토지 분할·매매 금지…부동산 시장 더욱 건강하게 발전

2024년 8월 1일부터 부동산거래법(개정)이 시행될 예정입니다. 이 개정안에서는 토지 분할 및 매매 금지가 현행보다 81개 시·군·읍/면이 늘어난 105개 시·군/읍/면에서 시행됩니다. 어려운 부동산 시장 상황 속에서 이러한 새로운 규제가 상황을 더욱 악화시킬까요?

Binh Chanh현 An Phu Tay 마을의 토지 매물입니다. 사진: 호앙훙(Hoang Hung)

물자 부족 및 가격 인상 위험.

건설 부 주택·부동산시장관리국 국장인 응우옌 호앙 하이 씨에 따르면, 토지는 항상 수요가 가장 높고 모든 부동산 거래 중 거래량이 가장 많은 부문입니다. 2024년 1분기 전국에서 토지 거래는 97,659건이 성사되었는데, 이는 아파트 및 단독주택 거래량의 거의 3배에 달하는 수치입니다. 실제로 지난 15년 동안 부동산 시장은 토지 과열 현상으로 여러 차례 흔들렸습니다.

당훙보 교수는 2013년 토지법의 모호한 규정이 토지 분할 및 매매를 악용하고 지속적인 과열 현상을 야기하는 원인이라고 지적했습니다. 토지 과열 현상은 2020년부터 2022년까지 절정에 달했는데, 이는 중앙 정부부터 지방 정부에 이르기까지 다양한 개발 계획이 발표되고 도시 교통 인프라에 대한 대규모 투자가 이루어진 데다, 토지 중개인들의 꼼수를 이용해 땅값을 부풀렸기 때문입니다.

정부 와 관련 부처의 단호한 조치 덕분에 부동산 과열 현상은 2022년 말에 진정되었습니다. 그러나 이후 시장은 또 다른 극단적인 상황에 직면했으며, 지난 2년 동안 많은 지역에서 토지 공급이 거의 완전히 중단되었습니다. 건설부 통계에 따르면 2024년 1분기 개발 사업의 부동산 재고는 약 23,029채였으며, 그중 대부분은 단독주택 및 개발 사업의 토지(10,855채)였습니다.

건설부는 현재 방치된 토지 분할 및 분양 사업 건수에 대한 구체적인 자료를 보유하고 있지 않지만, 2년 전 토지 붐이 일었던 지역들을 살펴보면 상황이 매우 심각함을 알 수 있습니다. 특히 동남부, 중부 고원, 중부 지역, 북부 지역에서는 많은 사업들이 여전히 중단된 상태입니다. 많은 사람들이 높은 가격에 토지를 매입했지만, 시장 거래가 부진하여 매도조차 쉽지 않은 상황입니다.

단기적으로는 어려움이 있겠지만, 장기적으로는 지속가능할 것입니다.

토지 분할 및 매매를 금지하는 규제가 부동산 시장에 다소 영향을 미칠 것으로 예상되지만, 전문가들은 장기적으로는 시장이 더욱 건전하게 발전할 수 있을 것이라는 낙관적인 전망을 내놓고 있습니다. 베트남 부동산협회 부회장인 응우옌 반 딘 박사는 새로운 규제가 일종의 "필터" 역할을 하여, 단순히 프로젝트 목적으로 토지를 매입한 후 분할하여 되파는 투자자들을 걸러내고, 국가 경제에 비효율적인 투기성 토지 방치와 자금 낭비를 막아 경제에 큰 악영향을 미치는 것을 방지할 것이라고 설명했습니다.

토지 분할 및 매매 금지 규정이 국민의 권리를 침해한다는 우려에 대해 건설부 관계자는 새로운 규정은 부동산 부문에 투자하는 민간 투자자에게만 적용되며, 토지 개발 사업, 국가 예산으로 토지 정리, 주택 건설을 위한 경매 실시, 인구 증가에 따른 주택 수요 충족 등의 국가 사업에는 영향을 미치지 않는다고 밝혔습니다. 또한, 새로운 규정은 토지 사용권을 가진 개인이 증여, 상속 또는 양도 목적으로 토지를 분할하는 행위에도 영향을 주지 않습니다.

부동산 개발업체들은 단기적인 어려움이 있을 수 있지만 장기적인 안정은 가능하다고 보고 있습니다. DKRA 그룹의 투자 이사인 보홍탕(Vo Hong Thang) 씨는 최근 몇 년간 2, 3급 도시에서 토지 분할 및 판매가 급증했다고 밝혔습니다. 따라서 새롭게 개정된 부동산사업법에 따른 토지 분할 규제 강화는 전국 시장에 영향을 미칠 것이며, 특히 2, 3급 도시에 있는 투자자들이 가장 큰 영향을 받을 것으로 예상됩니다. 실제로 토지 분할 및 판매는 악용으로 이어지기 쉽습니다. 자금력이 부족한 많은 개발업체들이 이 정책을 악용하여 토지를 매입하고, 부지를 정리하고, 기본적인 기반 시설을 건설한 후 개인이나 투기꾼에게 높은 가격에 되팔아 투자금을 회수하는 사례가 있습니다. 이는 가격 인플레이션을 유발하고 '토지 과열'을 초래하여 부동산 시장에 위험을 야기하는 근본적인 원인입니다. 따라서 토지 분할 및 판매 규제 강화는 투자자 선별 과정을 거쳐 전문적인 부동산 사업이 활성화될 것으로 기대됩니다.

한편, 아시안 홀딩스 부동산 주식회사(Asian Holdings Real Estate JSC)의 응우옌 반 하우(Nguyen Van Hau) 사장은 "특수 도시 지역, 1급 도시 지역, 2급 도시 지역, 3급 도시 지역의 토지 분할 및 판매 금지는 부동산 상품 구성에 큰 영향을 미치고 있다. 향후 분할을 통한 토지 공급이 줄어들면서 공급 부족으로 토지 가격이 상승할 것이다. 하지만 장기적으로 이는 시장의 건전한 발전을 촉진하고 도시 계획을 더욱 체계화하는 데 도움이 될 것"이라고 말했다.

2023년 부동산사업법은 특별도시, 1급, 2급, 3급 도시지역의 동, 구, 시에서 개인의 자가주택 건설 또는 토지 분할 및 판매를 위한 토지 사용권 양도를 금지하고 있으며, 토지법에 따라 주택 건설 사업 투자를 위해 토지 사용권이 경매되는 경우에도 마찬가지라고 규정하고 있습니다. 건설부에 따르면, 베트남에는 특별도시 2곳(하노이와 호치민시), 1급 도시지역 22곳, 2급 도시지역 36곳, 3급 도시지역 45곳이 있습니다.

민두이 - 덕쭝

출처: https://www.sggp.org.vn/cam-phan-lo-ban-nen-thi-truong-dia-oc-phat-trien-lanh-manh-hon-post750174.html