ホーチミン市の住宅市場が回復、資本は郊外へ力強く流入

ホーチミン市の住宅市場は、停滞期を経て、2025年第3四半期には取引と新規供給が急増し、徐々に回復しつつあります。

しかし、販売価格の高止まりにより、資金の流れや住宅購入需要がビンズオン（旧）、ロンアン（旧）、バリア・ブンタウ（旧）などの近隣地域に移る傾向が鮮明になり、拡大したホーチミン市都市圏の新たな発展局面を迎えている。

住宅市場は回復したが、価格圧力は依然として高い

CBREベトナムのレポートによると、2025年第3四半期にホーチミン市では2,549戸のマンションと220戸の低層住宅が新規オープンし、上半期と比べて大幅に増加した。

供給の大部分は、既存プロジェクトの次のフェーズ、または長期中断後に再開されたものです。東部は引き続き「明るい兆し」を示しており、新築マンション供給全体の75%以上を占めています。

ホーチミン市のマンションの一次販売価格は8,700万ドン/m2に達し、前四半期比6.3%上昇、2024年の同時期比31%上昇した。二次価格も6,000万ドン/m2に急上昇し、住宅購入の需要は依然として高いものの、購入者は価格変動に対してより慎重になる傾向があることを反映している。

JLLベトナムによると、高級セグメントでは、2025年第2四半期に739件の取引が成立し、前年同期比で6倍の増加となりました。Dhome（DHA社）やOpus One（ロンビン区）など、建設が順調に進んでいるプロジェクトは、高い吸収率を達成しました。

一方、タウンハウス部門では、第1四半期のほぼ2倍となる54戸の販売を記録し、ショリビンタンプロジェクトは競争力のある価格により70％を超える吸収率を達成しました。

高級マンションのプライマリー価格は5,076米ドル/㎡で、前四半期比0.6%の微減となったものの、前年同期比では1.6%の上昇となりました。一方、タウンハウスのプライマリー販売価格は16,842米ドル/㎡で、前年同期比3%の上昇となりました。

「高水準であるにもかかわらず、一次市場と二次市場の両方で価格が着実に上昇していることは、ホーチミン市の住宅用不動産の長期的な収益性に対する買い手と投資家の強い信頼を示しています」と、JLLベトナムのジェネラルディレクター、トラン・レ氏は述べた。

CBREホーチミン市リサーチ・コンサルティング部門ディレクターのファム・ゴック・ティエン・タン氏は次のように語った。「長い停滞期間を経て、ホーチミン市の低層不動産市場は徐々に回復しつつある。」

第3四半期には170件以上の取引が成立し、前四半期に比べて100%以上増加しました。取引は主に、土地資金がまだあり、より適切な価格であるビンタンやビンチャンなどの西部地域に集中しています。

しかし、タン氏はまた、価格の高騰と中価格帯の供給の減少が、実際の購入者にとって困難になっていると指摘した。

郊外への資本流入は市場の必然的な傾向

専門家によれば、回復の兆しはあるものの、ホーチミン市は特に中価格帯の住宅において依然として供給不足の状態にあるという。

「新規供給は増加しているものの、ホーチミン市市場は実需要に比べて依然として深刻な不足状態にあります。価格圧力により、多くの買い手や投資家が、土地資金が豊富で価格がより手頃な近隣地域へと移転しています」と、CBREベトナムのマネージングディレクター、ドゥオン・トゥイ・ドゥン氏は述べています。

CBREベトナムによれば、ビンズオン省（旧）地域では今年最初の9か月間で約11,000戸の新築マンションが販売され、平均価格は1平方メートルあたり6,000万ドン未満で、ホーチミン市の半分に過ぎない。

バリア・ブンタウ地区とロンアン地区（旧）でも取引量の増加が記録され、特に環状3号線、ビエンホア・ブンタウ高速道路、タンヴァンニョンチャックなど交通インフラに多額の投資が行われた地区で増加が目立った。

ラム・トアン・トンさん（35歳、ホーチミン市タンミー区）はこう語りました。「妻と私は都心部のアパートを探していましたが、価格が急騰しすぎていました。郊外を調査した後、ディアン地区のアパートを選ぶことにしました。価格は旧トゥドゥック市街地と比べてわずか60%でしたが、インフラは非常に整っていました。通勤も便利で、費用もはるかに手頃でした。」

JLLベトナムの予測によると、ホーチミン市では2025年に5,000～5,500戸の高級マンションと1,300戸の新築タウンハウスが新たに建設される見込みです。同時に、ターミナル3、アンフー交差点、環状3号線といった主要インフラプロジェクトが、来年の市場に弾みをつけると予想されます。

しかし、JLLは、行政境界の再編と公共投資手続きの改革のプロセスにより、市場は新たな成長サイクルに入る前に一時的な警戒期を迎える可能性があるとも考えています。

ビジネスの観点から、ビントー区の住宅プロジェクト開発会社代表のグエン・ヴァン・ヒエン氏は次のようにコメントしています。「現在、最大の課題は法的問題と資本コストです。需要は依然として非常に高いものの、多くの投資家はキャッシュフローを確保するために開発の進捗を調整せざるを得ません。しかしながら、停滞していた86件のプロジェクトが解消されたという明るい兆候もあり、第4四半期と2026年初頭には市場が再び活況を呈すると予想しています。」

多くの専門家は、地域の連携が不可逆的な傾向になりつつあると考えています。交通、社会インフラ、公共サービスの面で同期した計画を持つ衛星地域は、住宅ニーズは高いものの経済力に限りのある若い顧客層を惹きつけています。