安く売っています…それでもお買い得です。
グエンフートー通り（ホーチミン市ニャーベ区）沿いには、かつてはホアン・アン・ザ・ライ、フー・ホアン・アン、フー・ロン、タイ・グエン、 ノバランドなど、数多くのプロジェクトオーナーの名が並んでいたが、現在では徐々に姿を消しつつある。代わりにフー・ミー・フン（台湾）、GS（韓国）、ケッペル・ランド（シンガポール）といった外資系企業が増えている。国内外の企業間で、静かに、しかし急速にオーナーチェンジが進んでいる。多くのプロジェクトが、かつてないほど低価格で転売されている。
多くのプロジェクトがケッペルランドに買収されました。
ホーチミン市の不動産グループのリーダーは、銀行融資の元利金返済のため、最も有望なプロジェクトの一部をケッペルランドに売却せざるを得なかったと語った。売却価格について尋ねられると、彼は悲しそうに、市場価格が10ドンだとしたら、外国のパートナーには6ドンでしか売れないだろうと答えた。
「現在、国内企業はプロジェクトを実行する資金が不足しています。たとえ資金があったとしても、現状では商品が売れるかどうか分からないので、敢えて実行に移す勇気はありません。前に進むことも、後ろに下がることもできません。負担を軽減するためにも、全て売却した方が賢明です」と、彼はため息をつき、悲しみを隠せなかった。
この人物は後悔は認めたものの、収益がないまま支払いが続く状況では、プロジェクトを「そのまま持ち続ける」だけでは銀行の利子で1、2年で全て消えてしまうため、安く売却できたのは救いだったと語った。この人物によると、外国企業はすべてのプロジェクトに投資するわけではなく、法的書類が完備しているプロジェクトのみを優先するという。特に、外国企業は国内企業が「資金不足」であることを知っているため、低価格でプロジェクトを買収するよう圧力をかけているという。
「我が家には米が一升しかありません。なくなると、近所の人に借りなければなりません。でも、一度か二度借りるだけで、近所の米も底をつきます。他に頼れるところがないので、私たちもそうなります。だから、6ヶ月で潰れる店もあれば、9ヶ月で潰れる店もあれば、1年で潰れる店もあります。だから今は、たとえ米価が安くても、持ち物をすべて売り払って米を買い、生き延びなければならないんです」と、この人物は苦々しく比喩を使って語った。
実際、現実を観察するだけで、多くの著名なプロジェクトが名称変更、つまり所有権の変更を経験していることは容易に分かります。ただ、企業がそれを公表していないだけです。不動産市場の大手ブランドであるノバランド・グループでさえ、多くのプロジェクトをマレーシアのガムダ・ランド・グループに売却せざるを得ませんでした。
長引く困難と楽観的な見通しの欠如により、多くの企業がパートナーの「身売り」を急がせている。ホーチミン市のある大手不動産グループのリーダーは、海外のパートナーに低価格でプロジェクトを売り込んだものの、法的書類や土地使用料が不足していたため、誰も購入せず、投資に同意しなかったと嘆いた。同様に、DKグループは日本のパートナーと約1年間協業した後、あるプロジェクトへの投資または売却の提案を受けた。売却額はDKが全額負担し、出資比率に基づく利益分配も含まれるという。しかし、まだ契約は成立しておらず、現在は状況を注視している。売却、収益創出、パートナー誘致のいずれも不可能なため、グループはかつてない苦境に陥っている。「ほぼ全員が退職し、プロジェクトは停滞しており、多額の資産を保有しているにもかかわらず、倒産リスクは非常に高い」とグループリーダーは嘆いた。
大手企業を支援
ホーチミン経済大学経済・法律・経営センター所長のフイン・フオック・ギア氏は、国内企業が外国企業に資産を売却せざるを得なくなると、社会経済への貢献が減少、あるいは消滅する可能性もあり、多くの悪影響が生じると主張している。さらに、資産損失が甚大であるため、危機前の水準に回復するには5年、あるいは10年かかると予測されている。損失額の正確な額を示した研究はないものの、資産損失は20～30%、あるいは最大50%に達する可能性があると推定されている。
「表面的には、外国企業が株式を取得すれば国内企業の投資継続のための追加資金が得られ、市場の回復につながると多くの人が考えています。危機後、市場の透明性向上や法規制の改善につながる可能性もあるでしょう。しかし実際には、国内企業は長年かけて、外国企業と競争できるほど強力なブランドを築いてきました。今、買収され、資産を安価に売却せざるを得なくなるのは、非常に辛いことです。したがって、 政府はこうした状況を最小限に抑えるため、各企業や各プロジェクトにおける障害を取り除くことを検討する必要があります」とギア氏は述べた。
商業住宅や社会住宅プロジェクトへの投資政策の承認における障害、および社債に関する問題は政府の管轄です。ただし、点在する公有地、土地使用料、土地所有権証明書の発行に関する問題は地方自治体の管轄です。審査のため一時停止されているプロジェクトについては、融資へのアクセス、金利引き下げ、減税など、これらの問題を解決し、シードキャピタルを注入することで、市場に流動性が生まれ、企業の困難が緩和されます。
レ・ホアン・チャウ氏
ベトナム不動産ブローカー協会のファム・ラム副会長も、ベトナムがビングループ、サングループ、ヒムラム、マスタライズホームズ、ノバランド、フンティンといった大手不動産会社を持つようになるまでには長い年月を要したことに同意した。これらの企業は市場をリードする企業であり、不動産業界だけでなく、融資、建設、建材、労働力、インテリアデザイン、家具など、他の多くの産業にも影響を与えている。したがって、企業が困難に直面した際には、特に大手企業の回復を支援するための画期的なアプローチとメカニズムが必要である。なぜなら、彼らの回復は他の企業、産業、そして経済全体を再び活性化させるからだ。同時に、臨床的に行き詰まっているプロジェクトを復活させ、無駄を抑制することにもつながる。特に、国内企業が長年かけて築き上げてきた資源が、外国企業の手に安価で渡ってしまうことを防ぐことができる。
ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長は、外国企業による低価格でのプロジェクト買収という苦い経験を振り返り、ベトナムがWTOに加盟した2007年、外国企業がベトナムに「殺到」した時代を思い起こした。しかし当時、彼は国内の不動産会社やプロジェクトが外国企業に買収されることを懸念していなかった。実際、多くの分野で国内企業は市場シェアを維持するだけでなく、外国企業を凌駕していた。しかし、2022年第3四半期、HoREAは、一部の大手有名不動産会社や高額プロジェクトが外国企業に買収されるリスクについて初めて警告を発した。その好例が、ベトナム最大の不動産グループの一つが、15億ドル規模のプロジェクトを非常に低価格で外国企業に譲渡したことだ。現在、ベトナムでは多くの大規模不動産プロジェクトやグループが外国企業に「買収」され、株式の最大49%が取得されている。
「外国企業はベトナムの不動産市場で『物色』し、原価割れの価格で最良のプロジェクトを探し求めて取得しています。一部の外国企業からは、もしプロジェクトを売却している企業があれば紹介してほしいとの声も上がっています。企業と市場は非常に脆弱で、資金を切実に必要としているため、この現実を受け入れなければなりません。この状況を抑制するための根本的な解決策は、不動産業を含む国内企業全体の回復力と体力を高めることです。特に、政府、省庁、地方自治体の各レベルにおける権限内の障害を取り除くための迅速な措置を講じる必要があります。そうすることで、企業はプロジェクトを実行し、顧客との信頼関係を構築し、流動性を高め、回復することができます」とチャウ氏は強調しました。
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