安く売ってるけど…それでもお得だよ。
グエン・フー・トー通り（ホーチミン市ニャーベー区）沿いには、かつてはホアン・アイン・ジアライ、フー・ホアン・アイン、フー・ロン、タイ・グエン、 ノバランドなど、数多くのプロジェクトオーナーの名前が並んでいたが、今では徐々に姿を消しつつある。代わりに、フー・ミー・フン（台湾）、GS（韓国）、ケッペル・ランド（シンガポール）といった外国企業が増えている。国内外の企業間で、静かに、しかし急速に所有権の移転が進んでいる。多くのプロジェクトが、かつてないほどの低価格で転売されている。
ケッペル・ランドは数多くのプロジェクトを買収してきた。
ホーチミン市の不動産グループのリーダーは、銀行融資の元利返済のため、最も魅力的な物件の一部をケッペル・ランドに売却せざるを得なかったと語った。売却価格について尋ねられると、彼は悲しそうに、市場価格が10ドンであれば、外国のパートナーには6ドンでしか売却できないだろうと述べた。
「現在、国内企業はプロジェクトを実施する資金が全くありません。たとえ資金があったとしても、今の状況では製品が売れるかどうかわからないため、実行に移す勇気はないでしょう。前に進むことも、後ろに下がることもできない。負担を軽減するためには、いっそ全てを売り払ってしまった方がましなのです」と彼はため息をつき、悲しみを隠しきれなかった。
この人物は後悔も認めたものの、収入がないまま支払いが続く状況では、プロジェクトを「そのまま」保有していたら、銀行の利息だけで1、2年以内に資金が底をついてしまうため、安く売却できたのはむしろ救いだったと語った。この人物によれば、外国企業はすべてのプロジェクトに投資するわけではなく、法的書類がすべて揃っているプロジェクトのみを優先的に投資するという。特に、国内企業が「資金難」であることを知っているため、外国企業は国内企業に低価格でプロジェクトを購入するよう圧力をかけているとのことである。
「我が家には米がたった一瓶しかないんです。なくなると近所の人から借りるしかない。でも、借りられるのはせいぜい一、二回。それより前に近所の人も米がなくなるし、私たちも他に頼るところがないから、結局借りられなくなってしまうんです。だから、6ヶ月で潰れる店もあれば、9ヶ月で潰れる店、1年で潰れる店もある。だから今は、たとえ米が安くても、生き延びるためには持ち物全てを売って米を買わなければならないんです」と、この人は比喩を用いて苦々しく語った。
実際、現実を観察すれば、多くの著名なプロジェクトが名称変更、つまり所有者の変更を行っていることは容易にわかる。ただ、企業がそれを公表していないだけだ。不動産市場の大手ブランドであるノバランド・グループでさえ、マレーシアのガムダ・ランド・グループに多くのプロジェクトを売却せざるを得なかった。
長期にわたる困難と楽観的な見通しの欠如により、多くの企業が「自社を売り込む」パートナー探しに奔走している。ホーチミン市の大手不動産グループのリーダーは、プロジェクトを低価格で海外のパートナーに売り込んだものの、誰も購入せず、法的文書や土地使用料が不足していたため投資にも応じなかったと嘆いた。同様に、DKグループは、日本のパートナーとほぼ1年間協力した後、投資またはプロジェクトの完全売却を提案された。DKは、貢献率に基づく利益分配を含め、すべての販売責任を負うことになる。しかし、彼らはまだ契約を締結しておらず、現在、今後の展開を見守っている。販売も収益もパートナーの獲得もできないため、グループは前例のない苦境に陥っている。「従業員のほとんどが辞め、プロジェクトは停滞し、多額の資産があるにもかかわらず、倒産のリスクは非常に高い」とグループのリーダーは嘆いた。
大手企業を支援する
ホーチミン市経済大学経済・法律・経営センター所長のフイン・フオック・ギア氏は、国内企業が資産を外国企業に売却せざるを得ない状況は、社会や経済への貢献度が低下したり、場合によっては消滅したりするなど、多くの悪影響を及ぼすと主張している。さらに、資産損失が非常に大きいため、危機前の水準まで回復するには5年、あるいは10年もかかるだろうとしている。損失額の正確な数値を明確に示す研究はないものの、資産損失は20～30％、あるいは最大50％に達する可能性があると推定されている。
