토지법 제정 및 시행의 장애물 제거에 관한 결의안의 새로운 17개 조항.

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하노이 변호사협회 소속 부동산 법률 전문가인 응우옌 반 딘 변호사는 현행 토지법(2024년 토지법)과 비교하여 2026년 1월 1일부터 시행되는 개정안의 주요 신규 사항 17가지를 다음과 같이 정리했습니다.

1. 토지 수용 사례에 다음 세 가지 유형이 추가됩니다. (1) 자유무역지대 및 국제금융센터 내 사업 시행; (2) 토지 사용권 계약이 만료되어 사업 시행 부지의 75% 이상 및 토지 소유자의 75% 이상에 대한 합의가 이루어진 경우, 나머지 부지의 수용을 투자자에게 배정하기 위해 성 인민위원회가 심의 및 승인하는 경우; (3) 기술 이전 계약금 지급을 위한 토지 기금 조성; 국가가 수용한 토지를 기업이 계속 생산 및 사업을 위해 사용하는 경우 토지 임대. (결의안 제3조 2항에 명시)

2. 토지가격표의 적용 범위를 모든 목적(국가의 토지 수용과 같은 토지 관계의 "투입" 및 국가의 토지 할당/임대와 같은 토지 관계의 "산출" 모두)으로 확대하고 "특정 토지 가격"을 무효화한다. 토지가격표와 토지가격 조정계수는 국가의 토지 수용 시 토지이용료, 토지임대료 및 주민보상금 산정의 기초로 사용된다(결의안 제5조).

3. 용도 변경 시 토지 사용료 감면 규정: 주거용지와 동일한 필지에 있는 정원, 연못, 농지 를 주거용지로 변경하는 경우(및 기타 일부 경우) 토지 사용료는 다음과 같이 감면됩니다. 용도 변경 허가 결정 시점의 주거용지 시가에 따른 토지 사용료와 농지 시가에 따른 토지 사용료의 차액의 30% (단, 용도 변경 시 주택용지 할당 한도 이내인 경우), 차액의 50% (단, 용도 변경 한도의 1배 이하인 경우), 차액의 100% (단, 용도 변경 한도의 2배를 초과하는 경우).

우대 혜택은 가구 또는 개인당(토지 필지당) 1회만 적용됩니다. 가구 또는 개인의 토지 이용 목적이 2024년 토지법 시행일(2024년 8월 1일)부터 새로운 규정 시행일(2026년 1월 1일) 이전까지 변경된 경우, 해당 혜택은 소급 적용됩니다. 토지 이용료가 미납된 경우에는 차액의 30% 또는 50%가 재산정됩니다. 토지 이용료가 이미 납부된 경우에는(2024년 토지법에 따른 차액의 100%) 재산정된 금액을 국가에서 환급합니다. (결의안 제10조 2항, 제4조 10항)

4. 다음의 경우 보상, 지원 및 재정착 계획 승인 및 재정착 준비 전에 토지 수용을 허용한다. (1) 국가적으로 중요한 사업, 재정착 준비가 없는 긴급 공공 투자 사업(단, 토지 정리 계획은 반드시 공개되어야 함), (2) 토지 이용자의 75% 이상이 토지 정리 계획 승인 전 토지 수용에 동의하는 기타 사업(재정착 준비 없음), (3) 긴급 공공 투자 사업, 현장 재정착 사업, 주요 건설 노선을 따라 진행되는 재정착 사업. 성 인민위원회는 임시 주택 배치, 기간 및 비용을 규정한다. (결의안 제3.3조, 제3.4조)

5. 관할 당국이 사업 진행 상황 또는 토지 정리 진행 상황에 따라 토지 수용 여부를 결정할 수 있도록 한다. (결의안 제3조 5항)

6. 관할 당국이 사업 진행 상황 또는 토지 정리 진행 상황에 따라 토지 배분 및 임대에 대한 결정을 내릴 수 있도록 한다. (결의안 제4조 1항)

7. 토지 이용자에게 토지 임대료를 일시불 또는 연간 납부 방식 중 선택할 수 있도록 허용한다. (결의안 제4조 2항)

8. 토지의 배분 및 임대를 허용하고, 벼농사지 및 산림지를 다른 용도로 전환하는 것을 성 인민위원회의 승인 없이 허용한다. (결의안 제4조 3항)

