新たな政策のおかげで、公営住宅市場は再び活況を呈している

VTV.vn - 需要が増加し信用が緩和されるにつれ、多くの企業が実際の需要を予測するためにプロジェクトを再開し始めています。

3つの新しい規制は公営住宅の購入者に利益をもたらす

10月10日から、月収2,000万ドン以下の人が社会住宅を購入できるようになります。この金額は、以前より500万ドン増加しました。これは、 政府が公布した社会住宅の開発と管理に関する複数の条項を改正・補足する政令261号における新たな項目の一つです。適用対象は、都市部の低所得者、幹部、公務員、公務員、未婚または独身の労働者です。従来の規定と比較すると、この政令には社会住宅政策に関する全く新しい3つの項目が含まれています。

第一に、社会住宅購入のための所得要件を引き上げることです。具体的には、社会住宅を購入するには、個人の場合、月収2,000万ドン以下、夫婦の場合は月収4,000万ドン以下となります。未婚者、または独身であることが確認され、かつ婚姻年齢に達していない子供を養育している者の場合は、月収3,000万ドン以下と算定されます。

2点目は、労働契約のない人々の所得確認機関の変更です。10月10日から、都市部に住む労働契約のない低所得者は、従来の社区レベルの人民委員会ではなく、居住地または一時居住地の社区レベルの警察に確認を申請することになります。

3点目は、社会住宅を購入する個人に対する優遇融資金利を6.6％から5.4％に引き下げ、延滞金利を融資金利の130％にすることです。

社会住宅への人々のアクセスが拡大されます。

社会住宅購入条件の拡大に関する規則が発表されると、すぐに国民から大きな注目を集めました。特に、社会住宅購入の所得上限を月2,000万ドンに引き上げたことは、実情に合致すると考えられます。この新たな規則は、人々が社会住宅にアクセスしやすくなり、生活の安定化を早急に図る上で役立ちます。

新たな規制を盛り込んだ法令261号は、何千もの家族が初めてのマイホームを所有する機会を得るのを支援します。写真はイメージです。

ホーチミン市アンラック区在住のグエン・タン・ズン氏は、社会住宅プロジェクトのアパートを9億ドンで購入しました。3人家族が生活し、定住するのに十分な広さです。以前は、住宅を購入するには、彼の家族は月収3,000万ドン以下であることを証明しなければなりませんでした。そのため、夫婦の所得制限が4,000万ドンに引き上げられたと聞いたとき、彼はこの政策によって多くの家族が自分の家族のように住宅を所有する機会を得られるだろうと考えました。

「夫婦合わせて4000万ルピー程度の収入がある若い家族にとって、公営住宅を購入できるのは非常に良いことです。将来、私たちの人々が落ち着いて生活できる場所が得られるので、とても嬉しく、喜ばしいことです」とドゥン氏は語った。

旧規定では、月収1,500万VND未満の収入を証明するのは非常に困難だったと多くの人が指摘しています。これは、実際には残業や年末ボーナスの支給月もあったためです。そのため、住宅購入に必要な収入水準をほぼ常に上回っていました。そのため、基準額を月収2,000万VNDに引き上げる新規定は、より実情に即しており、多くの人々が初めての住宅を購入する機会を増やすのに役立つと考えられます。

ホーチミン市アンラック区のチャウ・クアン・マン氏は、「規制額が月額2,000万ドンに引き上げられれば、住民がより安定した住居を得られるようになる。生活するには十分だが、金額が高すぎることはない…」と語った。

さらに、政令261号は、当該地方自治体の一人当たり平均所得を全国平均所得と比較した比率に基づき、当該地方自治体が社会住宅購入における所得条件の引き上げを規定できることを規定している。この比率は、調整係数を用いて省人民委員会が決定する。

ホーチミン市不動産協会は、これは各省や市が各地域の実情に適した社会住宅を購入するための所得水準を定めるのに役立つ画期的な措置だと評価した。

ホーチミン市不動産協会のレ・ホアン・チャウ会長は、「例えば、2024年にはホーチミン市の一人当たり平均所得は710万ドンとなる。全国の一人当たり平均所得540万ドンと比較すると、ホーチミン市の個人所得比率は全国の1.31倍となる。したがって、個人の場合、ホーチミン市の2,000万ドンという規制ではなく、1.31倍となり、その個人の所得水準は2,620万ドンを超えることはない」と述べた。

新たな調整率により、ホーチミン市在住の夫婦が社会住宅を購入する際の最高所得条件は月額5,240万ドンに引き上げられます。また、幼い子供を育てている単身世帯の場合は、最高所得条件が月額3,930万ドンに調整されます。これにより、各地域の住民は実際の所得に応じた規制水準を享受できるようになり、地域間の公平性が確保されます。

低金利は公営住宅購入者の経済的負担を軽減する

融資政策に関して、新規則は明確に規定しています。「社会住宅融資の金利は年5.4％です。融資金利の変更が必要な場合は、ベトナム社会政策銀行が主導し、 建設省および関係機関と調整の上、首相に審議と決定を求めるものとします。」

では、金利引き下げによって、人々の公営住宅へのアクセスはどのように促進されるのでしょうか？また、政令発布前に公営住宅を購入するための融資には優遇措置が適用されるのでしょうか？

上記の内容について、VTV記者がステート銀行第2支店の担当者にインタビューを行いました。

社会住宅ローンの金利は年5.4％です。写真はイメージです。

国家銀行第2地域支店のグエン・ドゥック・レン副支店長は次のように述べています。「長期かつ低金利の社会住宅購入または賃貸政策の受益者に対する融資金利の引き下げは、明らかに銀行への返済額が減り、返済圧力が軽減されることを意味します。金利が5.4%であれば、銀行への月々の返済額は非常に低くなります。借入圧力が軽減され、借り手と政策受益者は住宅と安定した生活を両立できるだけでなく、銀行からの借入圧力も軽減されます。これは明らかに、非常に有意義で、実践的かつ人道的な調整であり、現実の状況に合致しています。」

