現在の不動産価格の高騰により、 ハノイ、ダナン、ホーチミン市、ビンズオンなどの都市部に住む月収1,300万～1,800万ドンの高収入労働者層は、貯蓄をしても住宅を購入することが困難になるだろう。
現在の収入では、大都市の最高収入の勤労世帯は住宅を購入する余裕がない - 写真：B.NGOC
この評価は、ベトナム不動産協会（VARS）が最近発表した2024年12月第1週の市場調査レポートで行われた。
年間貯蓄しても1～2㎡の家しか買えない
統計総局が今年4月に発表した2023年人口生活水準調査の結果では、ハノイ、ダナン、ホーチミン市、 ビンズオンなどの大都市の住民の平均所得を5つの所得グループに分けた。
したがって、2023年には、ハノイで平均所得が最も高いグループは約1,440万VND/月に達し、ホーチミン市はほぼ1,330万VND/月、 ドンナイは1,390万VND/月、ビンズオンは1,830万VND/月に達するでしょう。
VARSによれば、これは政府の支援を必要とせずにハノイやホーチミン市のような大都市で住宅を所有できるようになると予想される人々のグループです。
しかし、現在の住宅価格は高騰しており、商業用アパートの価格はエリアや住宅区分に応じて1平方メートルあたり4,000万～7,000万ドンの範囲で、この高所得層でさえ住宅を購入するのは非常に困難です。
VARS では、労働年齢の家族が 2 人いる各世帯が最高所得グループに属すると想定しており、このグループの平均所得は 1 世帯あたり月額約 3,000 万 VND と推定され、これは年間約 3 億 6,000 万 VND に相当します。
一般的な財務ルールを適用した場合、住宅費が収入の3分の1を超えないことが住宅購入の最大許容額となります。これは、1世帯あたり年間約8,000万ドンに相当します。これは、現在ハノイとホーチミン市で1～2㎡のアパートを購入できる金額に過ぎません。
一方、上記の大都市の商業用アパートは1戸あたり4,000万～7,000万VND/m²で販売されており、60m²程度の小規模アパートも1戸あたり25～35億VND程度の販売価格となっている。
この都市部の高所得層が60㎡のアパートを約35億ドンで購入し、銀行から住宅価格の70％（約24.5億ドン）を借り入れ、年利8％で20年間返済した場合、月々の返済額は約2,500万～2,700万ドンとなり、年間約3億ドンを超える額となります。
そのため、年間の住宅ローン支払い額は最大8,000万ドンとなり、都市部の高所得世帯のほとんどは、親戚や政府からの支援がなければ住宅を購入することができません。
市場には手頃な価格の住宅供給が深刻に不足しているが、すでに所有者がいる数百万ドルの別荘が何十年も放置されている - 写真：B.NGOC
ほとんどの人は家を買う余裕がありません。
VARSによれば、大多数の人々、特に労働者が住宅にアクセスし、宿泊施設を創設する能力はここ数年で大幅に低下している。
その理由は、大都市の住宅価格が大多数の人々の経済力をはるかに超えて急騰しているためです。住宅価格の上昇率は、人々の所得の上昇率の何倍にも達しています。
2つ目の理由は、手頃な価格の住宅供給の不足です。現在の住宅供給は、主に中価格帯および高級価格帯以上の住宅に集中しています。1平方メートルあたり3,000万ドン未満の住宅プロジェクトは非常に少なく、グループ5を含む大多数の人々が適切な住宅購入の選択肢を失っています。
また、VARSによると、最近、一部の投資家が市場の供給不足を利用して販売価格を不当に引き上げ、インフラの優位性があまりない地域で不動産価格が上昇し、不動産を購入したい人にとって困難が生じているとのことだ。
不動産価格の高騰の主な要因の一つは投機的な行動です。他の投資チャネルが依然として大きな変動を抱えている中で、資産を蓄え、不動産価格の上昇を期待する心理が、多くの人々が実際に利用する目的のない住宅や土地を購入する原因となっています。
彼らは不動産を購入した後、それを使わずに放置し、価格が上がるのを待つため、需要と供給の不均衡はさらに深刻になります。
さらに、あまり言及されていないものの、住宅価格に大きな影響を与えるもう一つの要因は、金融コストです。金利は低下しているものの、ベトナムの住宅購入者は依然として約10%以上の金利優遇措置後も変動金利を支払わなければなりません。これもまた、住宅購入者にとって経済的なプレッシャーとなっています。
住宅価格を引き下げるためには、VARSは、社会住宅プロジェクトや手頃な価格の商業住宅に対する土地、税、融資に関する優遇政策の継続的な調査と適用に加え、公共交通機関を中心とした都市開発モデルであるTODモデルに基づく都市開発を「模倣」し、接続インフラの整備を継続的に推進する必要があると考えています。これは、ベトナムの都市住民の住宅問題を解決する上で避けられない流れです。
住宅地、商業地、サービスエリアが鉄道、地下鉄、高速バスなどの公共交通機関の路線周辺に整備されれば、人々はより低価格で事業を展開できる郊外への移住を希望するでしょう。十分な供給量と適切な条件が整えば、住宅価格は徐々に真の価値へと調整されるでしょう。
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出典: https://tuoitre.vn/thu-nhap-cao-cung-lao-dao-voi-gia-nha-o-ha-noi-tp-hcm-20241209094600661.htm
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