「表面的には、外国企業が株式を取得することで、国内企業は継続的な投資のための追加資金を得ることができ、市場の回復に役立つと考える人が多い。危機後には、市場の透明性の向上や法整備の改善につながる可能性もある。しかし実際には、国内企業は外国企業と競争できるほど強力なブランドを築くために長年を費やしてきた。今、買収され、資産を安値で売却せざるを得ない状況は、非常に苦痛だ。したがって、 政府は、こうした状況を最小限に抑えるために、各企業や各プロジェクトにとっての障害を取り除くことを検討する必要がある」と、ンギア氏は述べた。
商業・社会住宅プロジェクトへの投資政策の承認における障害、および社債に関する問題は、政府の管轄下にある。一方、分散する公有地、土地使用料、土地所有権証明書の発行に関する問題は、地方自治体の管轄下にある。審査のため一時的に中断されているプロジェクトについては、融資へのアクセス、金利引き下げ、減税などの問題を解決し、シードキャピタルを注入することで、市場の流動性を高め、企業の困難を緩和することができる。
レ・ホアン・チャウ氏
ベトナム不動産仲介業者協会のファム・ラム副会長も、ベトナムにビングループ、サングループ、ヒムラム、マスターライズホームズ、ノバランド、フンティンなどの大手不動産会社が誕生するまでには長い年月がかかったことに同意しました。これらの企業は市場をリードする企業であり、不動産だけでなく、信用、建設、建材、労働、インテリアデザイン、家具など、他の多くの産業にも影響を与えています。したがって、企業が困難に直面した際には、特に大手企業が回復できるよう、画期的なアプローチと支援メカニズムが必要となります。なぜなら、これらの企業の回復は、他の企業、産業、そして経済全体を活性化させるからです。同時に、停滞しているプロジェクトを復活させ、無駄をなくすことにもつながります。特に、国内企業が長年かけて築き上げてきた資源が、外国企業に安価で渡ってしまうことを防ぐことにもなります。
ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長は、外国企業が低価格でプロジェクトを買収するのを目にした辛い経験を思い出し、ベトナムがWTOに加盟した2007年、外国企業がベトナムに「殺到」した時期を回想した。しかし、当時、彼は国内の不動産会社やプロジェクトが外国企業に買収されることを心配していなかった。実際、多くの分野で、国内企業は市場シェアを維持するだけでなく、外国企業を凌駕していた。しかし、2022年第3四半期、HoREAは、一部の大規模で有名な不動産会社や高額プロジェクトが外国企業に買収されるリスクについて初めて警告を発した。その典型的な例は、ベトナム最大の不動産グループの1つが15億ドルのプロジェクトを非常に低価格で外国のパートナーに譲渡したことである。現在、ベトナムの多くの大規模不動産プロジェクトやグループは外国企業に「買収」されており、株式の最大49％が取得されている。
「外国企業はベトナムの不動産市場で『物色』し、原価割れ価格で最良のプロジェクトを探し求め、買収している。一部の外国企業からは、プロジェクトを売却する企業があれば紹介してほしいとの依頼があった。企業と市場は非常に脆弱で、資金を切実に必要としているため、この現実を受け入れざるを得ない。これに対処するための根本的な解決策は、不動産事業を含む国内企業全般の回復力と強靭性を高めることである。特に、企業がプロジェクトを実施し、顧客との信頼関係を築き、流動性を高め、回復できるよう、政府、省庁、地方自治体といった各レベルの権限内で障害を取り除くための即時的な措置を講じる必要がある」とチャウ氏は強調した。
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