土地の権利証を待つのにうんざり
ダットラン社が開発したタイアン3とタイアン4のマンション（ゴーヴァップ区）の住民の多くは、10年前に購入したが所有権証明書をまだ受け取っていないと語った。住民のD.L.さんは、この2棟のマンションに住む約800世帯が、所有権証明書を取得するために開発業者と絶えず争っているが、その努力はすべて無駄に終わっていると述べた。彼らは所有権証明書がないだけでなく、管理費、共有所有権と私有所有権、管理組合の設立など、他にも多くの紛争を抱えている。所有権証明書のない家に何十年も住み続けているため、これらの住宅購入者はまるで賃貸住宅に住んでいるような気分だ。
「ここの住宅購入者のほとんどは貧しい労働者です。彼らは一生かけて貯金して家を買ったので、皆、安心のために土地所有権証明書を取得しようと必死です。土地所有権証明書のない家は価値が下がり、今では銀行も融資してくれません。何年も土地所有権証明書を取得しようと努力してきましたが、うまくいかず、会社が解散し、お金も恐らくなくなってしまい、この開発業者はもうプロジェクトを手がけていないと聞いて、私たちは希望も期待も失ってしまいました」と、D.L.さんは怒りを込めて語った。
レキシントン・アパートメント（トゥドゥック市）の住民も同様の苦境に立たされており、土地所有権証明書を何十年も待ち続けている。2021年初頭、天然資源環境省は、アパートが証明書の対象となることを示す文書を発行し、住民は熱心に申請書を提出した。しかし、2021年末までに、土地管理事務所は、開発業者が財政的義務を履行していないため、証明書はまだ入手できないと回答した。それにもかかわらず、開発業者のノバランドは、顧客に証明書を発行するために州が要求する追加の土地使用料を支払うことを主張した。同社は前払いを申し出たが、当局はこれを承認しなかった。レキシントン住民の代表であるホー・ティ・ビン氏は、顧客はアパート購入時に全額を支払っており、残りの障害が何であるか、それがどこにあるのか、そして証明書がどのように発行されるのかを知りたいと述べた。
第4区にあるアパートは長年入居者がいるにもかかわらず、住民は未だに所有権証明書を受け取っていない。
フンガンガーデンアパートメント複合施設（12区）やサイゴンホームプロジェクト（ビンタン区）の住民の状況は似ています。彼らは10年前に家を購入しましたが、まだ土地所有権証明書を受け取っていません。天然資源環境局とビンタン区人民委員会の指示によると、サイゴンホーム社は、土地使用権証明書、住宅所有権証明書、および土地証明書に付随するその他の資産に基づいてまだ補償されていない161.66平方メートル（計画道路境界外の面積）の補償を完了するために、資金を拠出し、ビンタン区人民委員会と調整する責任を負っています。金額はかなり小さいものの、長年にわたる長期にわたるプロセスにより、顧客に土地所有権証明書を発行するための書類手続きが完了するのを妨げています。
ミンタイン・アパートメント（7区）の投資家であるミンタイン社のブイ・ゴック・ミン社長は、長年にわたり住民の土地所有権証明書の取得に尽力してきたにもかかわらず、土地が住宅用か商業用かを判断する際の障害により手続きが停滞していることに苛立ちを募らせている。ホーチミン市人民委員会主導による数々の会合にもかかわらず、解決には至っていない。
それらはすべて2023年に発行されるのでしょうか？
市民の懸念に対し、ホーチミン市天然資源環境局のグエン・トアン・タン局長は、土地所有権証明書の申請件数が毎年増加していると述べた。同局は過去8年間で107,195件の申請を処理し、現在58,521件を処理中である。しかし、開発業者が抵当権解除手続きを完了せずにプロジェクトの土地所有権証明書を銀行に担保として差し入れたため、数万戸のアパートの所有権証明書が未発行のままとなっている。そのため、60件のプロジェクトにおいて、住宅購入者への土地所有権証明書の発行資格を評価する根拠がない。
もう一つの理由は、開発業者が適切な許可や計画なしにプロジェクトを建設したため、プロジェクトの承認、完了、所有権証明書の発行に関する要件を満たしていないことです。さらに、開発業者は住宅購入者に所有権証明書を発行する前に、 政令148号に規定されているプロジェクトに関する追加の財務義務を履行しなければなりません。しかし、これらの追加の財務義務は、プロジェクト実施中の計画や建設指標の変更、あるいは財務義務の見直しを必要とする検査や監査の結果によって生じるものです。
現在、26,959戸の39件のプロジェクトがこの問題に直面しています。もう一つの理由は、検査・監査・監督機関が書類を要求し、土地関連の行政手続きの処理を一時的に停止していることです。統計によると、合計9,413戸の18件のプロジェクトが影響を受けています。最後に、これは新しいタイプの不動産に関する法的規制によるものです。実際には、多くのプロジェクトには、賃貸住宅やオフィス兼住居ビル（オフィステル、コンドテル、ショップハウス）など、複合用途向けに設計・認可された建築物を含む、様々なタイプの建築物が含まれています。
これらの住宅の土地所有権証明書を発行するため、天然資源環境局は具体的な計画を策定し、市人民委員会の指導者らに報告し、関係部署や機関に問題解決に向けて連携するよう指示した。これに基づき、困難に直面している複数のプロジェクトを分類し、解決策と解決に向けたロードマップを提案した。
財政義務の履行確認待ちの47件のプロジェクト（グループ1）については、税務当局および事業者と協力して財政履行を迅速化し、6月中の解決を目指します。税務当局から財政義務の履行完了の通知を受け次第、土地所有権証明書が発行されます。事業者が土地所有権証明書の申請を遅らせている30,061戸（グループ2）については、天然資源環境局が事業者と協力して申請提出を迅速化します。法文書でまだ規制されていない新しい不動産タイプに関連する問題を抱えている10,019戸の29件のプロジェクト（グループ3）については、天然資源環境局が天然資源環境省の参加を得て研修会を開催します。目標は、2023年第3四半期末までにグループ2および3の残りの戸の土地所有権証明書の発行を完了することです。
追加の財政的義務を必要とする39のプロジェクト（グループ4）のうち、23のプロジェクトは現在、コンサルティング会社による評価を受けています。コンサルティング会社から評価証明書を受け取った後、これらは審査と評価のために市土地評価評議会に提出されます。残りの16のプロジェクトについては、天然資源環境局が財務局と連携して土地価格提案をまとめ、審査と評価のために市土地評価評議会に提出します。実施期間は2023年第2四半期から第4四半期です。困難に直面している他の6つのプロジェクト（グループ5）については、天然資源環境局が調査を行い、所管当局に解決策を提案します。権限を超える場合は、所管当局に報告して検討と解決を求めます。実施期間は第2四半期から第3四半期です。現在検査、審査、調査中の18件のプロジェクトおよび8,235戸（グループ6）については、各プロジェクトごとに土地所有権証明書の発行手続きを継続できるかどうかについて、検査、審査、調査機関と書面で連絡を取ります。実施期間は第2四半期から第3四半期までです。
私たちは、企業が直面する困難や障害を解消し、プロジェクトに対する土地所有権証明書の発行を迅速化し、住宅購入者の正当な権利と利益を保護するという責任を認識しています。これに基づき、天然資源環境部は、国民への土地所有権証明書の発行を加速させるための責任を明確かつ具体的に割り当てています。
ホーチミン市天然資源環境局長、グエン・トアン・タン氏
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