하노이 순환도로 4호선 건설 착공, 하노이 부동산 시장에 파장이 일어날까?

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총 투자액이 85조 8130억 VND가 넘는 이 도로는 총 길이 112.8km에 달하며 하노이 , 흥옌, 박닌 등 3개 성 및 시를 통과합니다. 수도권 순환도로 4호선이 6월 25일 착공에 들어갔습니다.

그 직후 주변 지역의 부동산 시장이 호황을 누렸다.

메린 지역의 부동산 중개인인 트란 반 안 씨에 따르면, 6월 말 이후 메린 지역 프로젝트에 관심을 보이는 고객 수가 다시 증가했다고 합니다. 안 씨는 매일 가격 문의와 프로젝트 현장 방문 요청 전화를 받고 있습니다. 하지만 고객들은 법적 서류가 완비되어 있고, 가격이 합리적이며, 할인율이 높은 프로젝트에만 관심을 보인다고 합니다.

" 지난 주말에도 메린 지역의 인접한 두 필지를 두 명의 투자자에게 매각했습니다. 올해 초부터 지금까지 시장이 거의 정체 상태였는데, 순환도로 4호선 건설 사업이 시작되면서 거래가 활발해지기 시작했습니다. 예전만큼 활발하지는 않지만, 확실히 시장이 따뜻해지고 있습니다 ."라고 안 씨는 전했습니다.

메린에서 프로젝트를 진행하고 있는 닷산 북베트남 회사의 직원인 하이 씨에 따르면, 이전에는 한 달에 1~2필지밖에 팔리지 않았지만, 순환도로 4호선 프로젝트가 시작된 후 일주일 동안에는 매주 7~8필지를 팔았다고 합니다.

순환도로 4호선과 방사형 도로를 연결하는 인터체인지의 조감도 (사진: 관리위원회).

하이 씨는 순환도로 4호선 건설이라는 요인 외에도, 이 프로젝트는 이미 토지 소유권 증명서와 완벽한 기반 시설을 갖추고 있으며, 현재 가격은 평방미터당 3천만~4천만 VND로 과도하게 책정되지 않았고, 계약금으로 제품 가격의 10%를 선납하는 고객에게는 연 최대 19%의 할인을 제공한다고 밝혔습니다.

소셜 미디어 부동산 그룹에는 4번 순환도로 인근 토지 매물 정보가 끊임없이 올라오고 있습니다. 예를 들어, 한 중개업자는 다음과 같이 게시했습니다. " 투자금을 두 배, 다섯 배로 늘릴 수 있는 절호의 기회입니다. 4번 순환도로 건설이 공식적으로 시작되었으며, 4번 순환도로 바로 옆, 탕롱대로에서 2km 떨어진 송푸엉-호아이득 지역의 토지가 평방미터당 200만 VND부터 시작합니다. 50년 정원 부지로 용도 변경만 남았습니다. 소유권 이전도 완료된 상태입니다. 지금 바로 연락주세요 …"

또는: " 500만 VND 조금 넘는 가격에, 4번 순환도로 바로 옆에 있고, 차량 3대가 편안하게 지나갈 수 있을 만큼 넓습니다. 소유권 등기는 소유주 명의입니다." 또는: "돈이 필요해서 새로 시작된 4번 순환도로 프로젝트 옆에 있는 아주 좋은 땅을 팝니다. 정사각형 모양이고 뒤쪽이 넓어서 주택이나 사업체를 지을 수 있는 잠재력이 있습니다 ."...

매매 가격과 관련하여 많은 중개인과 투자자들은 전국 여러 인기 지역의 투기적 토지 시장에서 가격이 20~40% 하락한 것과 비교했을 때, 수도권 순환도로 4호선 인근 지역의 토지 가격은 최고점 대비 10~15% 하락에 그쳐 가장 낮은 하락률을 보이고 있다고 말합니다.

Batdongsan.com.vn에 따르면, 2023년 6월 기준 메린 지역과 하퐁, 시엔코 5 등 일부 도심 지역의 주요 입지 토지 가격은 최고점 대비 약 15% 하락하여 평방미터당 4,500만~5,500만 동 수준을 기록했습니다. 하동 지역에서도 옌응이아와 같이 하노이 순환도로 4호선 사업의 혜택을 받는 지역의 토지 가격은 평방미터당 6,300만~7,000만 동에서 5,800만~6,300만 동으로 하락했습니다.

