国会で可決され、2025年1月1日から施行される改正不動産業法が11月28日午前、国会で可決された。特に、この法律は、土地区画の分割や売買を現行よりも厳しく規制している。
したがって、特別市街地、第一種市街地、第二種市街地、第三種市街地の区、地区、市街地、景観に対する要求度の高い地域、市街地の中心市街地及び建築上のハイライトとなる建物の周辺、市街地の地方レベル以上の道路及び主要な景観道路の前面においては、土地の分割・売却を防止する必要がある。
改正不動産業法に基づく土地の分譲・売買に関する規制の影響を評価すると、不動産専門家によると、当初は土地の分譲・売買に関する規制の強化と自由な土地分割によって土地取引活動が減少する可能性がある。しかし、長期的には、この市場がより透明性が高く持続可能な方向へと発展するのに役立つだろう。
2025年初頭に施行される改正不動産事業法の規定により、土地の分割と販売が厳しく規制される（イラスト写真：ハフォン）。
この問題について議論したベトナム不動産協会のグエン・ヴァン・ディン会長は、土地の需要は常に非常に高いが、市場には公式プロジェクトからの供給が不足していると述べた。
「多くの投機家が、土地を収集し、それを区画に分割して売却する機会を利用しており、区画を分割し、さらには買い手を誘致するために合法的なプロジェクトと同じ名前をつけることさえあります。同時に、彼らは価格をつり上げようと競争し、不動産価格を押し上げ、市場に混乱を引き起こしています」とディン氏は述べ、土地の分割と売却の取り締まり強化の必要性を強調した。
DKRAグループ サービスコンサルティング部門ディレクターのヴォ・ホン・タン氏によると、この新たな分割規制は、施行当初は一部の投資家にとって比較的困難なものとなるだろうとのことです。しかし、長期的には、多くの国で同時に適用される避けられない流れとなり、市場の透明性が向上するでしょう。
土地に関しては、タン氏は、2025年初頭に新法が施行された後、この市場は大きく変動するだろうと述べた。実施され、販売されたタイプIIおよびタイプIIIの都市部における土地プロジェクト（レッドブック付き）は、引き続き正常に譲渡され、価格上のメリットも享受できる可能性がある。
「新たなプロジェクトの承認はより困難になり、突発的かつ断片的なプロジェクトによって土地供給が不足することはなくなるでしょう。需給関係により、これらの製品の価格は下落するのではなく、上昇するでしょう」とタン氏は強調した。
専門家は、投機家による営利を目的とした土地の分割・売却の状況が困難に直面すると予測している（イラスト：ハ・フォン）。
この新しい規制について語ったBatdongsan.com.vnの南部地域ディレクターのディン・ミン・トゥアン氏は、この新しい規制により、供給、顧客基盤、販売価格の面で土地市場に大きな影響を与える可能性があると述べた。
トゥアン氏によると、現在市場に出回っている土地の90%は、個人が区画を分割・分離し、プロジェクトを立ち上げて販売しているものだという。区画分けされた土地は、価格、面積、供給源が多様で、入手しやすく、多くの購入者の経済状況に適している。
さらに、トゥアン氏によると、個人が自ら区画分けするタイプの土地は、インフラ整備や通常のプロジェクトを「後付け」する形で開発されることが多く、完成した土地計画プロジェクトよりも販売価格が安くなるという。「売り手も買い手も、通常の土地プロジェクトを購入するよりも、自ら区画分けした土地を好む」とトゥアン氏は強調した。
また、区画割りが厳しくなれば、市場における供給が狭まり、このタイプの物件にアクセスできる顧客基盤も以前に比べていくらか減少するだろうと彼は考えています。
今後、土地市場では、利益を目的とした土地分割売却を目的とした投資家による、大規模な土地物件が大量に発生する可能性があります。これらの物件を処分するために、地主は損失を抑え、予想よりも価格を下げることを受け入れざるを得ないでしょう。
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