부동산 호황에도 기업들은 여전히 ​​291조동(약 3조 2,000억원)의 재고를 보유하고 있다.

약 115억 달러 규모의 주거용 부동산 재고

2024년 3분기 상장 주택 부동산 기업 10곳의 재무제표 통계에 따르면, 9월 30일 기준 순재고 총액은 2,914억 3,900만 VND(약 115억 달러)에 달해 전년 동기 대비 7.9% 증가했습니다. 2021년 9월 30일과 비교해도 이들 기업의 재고 증가율은 45.6%에 이릅니다.

이 10개 회사 중 노바랜드 투자 그룹 주식회사( 노바랜드 - 주식 코드: NVL)가 약 1,450억 600만 VND에 달하는 가장 큰 규모의 재고를 보유하고 있으며, 이는 전년 동기 대비 5.4% 증가한 수치입니다. 이 재고는 그룹 전체 재고 가치의 49.7%를 차지하며, 2023년 같은 시점의 약 51%에 비해 소폭 감소했습니다.

재무제표 주석에 따르면, 노바랜드의 가장 큰 재고 항목은 건설 중인 분양용 부동산(주로 토지 사용료, 설계 컨설팅 비용, 건설 비용 및 기타 비용 포함)입니다. 이 항목은 약 1,368억 1,200만 VND로 전체 재고 가치의 94.1%를 차지했습니다. 2023년 같은 시점에는 분양용 부동산 재고가 1,267억 9,600만 VND로 전체 재고 가치의 92.3%를 차지했습니다.

노바랜드는 9월 30일 기준으로 그룹이 57조 9720억 VND 상당의 재고를 대출 담보로 사용했다고 밝혔다.

재고량 기준으로 2위를 차지한 기업은 빈홈즈(VHM, 종목 코드)로, 재고량은 57조 9810억 VND에 달하며 이는 지난해 3분기 말 대비 5.2% 증가한 수치입니다. 2021년 3분기 말과 비교하면 재고량은 무려 81.4%나 증가했습니다.

노바랜드와 마찬가지로 빈홈즈의 재고 대부분은 50조 90억 VND 규모의 건설 중인 부동산으로, 주로 토지 사용료, 부지 정리 비용, 빈홈즈 오션파크 2, 빈홈즈 오션파크 3, 빈홈즈 스마트 시티 도시 지역 프로젝트 및 기타 프로젝트의 건설 및 개발 비용으로 구성되어 있습니다.

재고가 급격히 증가한 또 다른 기업은 반푸-인베스트 주식회사(주식 코드: VPI)입니다. 3분기 말 기준 이 회사의 순재고는 3조 3,480억 VND로 전년 동기 대비 64% 증가했습니다. 이 회사의 재고 대부분은 테라 박장 , 블라스타 투이 응우옌, 송케-노이 호앙 프로젝트의 미완성 부동산입니다.

남롱투자공사(주식 코드: NLG) 역시 2023년 3분기 말 대비 재고가 20.9% 증가했습니다. 재고는 이즈미 프로젝트(9조 3,700억 VND), 워터포인트 1단계(3조 5,560억 VND), 워터포인트 2단계(1조 5,280억 VND), 아카리(1조 4,500억 VND) 등 미완성 프로젝트에 집중되어 있습니다.

부동산 재고가 여전히 많은 이유는 무엇일까요?

사실 부동산 사업에서 재고 항목의 의미를 완전히 이해하는 사람은 많지 않습니다. 웰랜드(Weland) 사의 부사장 겸 전략 고문인 응우옌 후 탄(Nguyen Huu Thanh) 씨에 따르면, 부동산은 제조업과는 다른 특별한 사업 분야입니다.

제조업체의 경우 재고 증가는 회사가 제품을 판매하지 못하고 있다는 의미로 해석될 수 있습니다. 그러나 부동산 부문에서는 재고 증가는 실제로 회사가 더 많은 토지를 보유하고 있음을 나타냅니다.

하노이 의 한 콘도미니엄 프로젝트 (사진: Tran Khang).

재고가 많다는 것은 사업체가 고객에게 제공할 수 있는 제품이 충분히 있다는 긍정적인 신호입니다. 반면, 재고가 바닥나는 사업체는 신규 부지 확보나 시장에 내놓을 신제품 개발에 자금이 부족하다는 것을 의미합니다. 이는 사업의 미래 현금 흐름과 매출에 차질이 생길 가능성이 높다는 것을 나타냅니다.

본질적으로 재고 변동은 상승과 하락 두 가지 방향을 모두 갖습니다. 재고가 감소하면 기업은 수익을 기록합니다. 하지만 기업이 프로젝트를 진행 중이고 아직 제품을 납품하지 않은 경우, 부동산 재고는 계속 증가할 것입니다.

예를 들어, 과거 동안 지역의 빈홈 프로젝트에서는 거래가 많았지만, 회사는 선불 고객만 회계 처리하여 재고가 계속 증가했습니다. 회사가 고객에게 주택을 인도했을 때 비로소 재고가 감소했습니다. 이 경우 재고는 판매되었지만 매출로 기록되지 않았습니다.

베트남 부동산중개인협회(VARS)에 따르면, 베트남 부동산 시장은 특히 3분기를 비롯해 지난 9개월 동안 전반적으로 어려운 시기를 거쳐 경제 안정과 정부의 지원 정책 덕분에 긍정적인 회복세를 보였다.

따라서 부동산 기업의 재무제표상 재고량만으로는 시장 상황을 제대로 파악할 수 없습니다. 투자자들은 부동산 기업의 경영 상황을 평가하기 위해 해당 기간 동안 고객으로부터 받은 선불금액의 증가율, 재무제표상 수익 기록 등 다양한 지표를 종합적으로 고려해야 합니다.

출처: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bat-dong-san-khoi-sac-doanh-nghiep-van-om-291000-ty-dong-hang-ton-kho-20241105144602290.htm