行の利息を支払う予定だ。家賃は月2000万ドンで、もう少し多く払えば利息を払うのに十分な金額になる。しかし、前の借主が家に戻ってから1年以上経ったが、ズン氏は期待していた価格で新しい借主を見つけられていない。「ほとんどの借主は月1000万ドンしか払わない。そのまま家を放置するのはもったいないので、賃貸に出さざるを得なかったが、安い家賃を考えると本当に辛い」とズン氏は語った。

現時点では、ドゥン氏にはこの「厄介な」問題を解決する現実的な解決策がない。「家賃は毎月支払わなければならない金利のわずか3分の1です。もし今ショップハウスを売却すれば、最大20%の損失を被ることになります。どちらにしても大きな損害になるでしょう」と彼は嘆いた。

ハノイ市ハドン区のショップハウス投資家、グエン・ズィエン氏も、COVID-19の流行期間中、テナントの家賃を全面的に支援したと明かした。「彼らはスパ・美容業界に携わっているので、パンデミック中の苦労はよく分かります。長い間、店舗は営業を停止しており、私は年間の家賃を免除するつもりでした。しかし最近、顧客から事業の困難を理由に家賃の減額を要求され続けています。以前は1500万ドンだったのに、今では1000万ドンへの減額を求められています。ほとんどの投資家は銀行から借り入れをせざるを得ません。現在の金利は少し落ち着いてきましたが、総金利は依然として高いままです。投資家は皆、背骨が折れるまで利息を負担しなければなりませんが、家賃はその半分にも満たないのです」とズィエン氏は語った。

しかし、ドゥン氏とズイエン氏は共に、自分たちのショップハウスがまだ賃貸に出されているのは幸運だと認めている。家賃は安かったものの、銀行の利息を支払うためのキャッシュフローはまだいくらか残っていた。一方、市場には現在、完成しているにもかかわらず空室のままになっているショップハウスプロジェクトが数多くあり、数百億ドンもの資金が眠っていることになる。

ファム・ヴィンさん（ハノイ市ハイバーチュン区）は、イエンソー公園にある自身のショップハウスが現在閉鎖中であることを明かした。「パンデミック以前は、倉庫として貸し出している業者がいました。しかし、パンデミック以降、借りたいと申し出るお客様はほとんどいなくなりました。賃料も非常に安いので、夫と私は今まで使わずに放置していました」とヴィンさんは語った。

VTCニュース記者による調査によると、ハノイの現在のショップハウスは、多くの不動産サイトで月額800万～1,000万ドンで賃貸に出されている。一方、市場が活況を呈していた当時のこれらのショップハウスの購入価格は、1戸あたり100億～150億ドンであった。

隣接するショップハウスに加え、マンションやショッピングモールの地下にあるショップハウスも不況に陥っています。オーナーは入居者を待っていましたが、家賃が安すぎるため結局諦めざるを得ず、市場の回復を待つ間、空き店舗のままになっています。

ハノイの不動産ブローカー、チュオン・ナム氏は、ショップハウスの目覚ましい成長期は過ぎ去り、かつて最も収益性の高いこのセグメントは衰退期に入っていると述べた。「 3～5年前はショップハウスの価格は急上昇しましたが、今は急落しています。これは不動産市場の全体的な傾向と一致しています。さらに、厳しい経済状況により、閑散とした大通りに面した多くの店舗が店舗を返上しました。すでに「売れ残り」となっているショップハウスは、賃貸するのがさらに困難になっています。」

さらに、理由の一部は、多くの不動産プロジェクトが、需要と供給が一致しない中でショップハウスを過剰に建設しているという事実にあり、その結果、このセグメントは低迷し、他の不動産セグメントよりも価格が大幅に低下している状況につながっています」とナム氏は説明した。

ダオ・ビッチ

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