不動産市場：回復はまだ「じわじわ」と「疲れる」

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回復は遅い

建設省住宅不動産市場管理局長のホアン・ハイ氏は、ベトナムの不動産業界は2022年半ばから現在に至るまで多くの困難に直面していると述べた。

具体的には、供給の減少により、2021年初頭から不動産、住宅、土地の価格が上昇し始めています。年末までに、アパートの価格は平均で約5〜7％上昇し、プロジェクト内の個々の住宅の価格は15〜20％上昇し、土地価格は2020年末と比較して20〜30％上昇しました。

最も典型的な例として、市場に出回る戸数の減少により、マンション価格は絶えず新たな水準を更新しています。手頃な価格帯のマンションは1㎡あたり2,500万～3,000万ドン、中価格帯のマンションは1㎡あたり3,000万～5,000万ドン、高級マンションは1㎡あたり5,000万ドンを超えており、これらの価格帯の人々の投資能力を超え始めています。

ハイ氏によると、首相は最近、不動産セクターの困難を解消するために多くの抜本的な措置を講じてきた。その中で最も顕著なのは決議33であり、これは基本的に初期の成果を上げており、法律や制度に関連する多くの困難が解消された。

しかし、地方自治体や企業との協力を通じて、ハイ氏は、現在実施中の住宅・都市部プロジェクトの多くが、土地法に関連した理由などさまざまな理由で困難や障害に直面したり、実施が中止されたりしていると評価した。

現在、多くのプロジェクトは、土地評価方法の規制により、困難、障害、そして実施の遅延に直面しています。これらの理由は、計画法、全体計画の一部を調整する権限、全体計画やゾーニング計画を含む建設計画の整合性を確保するための計画の見直し、更新、調整の条件と時間、あるいは投資法に関連する理由に関連しています。

この見解に同意し、不動産仲介協会のグエン・ヴァン・ディン会長は、現在、不動産市場は社会住宅と低価格の商業住宅の不足に直面していることを認めた。

市場の需要は堅調であるにもかかわらず、投資家が資本ロックの問題や財務上の課題に直面しているため、取引活動は減少しています。

2022年から2023年にかけて、不動産取引量は90%減少し、市場の需要の低迷を浮き彫りにしています。手頃な価格の住宅供給不足に加え、多くの地域での仕組みや決断力の欠如といった問題も発生しており、多くのプロジェクトが未解決のままとなっており、不動産事業は依然として多くの困難に直面しています。

ディン氏は、不動産市場の困難を取り除くために政府と関係省庁が多くの政策を打ち出した努力が市場に好影響を与えていると述べた。

ディン氏によると、2023年第1四半期には約3,000件の商品が取引され、第2四半期には30%増加しました。現在までに投資家の信頼は徐々に回復し、多くの新規プロジェクトが市場に投入され始めており、不動産取引件数の増加につながっています。

しかし、新規住宅供給と購入者心理の改善は依然として緩やかであり、新規プロジェクトの完了には時間がかかります。

同時に、投資家心理は徐々に安定しつつあるものの、特に過去の投資による財務的圧力に直面している投資家は依然として非常に慎重である。

調査によると、70%の企業が資本政策の効果は限定的であると回答しました。そのうち2/3の企業は、事業契約先の地方自治体が政策支援機関への周知・指導を開始したと回答しましたが、用地取得や土地使用権を含む土地支援政策の効果を評価した企業はわずか15%にとどまりました。また、28%の企業は優遇融資プログラムの実施を評価しました。

グエン・ヴァン・ディン博士は、2023年後半から2024年初頭にかけて、不動産市場は2024年第2四半期後半や第3四半期前半よりも明るい兆候を記録すると予想しています。

回復過程における多くの困難

国家金融通貨政策諮問委員会の委員であるレ・スアン・ギア博士は、不動産は長期的には不可欠な商品であるため、需要と供給のバランスが崩れると危機が発生すると考えています。

ギア氏によると、ベトナムの不動産市場は幾度となく危機を経験してきた。過去の危機は供給過剰によるものだったが、今回は供給不足による危機だった。その状況下で企業は資金不足に陥り、新たなプロジェクトを開始することができず、市場は「凍結」してしまった。

「不動産会社や企業が債券を発行することで市場の信頼が回復するかどうかを注視しています。最近では、国内最大の不動産会社が銀行からの借入金を一切抱えずに債券を発行しました。息を詰めて見守っていますが、結果は市場が予想に比べて「ゆっくりと」「慎重に」30%程度回復していることを示しています」と、レ・スアン・ギア博士は述べています。

ギア氏によると、不動産市場は来年第2四半期および第3四半期まで困難な状況に陥る可能性があるとのことです。不動産市場の回復に向け、政府はワーキンググループと連携し、企業の参加を得て不動産市場の困難を解消するための取り組みを断固として進めています。これは前例のない取り組みですが、成果は芳しくありません。

一方、首相の経済諮問グループメンバーであるトラン・ディン・ティエン准教授は、重要な解決策を提案した。具体的には、次の段階では投資家、企業、消費者の信頼回復に重点を置く必要がある。

ベトナム経済の回復過程は明るい兆しを見せているが、民間企業部門全体、特に不動産部門の企業は依然として多くの困難に直面している。

トラン・ディン・ティエン准教授は、現在の問題を解決するために、政府は不動産市場の活性化に向けてより強力な支援策を講じる必要があると述べた。さらに、この市場の発展を促進するためには、需要と供給の両面において融資保証基金の設置が不可欠である。財務省は、安全性を確保し、銀行システムへの負担を軽減するための措置を講じる必要がある。

現在、政府は企業の困難を取り除くための一連の解決策を発表し、企業に全力で取り組んでいます。しかし、企業や投資家の信頼は未だ完全に回復しておらず、困難な状況や異常な状況を的確に把握し、「通常とは異なる」アプローチと解決策を講じ続ける必要があります。

さらに、業界団体は、政府機関が問題を迅速に特定し、それらを解決するためのタイムリーな政策と対策を講じられるよう、引き続き声を上げていく必要がある。

ディン・トラン

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