顧客が避けるべきアパート購入のリスク

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このプロジェクトは、必要な条件を満たしていないにもかかわらず、売りに出されています。

このリスクは主に、購入者が規制を知らず、書類を徹底的に確認せずに支払いを急ぐことから生じます。

法律では、事業許可を得るには法的に定められた条件をすべて満たす必要があるとされていますが、実際には多くの投資家が利益追求に走り、場当たり的に事業を進めています。場合によっては、プロジェクト全体の土地使用権証書すら取得しておらず、申請が承認されていないにもかかわらず、既に販売が開始されているケースもあります。

特に建設中の住宅プロジェクトの場合、開発業者は市場に出す前に基礎工事を完了させる必要があります。多くの人がこの規制を知らないため、リスクにつながる可能性があります。

アパート購入時に避けるべきリスク - 1 — アパートを購入する際には、潜在的なリスクを回避するために注意が必要です。（イメージ画像：Truong Cong Hieu）

将来の開発プロジェクト、特に複合用途の複合施設やマンションについては、不動産事業法第55条に規定されている法的書類に加え、現場で基礎工事が完了し、建物の建設進捗の約20%に達している必要があります。さらに、建設局は、将来の住宅プロジェクトが販売対象となるためには、基礎工事が建設局の検査と承認を受け、建設局の公式ウェブサイトに掲載されている必要があると規定しています。これらの法的要件を満たした場合にのみ、将来の住宅プロジェクトは販売対象となります。

もう一つの重要な条件は、プロジェクトがベトナムの大手商業銀行によって保証されなければならないことです。これにより、不測の事態が発生した場合、開発業者が建設を続行できなくなり、投資家に返金せざるを得なくなる事態を回避できます。銀行が主な保証人となります。この規制は住宅購入者の保護を目的としているため、投資家は権利を守るためにこれを理解しておく必要があります。

契約締結時のリスク

初めてマンションを購入する際、契約書の種類が多すぎて戸惑う方も多いでしょう。売買契約書にサインするだけで十分だと考えがちですが、不動産会社が様々な契約書を提示してくると、「投資協力契約」「業務協力契約」「出資契約」など、実に様々な契約方法があることに気づきます。

法律では、建設中の住宅を購入する場合、購入者は開発業者に住宅価格の100%を支払うことは認められていないと明確に定められています。締結した売買契約書には、建設の進捗状況に応じた分割払いを明記する必要があります。

そのため、投資家は、投資協力契約、事業協力契約、資本拠出契約などのさまざまな契約形式を使用して規制を回避します。もちろん、これらのタイプの契約は建設省が規定したmẫuに準拠していませんが、投資家は依然として違法に資本を調達するためにそれらを使用することが多いです。

火災安全リスク

これはアパートを購入する際に考慮すべき重要な要素です。火災警報器、火災ベル、消火システム、消火器などの設備は、緊急時にすぐに使用できるよう、常に万全の状態で備えておく必要があります。

さらに、非常階段も非常に重要です。理想的には、鉄製の扉で作られ、常に閉じた状態でありながら、決して施錠しないことが重要です。

万が一の緊急事態が発生しても、非常口や他の階への延焼は発生しません。マンションのエレベーターが使用できない場合でも、非常口から外に出ることができます。

駐車紛争

最近、マンション購入者と開発業者やビル管理者の間で駐車スペースをめぐる紛争が多発しています。

高層マンションに入居する際にこの問題を回避するには、時間をかけて契約書を慎重に確認し、この問題について開発者と明確な話し合いを行う必要があります。

アパートの購入者は、売買契約に署名する前に、駐車場の基準に関する透明性を確保する必要があります。考慮すべき重要なポイントとしては、アパート1戸あたりに許可されるバイクと車の最大台数、駐車場は価格に含まれているか、それとも別途購入または期間限定のリースが必要か、などが挙げられます。プロジェクトに商業エリアが含まれる場合、居住者は訪問者と駐車場を共有するのか、それとも別々の駐車場を利用するのか、などが挙げられます。