"돈과 건강 모두 잃는" 땅 매수 시 꼭 확인해야 할 5가지

(댄 트리) - 토지 사용권 양도 거래에는 비전문가에게 많은 법적 위험이 따릅니다.

2024년 토지법 제45조 제1항은 조직, 가구 및 개인이 다음 각 호의 조건을 충족하는 경우 토지사용권을 양도할 권리가 있다고 규정하고 있다.

- 토지이용권, 주택소유권 및 기타 토지에 귀속된 재산에 대한 증서를 소지하여야 한다. 다만, 다음의 경우는 예외로 한다. 토지이용권 상속, 토지합병 시 농지전용, 토지교환, 국가에 대한 토지이용권 증여, 주거공동체; 부동산사업법의 규정에 따라 부동산사업을 양도받는 외국인투자자본을 보유한 경제 단체;

- 적색책을 부여받지 않았지만 적색책을 받을 자격이 있는 개별 가구는 토지이용권을 양도, 임대, 토지이용권의 재임대, 토지이용권을 활용한 자본금 출자 등을 통해 사업을 수행할 수 있습니다.

- 토지에 대한 분쟁이 없거나 분쟁이 유능한 국가 기관, 법원 판결 또는 결정, 법적 효력을 갖는 중재 결정 또는 판정에 의해 해결된 경우

- 토지이용권은 민사판결집행법의 규정에 따라 판결의 집행을 보장하기 위한 압류 또는 기타 조치의 대상이 되지 아니합니다.

- 토지 이용 기간 동안;

- 토지이용권은 법률이 정하는 바에 따라 임시긴급조치의 대상이 되지 아니한다.

위 규정에 따라 토지이용권 양도거래 시 당사자는 다음 5가지 사항을 유의해야 합니다.

판매자 정보 확인

토지를 매수할 때, 매수자는 매도자가 해당 토지를 매도할 권리가 있는지 확인해야 합니다. 토지 양도권을 행사할 수 있는 경우는 두 가지입니다. 증명서에 기재된 사람 또는 양도권 행사 권한이 있는 사람(법적 위임 계약서가 있어야 함).

둘째, 매매할 토지는 공동소유인가요, 아니면 개별소유인가요? 부부 공동소유인 경우, 양도는 부부 모두의 동의를 받아야 합니다.

토지가 여러 사람이 공동으로 소유하는 경우, 토지 사용권을 공유하는 사람들의 성명을 등기부에 기재해야 합니다. 이 경우, 토지 전체가 양도되고 토지 사용권을 공유하는 사람들이 여러 명인 경우, 등기부에 기재된 모든 사람들의 동의가 필요합니다.

그 땅에는 붉은 책이 있나요?

2024년 토지법 제45조는 양도 시 등기부등본을 제출해야 한다고 규정하고 있습니다(상기 예외에 해당하지 않는 경우). 따라서 양도인이 상기 예외에 해당하지 않는 경우 양도권이 없습니다.

해당 토지는 계획에 포함되어 있나요?

2024년 토지법 제76조 제4항에 따르면, 해당 토지가 공고된 토지이용계획의 적용을 받지만, 연도별 지구 단위 토지이용계획이 없는 경우, 토지 사용자는 해당 토지를 계속 사용하고 규정에 따라 토지 사용자로서의 권리를 행사할 수 있습니다. 이 경우, 매도인은 여전히 토지이용권을 양도할 수 있습니다.

사례 2의 경우, 해당 토지는 지구 단위의 연간 토지 이용 계획에 포함되어 있으며, 계획에 따라 토지를 회수하거나 토지 이용 목적을 변경하기로 결정하기 전까지는 토지 사용자 권리를 행사할 수 있지만, 새로운 주택, 공사 또는 다년생 나무를 지을 수는 없습니다.

구매자는 구매하려는 토지에 대한 계획, 법적 지위 등 토지에 대한 정보를 알기 위해 토지 정보를 신청할 수 있습니다.