한편, 쿠케(탄오아이) 지역, 특히 시엔코 5호선과 순환도로 4호선이 만나는 교차로 인근에서는 토지 가격이 평방미터당 5500만~6000만 동 수준을 유지하고 있으며, 이는 2022년 말 대비 약 10~12% 하락한 수치입니다. 빈민 지역의 토지는 평방미터당 4000만 동에 거래되고 있는데, 이는 토지 붐 최고점 대비 5~10배 낮은 가격입니다.

특히, 단푸엉 지역의 탄랍 도로변 토지 가격은 여전히 평방미터당 4,800만~5,500만 동 수준을 유지하고 있지만, 이는 지난해 중반 대비 3~6배 하락한 수치입니다. 탄호이 도로변 토지 가격 또한 약 5배 하락하여 평방미터당 약 5,000만 동 수준입니다.

그 "열풍"이 다시 돌아올 가능성은 낮습니다.

전문가들에 따르면, 순환도로 4호선 프로젝트가 시작되었음에도 불구하고 이 지역 주변 부동산이 또 다른 호황이나 새로운 성장 물결을 경험할 가능성은 낮다고 합니다.

VTC 뉴스 에 따르면, 닷산 북베트남 부동산 및 서비스 주식회사(닷산 북베트남)의 부 꾸엉 꾸옛 사장은 순환도로가 하노이 내부뿐만 아니라 박닌, 박장 , 흥옌 등 여러 성 사이의 연결성도 매우 뛰어나다고 말했습니다.

3번 순환도로 주변 개발 사업은 거의 만실에 가깝고, 인구는 빠르게 증가하고 있으며, 하노이로 유입되는 이주민도 상당합니다. 따라서 4번 순환도로 주변 부동산의 성장 전망은 매우 밝지만, 기반 시설 개발에 달려 있기 때문에 가격의 급격한 상승은 어려울 것으로 예상됩니다.

" 현재 시장은 상당히 침체되어 있습니다. 순환도로 4호선 일대의 부동산 가격은 과거에 급격히 상승했지만, 현재 투자자들은 안전한 투자처를 찾고 있어 시장이 급등하기는 어려울 것입니다. 순환도로 4호선이 완공된 후 이 지역의 부동산 가격이 상승하고 안정되기까지는 2~3년이 걸릴 것으로 예상됩니다."라고 꾸옛 씨는 전망했습니다.

하노이 부동산 클럽 부회장인 응우옌 테 디엡 씨에 따르면, 이는 대형 부동산 투자자와 기업들에게 기회입니다. 현재 부동산 시장의 어려움에도 불구하고, 전략적 비전과 안정적인 자본을 보유한 대기업들에게는 순환도로 4호선 주변 지역에 프로젝트를 개발하기에 지금이 이상적인 시기입니다.

" 일단 몇몇 기업들이 '경쟁'에 뛰어들면 해당 지역의 기반 시설이 발전하고 부동산 가격이 상승할 것입니다. 그러면 다른 기업들도 '따라들면서' 4번 순환도로 주변의 주요 지역들이 하노이와 프로젝트가 지나가는 지방에서 부동산 '핫스팟'으로 변모할 것입니다. "라고 디엡 씨는 말했다.

디엡 씨는 주택 및 투자 수요가 지속적으로 높은 수준을 유지하고 있는 만큼, 특히 해당 지역의 기반 시설이 종합적으로 개발된다면 회복은 시간 문제일 뿐이라고 예측했습니다. 특히 개정된 토지법과 우호적인 정책 메커니즘은 순환도로 4호선을 따라 부동산 가격 상승을 촉진할 것이며, 나아가 도시 동부와 서부 지역에 새로운 가격 수준을 형성할 수도 있다고 전망했습니다.

보다 신중한 관점에서 베트남 부동산중개인협회 회장인 응우옌 반 딘 박사는 시장에 "파동을 일으키기 위해" "시장 조작자"들이 종종 긍정적인 정보를 이용해 가격을 부풀리고 토지 투기를 조장한다고 솔직하게 지적했습니다. 따라서 투자자들은 극도로 신중해야 하며, 시장을 면밀히 평가하고, 계획 규정과 유동성을 이해하여 자본이 묶이는 위험을 피해야 합니다. 또한 두 가지 핵심 사항, 즉 가격 상승 가능성과 기반 시설 개발 진행 상황을 파악하는 것이 중요합니다.

“ 투자를 결정하기 전에 투자자들은 현재 가격의 적정성을 평가해야 합니다. 투자자들이 고려해야 할 두 가지 요소는 지난 1~2년간 해당 프로젝트의 거래 가격과 인프라 개발 현황입니다. 그런 다음 이를 전체 시장의 평균 가격 변동률과 비교하여 현재 가격의 적정성을 객관적으로 평가할 수 있습니다. ”라고 딘 씨는 말했습니다.

응옥 비

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