농지가격 인상안 우려

농지 가격을 조정하는 것은 필요하지만, 국민이 세금을 내고 국가가 예산 수입을 거두는 동시에 개발을 장려할 수 있도록 적절한 수준으로 가격을 인상해야 합니다.

농지 가격 조정은 필요하지만, 인상 폭은 사람들이 세금을 감당할 수 있고, 국가가 세수를 확보하며, 개발이 장려될 수 있도록 합리적인 수준이어야 합니다.

호치민시 자원환경 경제 연구소(IEER)는 최근 호치민시 인민위원회에 농지 가격표를 주거용 토지 가격의 65~70% 수준으로 인상하는 조정안을 권고하는 문서를 제출했습니다.

농지 가격이 너무 낮다.

IEER 소장인 팜 비엣 투안 박사에 따르면, 현재 호치민시의 농지 가격은 과학적 근거가 부족하고 시장 원칙을 준수하지 않아 지나치게 낮습니다. 이러한 상황은 토지 양도세 수입 감소, 부동산 시장 침체, 그리고 결과적으로 건설 수요 감소로 인한 건설 자재 시장의 하락을 초래하고 있습니다.

IEER은 2026년 1월 1일부터 적용될 예정인 새로운 토지 가격표에 맞춰 농지 가격을 주거용 토지 가격의 65~70% 수준으로 인상하는 것이 합리적이라고 생각합니다. 그러나 투안 씨는 이러한 인상은 다른 용도로 전환이 이미 계획된 농지에만 적용되어야 한다고 지적했습니다.

IEER의 제안에 동의한 호치민시 히엡빈 지역 주민 응우옌 히엔 씨는 1,000제곱미터가 넘는 농지를 주거용으로 전환할 계획이었다고 밝혔습니다. 그러나 세금 고지서를 받은 후, 납부할 자금이 부족해 계획을 잠정 중단했습니다. 현재 계산에 따르면 히엡빈 지역의 토지 가격은 제곱미터당 약 2,800만 VND인 반면, 농지 가격은 제곱미터당 60만 VND에 불과합니다. 이러한 가격 차이로 인해 히엔 씨가 납부해야 할 세금은 270억 VND가 넘는데, 이는 이전보다 거의 500% 높은 금액입니다.

히엔 씨에 따르면, IEER이 제안한 대로 농지 가격이 평방미터당 약 2천만 VND까지 인상될 경우, 그녀의 세금 차액은 약 80억 VND에 불과하며, 이는 기존 세율 대비 약 150% 인상된 것으로 더 합리적이라고 합니다. 그러나 히엔 씨는 주거용 토지 가격이 70% 인상되는 것은 지나치며, 사람들이 재정 균형을 맞추기 쉽도록 50~55% 범위가 적절하다고 지적했습니다. 또한, 토지 용도 변경 시 도로, 경계선 등 기반 시설 비용을 주민들이 직접 부담해야 하는데, 이는 상당한 금액이 될 것이라고 우려를 표했습니다.

린단 부동산 컨설팅 회사의 도린단 대표는 호치민시의 농지 가격이 현재 실제 시장 가격에 비해 너무 낮다고 지적했습니다. 이로 인해 농지를 주거용으로 용도 변경할 때 부과되는 세금이 토지 매매가와 거의 같거나 심지어 초과하는 과도한 금액이 되어, 사람들이 더 이상 토지 용도를 변경하여 주택을 짓기를 꺼리게 된다고 설명했습니다.

기업 입장에서 농지를 매입한 후 주택용지로 전환하여 분할 분양하는 것은 높은 비용 때문에 거의 불가능하며, 이로 인해 신규 프로젝트가 부족해지고 있습니다. 실제로 새로운 토지 가격표가 발표된 이후 호치민시에서는 농지를 매입하여 개발 프로젝트를 진행하는 기업이 거의 사라졌습니다.

단 씨는 호찌민시가 농지 가격을 현실에 맞게 조정하고, 시민과 기업이 토지 용도를 변경하도록 장려하며, 건설을 촉진해야 한다고 주장했습니다. 현재 농지 시장 가격은 평방미터당 1천만~2천만 동이지만, 공식 가격은 수십만 동에 불과해 실제 가치를 제대로 반영하지 못하고 있다는 것입니다.

단 씨는 호치민시가 농지 가격을 인상하지 않는다면, 주거용 토지 가격과의 큰 격차를 줄이고 시장 경색을 피하기 위해 보다 합리적인 세금 계산 방식을 마련해야 한다고 제안했습니다.

IEER은 제안된 농지 가격 인상은 토지 용도 변경 계획이 이미 수립된 지역에만 적용된다고 지적합니다. 사진: TRANG NGUYEN

이는 여러 가지 결과를 초래할 수 있습니다.

한편, 비엣안호아 부동산투자합작회사의 쩐 칸 꽝 사장은 IEER의 제안이 완전히 합리적이지는 않으며 더 자세한 조사가 필요하다고 언급했습니다.

꽝 씨에 따르면, 농지 가격은 시장 가격에 근접해야 합니다. 현실적으로 호치민시 도심과 외곽 지역의 농지 가격 격차는 매우 큽니다. IEER이 제안한 것처럼 모든 지역의 농지 가격이 "고정 비율"로 인상된다면 이는 불합리할 것입니다.

꽝 씨는 농지를 주거지로 전환하도록 장려하기 위해 토지 시세표에 따른 가격 차액의 100%를 징수하는 대신 조정 계수를 적용해야 한다고 제안했습니다. 이 비율은 0.4%~0.5% 정도가 적당하며, 세금이 주택 건설 비용을 초과하여 건설 의욕을 저해하는 상황을 방지해야 한다고 주장했습니다.

한편, 한 부동산 전문가는 농지 가격을 주거용지 가격의 70% 수준으로 올리는 것이 여러 가지 부정적인 결과를 초래할 수 있다고 우려를 표명했습니다. 원래 농업 생산을 위해 계획된 농지는 '이차적인 주거용지'로 간주될 수 없다는 것입니다. 고정 비율에 따른 가격 책정은 경제적으로 부적절할 뿐만 아니라, '가격 상승을 예상하고 토지를 사재기하는' 투기 심리를 조장하여 계획에 따른 토지 개발이라는 본래의 목표를 왜곡한다는 것입니다.

이 전문가에 따르면, 과거 호치민시에는 약 8만 8천 헥타르의 농지가 있었고, 주거용지는 약 1만 8천 헥타르에 불과했습니다. 만약 농지의 가치를 주거용지의 70%로 평가하여 6만 2천 헥타르의 주거용지에 해당하도록 한다면, 이는 현실을 정확하게 반영하지 못할 것입니다.

이 전문가는 토지 이용 방식이 바뀐다고 해서 농지가 주거용지와 같은 가치를 갖게 되는 것은 아니라고 강조했습니다. 농지를 주거용으로 전환할 경우, 개인이나 기업은 해당 면적의 상당 부분을 기반 시설 및 공공 사업에 할애해야 하기 때문입니다. 실제로 농지 10제곱미터를 주거용으로 전환하려면 약 4제곱미터의 토지가 필요합니다. 만약 그 비율이 70%, 즉 농지 10제곱미터를 주거용으로 전환하여 손익분기점을 맞추려면 7제곱미터의 토지가 필요하다면 이는 현실적으로 불가능합니다.

출처: https://nld.com.vn/ban-khoan-ve-de-xuat-tang-gia-dat-nong-nghiep-196250704101740493.htm