ベトナム国家銀行第2地域支店は、信用パッケージの支払いを迅速化し、先ほど公布された法令261号で定められた金利で国民に融資を行う計画も準備していると述べた。

具体的には、グエン・ドゥック・レン氏は、政令の発効日は10月10日であるため、社会政策銀行制度は直ちにこれを施行するとともに、経過措置に基づき、政令および通達の発効前に締結されたすべての信用契約の金利も5.4%に調整されると述べた。これらは、地方の社会政策銀行制度が住民を支援するために直ちに実施する前向きな点である。

「さらに、国民や企業がこの政策を容易に利用できるよう、情報提供と宣伝活動も推進されています。非常に優れたモデルとして、例えば移動コンサルティングがあります。これは、一部の社会政策銀行が地方自治体、区、コミューンを訪問し、統合政策に関する情報提供と宣伝を行い、対象、融資条件、申請手続きなどについて住民に指導するものです。これにより、社会住宅の入居資格のある人々は容易にアクセスできるようになります」と、グエン・ドゥック・レン氏は説明した。

社会住宅の供給を加速するための解決策

収入条件が拡大され、住宅ローンの金利も引き下げられたことがわかりますが、ここで問題となるのは、購入者がアクセスできるプロジェクトがあるかどうかです。

建設省の報告によると、100万戸以上の社会住宅建設投資計画の実施から3年間で、全国で692件のプロジェクトが実施され、63万3000戸以上が建設されました。そのうち165件のプロジェクトは完成し、11万戸以上が建設されました。完成済みプロジェクト、着工済みプロジェクト、投資承認済みプロジェクトを合わせると、全国で目標の約60%を達成しました。

共通の目標に近づくと同時に人々への供給を増やすために、企業はさまざまな解決策を考え出してきました。

建設省の報告によると、少なくとも100万戸の社会住宅建設に投資するプロジェクトを3年間実施した結果、全国で692件のプロジェクトが実施され、63万3000戸以上が建設された。写真はイメージ。

レタン商業建設会社は、1,400戸以上の社会住宅を建設し、販売開始を計画しています。投資家は、長年にわたる投資手続きの長期化がプロジェクトが直面している問題であると述べています。そのため、企業がより多くのプロジェクトに大胆に投資し、特に低所得者層のニーズに応えることができるよう、この問題を改善する必要があります。

レ・タン商業建設会社のレ・ヒュー・ギア社長は、「人々は高額な商業住宅を購入する余裕がありません。平均的な収入では、人々は完全に中間所得者向けの住宅に依存しています。十分な住宅を確保し、十分な供給を確保するには、主な問題は法的な側面にあります。政府は、多くのプロジェクトを市場に投入するために、社会住宅に関する法的手続きを最大限に簡素化する必要があります」と提言しました。

今後、特にハノイやホーチミン市のような大都市において、安価な土地ファンドは社会住宅プロジェクトの増加に向けた解決策の一つと考えられています。地方自治体は土地ファンドを創設したり、企業に市内中心部から離れた郊外のプロジェクトへの投資を促したりすることができます。ただし、プロジェクトの投資地域は交通インフラへの投資と連携して調整される必要があります。

CBREベトナムの住宅プロジェクトマーケティング部門ディレクター、ヴォ・フイン・トゥアン・キエット氏は次のように述べています。「この地域で低価格住宅プロジェクトを開発するには、将来の購入者や所有者の生活環境と生活の質を満たすための十分な条件が整わなければなりません。なぜなら、単に安価な土地で、交通網やインフラが整っていないだけでは、真の住宅ニーズを満たすことはできないからです。」

企業側によると、クリーンな土地を確保するために、政府は指定入札やオークションを通じて土地を割り当てることができる。これにより、企業は容易にクリーンな土地にアクセスできる。さらに、民間資金を社会住宅投資に参加させるためには、適切なメカニズムとインセンティブも必要だ。

DKRAコンサルティング副社長兼DKRAグループ投資部長のヴォ・ホン・タン氏は、「土地使用料控除と投入コスト控除、特に事業用地費の適正な水準への削減といった問題に対し、何らかの解決策を講じる必要があると考えています。そうすれば、近い将来、社会住宅供給の問題が解決されるでしょう。この2点をうまく実行できれば、2030年までに100万戸の社会住宅を供給するという目標は達成できると考えています」と提言しました。

社会住宅開発事業において、土地基金、または住宅基金相当額の20%を社会住宅開発のために積み立てなければならないという規定は、人々のニーズを満たすための大規模な住宅基金を創設するための重要な政策と考えられています。しかし、土地基金、住宅基金の確定、あるいは現金への換金には、実際には多くの困難が伴います。

所得基準の拡大とローン金利の引き下げは、都市部の多くの低所得者、公務員、公務員、未婚または独身の労働者が公営住宅を購入する資格を得られるようになるだけでなく、この市場のより安定した発展にも役立ちます。

しかし、専門家は、人々のニーズは満たされているものの、供給のさらなる刺激と促進が必要だと考えています。法的な政策支援を通じて、安価な資本が需要と供給のバランスを整え、将来的に人々に社会住宅の選択肢を広げる解決策となると考えられています。

出典: https://vtv.vn/thi-truong-nha-o-xa-hoi-soi-dong-tro-lai-nho-chinh-sach-moi-100251016132547914.htm