9. 경매나 입찰 없이 토지를 배정하거나 임대하는 추가 사례: (1) BT 계약에 따른 지급 대상 토지; (2) 국가가 토지를 회수하고 국가 자본을 사용하지 않으며 투자 정책을 승인하고 투자자를 승인/선정하는 결정을 내린 경우 사업 시행을 위한 토지; (3) 사회 경제적 여건이 특히 어려운 지역의 에너지 사업, 무역 및 서비스와 연계된 관광 사업. (결의안 제4조 4항)

10. 주택 사업을 위한 토지 사용권 경매 요건을 완화하고, 도시 및 농촌 주거 지역 사업의 투자자 선정 입찰 요건을 완화하여, 용도지역 계획(용도지역 계획이 필요하지 않은 경우에는 종합 계획)만 있으면 되도록 한다. (결의안 제4.5조, 제4.6조)

11. 해산 또는 파산한 투자자를 대체하는 신규 투자자 및 사업 양도를 받는 투자자에 대해 토지 사용 기간 조정을 허용합니다. 신규 투자자 및 사업 양도를 받는 투자자는 추가 토지 사용료 및 토지 임대료를 납부해야 합니다. (결의안 제4.7조)

12. 농지 수용 통지 기간을 60일로, 비농지 수용 통지 기간을 120일로 단축한다(2024년 토지법은 각각 90일과 180일로 규정). 보상, 지원 및 재정착 계획의 공개 게시 기간을 단축하고, 토지 정리 계획에 대한 이견이 있을 경우 협의 기간을 단축한다. (결의안 제3조 9항)

13. 토지 사용료 및 토지 임대료 면제 사례 명확화: 토지 평가 및 토지 사용료와 토지 임대료 계산이 필요하지 않으며, 토지 임대료 면제 기간이 일정 기간에 한정되는 경우를 제외하고는 면제 신청 절차도 필요하지 않습니다. 2024년 토지법과 비교하여, 본 결의안은 토지 임대료 면제 기간이 일정 기간에 한정되는 경우에도 토지 평가 및 토지 임대료 계산이 여전히 필요하다는 점을 명확히 합니다. (결의안 제10조 1항)

14. 연간 임대료를 지불하는 토지에 있는 자산 매각 조건 완화: 건축 허가를 받은 자산(건축 허가가 필요한 경우), 상세 설계도 및 프로젝트에 따라 완공된 자산(단, 법원 판결 또는 결정에 따라 이행이 요구되는 경우는 제외)… 2024년 토지법 제46조와 비교하여, 본 결의안은 자산의 등기 의무 조건을 완화하여 소유권 증명서에 소유권을 증명할 필요가 없는 자산도 매각할 수 있도록 합니다. (결의안 제11조 1항)

15. 토지 이용자가 주거용 필지 또는 주거용과 기타 용도가 혼합된 필지의 일부를 통행로로 지정한 경우, 토지를 분할하거나 통합할 때 통행로로 지정된 부분의 토지 용도를 변경할 의무는 없습니다. 필지의 일부에 대한 용도 변경을 허용하는 것은 필지 분할을 필요로 하지 않습니다. 서로 다른 용도, 서로 다른 토지 이용 형태, 서로 다른 토지 이용 기간을 가진 필지를 통합하는 것이 허용됩니다. (결의안 제11조 3항)

16. 토지이용계획/계획체계 간소화: 중앙 직할시의 5개년 토지이용계획(2026-2030) 폐지, 구 단위 토지이용계획 폐지, 연간 구 단위 토지이용계획 폐지, 면 단위 토지이용계획 폐지 (결의안 제12조 3항)

17. 토지법 제190조 3항에 명시된 지역(역사·문화유적지, 명승지…; 자연유산…; 국립공원, 자연보호구역, 동식물보호지역…; 항만지역, 부두 앞 수역…; 하천 하구 및 국방·안보 목적으로 계획 및 이용되는 지역)에서 시행되는 간척사업은 국회와 총리의 승인을 받아야 하고, 투자 정책 결정이 이루어져야 한다는 요건이 폐지된다. (결의안 제11조 6항)

출처: https://vtv.vn/17-diem-moi-cua-nghi-quyet-thao-go-vuong-mac-trong-to-chuc-thi-hanh-luat-dat-dai-100251212104941604.htm