베트남의 부동산 시장은 조용한데도 여전히 외국 투자자들에게 '매력적'인 이유는 무엇일까?

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시장을 위한 중요한 법적 틀의 승인을 기다리고 있습니다.

세빌리스에 따르면, 베트남이 외국인 투자자들에게 여전히 큰 매력을 유지하는 요인 중 하나는 1억 명이 넘는 인구입니다. 그중 호찌민시와 하노이의 인구는 1천만 명이 넘습니다. 이로 인해 두 도시의 주택 및 사무실 수요는 상대적으로 높습니다.

또한, 베트남 정부 가 외국인 직접 투자(FDI)를 유치하고 산업단지를 지원하려는 노력으로 인해 베트남 시장은 외국 투자자들에게 매력적인 시장이 되었습니다.

세빌스 하노이의 리서치 및 컨설팅 부서의 수석 이사인 도 투 항(Do Thu Hang) 여사는 다음과 같이 평가했습니다. 외국 투자자들과 협력한 경험을 바탕으로, 베트남 부동산 시장에 대한 관점은 크게 두 가지 방향으로 나눌 수 있습니다.

베트남 부동산이 여전히 외국 투자자들에게 매력적인 이유는 무엇일까? — 베트남 부동산 시장은 여러 가지 이유로 외국인 투자자들에게 여전히 매우 매력적인 시장입니다. (사진: LD)

첫째, 프로젝트 단위 투자와 기업 단위 투자입니다. 기업 단위 관점에서 투자자들은 상장된 부동산 회사에 집중합니다. 베트남 시장은 법적 절차 등 오랜 어려움에도 불구하고, 높은 경제 성장과 안정적인 정치 제도 덕분에 여전히 외국인 투자자들에게 매력적인 곳입니다.

베트남은 GDP 규모가 작음에도 불구하고 최근 높은 성장률을 기록하며 투자자들을 끌어모았고, 특히 어려운 시기에 더욱 그러했습니다. 그러나 베트남의 주거용 부동산 법적 소유권 문제는 여전히 외국인 개인 투자자들이 중상류층 시장에 참여하는 데 제약을 주고 있습니다.

호치민시와 하노이 등 대도시의 토지 자금이 고갈되고 있는 것으로 보입니다. 그러나 최근 정부는 호치민시와 하노이 주변 위성 도시의 도시 및 인프라 사업에 대한 공공 투자를 장려하고 있습니다.

그 결과, 국내 투자자들은 이전보다 더 큰 규모의 프로젝트에 참여할 수 있게 되었습니다. 위성 도시에 대규모 토지 펀드를 보유한 투자자들은 특히 2024년에 통화 정책, 접근 가능한 금리, 그리고 부동산 사업 성장을 위한 확장 여력의 혜택을 누리며 투자를 확대할 준비가 되어 있습니다.

항 여사는 "현재 투자자들은 개발을 촉진하고 사회적 요구에 부응하는 상품을 제공하기 위한 공개적인 법적 정책을 기다리고 있습니다."라고 강조했습니다.

시장에는 긍정적인 변화가 있었습니다.

항 씨에 따르면, 부동산 시장은 새로운 발전 국면에 접어들고 있습니다. 2023년 말을 돌이켜보면, 시장은 전반적으로 긍정적인 변화를 보이고 있지만, 여전히 어려움은 존재합니다.

2023년 초부터 정부는 시장의 장애물과 어려움을 해소하기 위해 적극적이고 지속적으로 조치를 취해 왔습니다. 예를 들어, 법령 제08/2023/ND-CP호, 결의안 제33/NQ-CP호, 결정 제338/QD-TTg호, 법령 제10/2023/ND-CP호, 회람 제02/2023/TT-NHNN호, 전보 제1376/CD-TTg호, 전보 제965/CD-TTg호 등이 있습니다.

동시에 국회는 2023년 11월 부동산사업법과 주택법을 통과시켰습니다. 2023년 토지법 개정안은 가까운 시일 내에 통과되기 전에 신중한 검토와 품질 확보가 필요한 주요 법률 프로젝트입니다. 신규 사업 건수와 신규 공급은 개선되었지만, 크게 개선되지 않았으며, 공급 부족 상황은 여전히 남아 있습니다.

2023년 하반기에는 평판 좋은 투자자, 적당한 면적의 품질 등급에 해당하는 상품, 예상 인수 품질, 좋은 입지, 보장된 합법성, 완벽하고 편리한 공공시설, 지불 일정 연장, 이자율 지원 등 매력적인 판매 정책 등 많은 좋은 요소가 합쳐져 여러 아파트 프로젝트의 유동성이 개선되었지만, 이러한 아파트 프로젝트의 수는 많지 않습니다.

높은 주택 가격 또한 유동성에 영향을 미치는 문제입니다. 더 나아가, 고객이 의무를 이행했을 때 프로젝트가 완료될 수 없다는 법적 우려 또한 거래량에 영향을 미치는 요인 중 하나입니다.

"지난 한 해 동안 부동산 기업들은 프로젝트 포트폴리오를 대폭 재편하고, 자금 흐름의 어려움을 개선하며, 현재 진행 중인 대규모 시장 정리의 압력을 완화해야 했습니다. 이러한 구조 조정은 종종 신속하게 이루어지지 않으며, 실행에는 여전히 시간이 걸립니다."라고 항 씨는 말했습니다.

2024년을 맞이하여 시장은 뚜렷한 회복을 이루기 전에 해결해야 할 과제들이 여전히 많습니다. 2024년에는 개정 토지법이 통과될 경우, 2023년 부동산사업법과 2024년 초부터 시행될 주택법과 더불어 시장에 큰 활력을 불어넣을 것으로 예상됩니다.

이전에 기대했던 많은 문제들이 올해에는 명확한 답을 얻을 것입니다. 공급은 점진적으로 개선될 것입니다. 강력한 경제 성장 전망과 함께 인프라 투자가 확대되면서 모든 부문의 부동산 수요가 증가할 것입니다.

하지만 수급 불균형 문제를 해결하려면 저렴한 제품이 많고, 다양한 사업 형태가 있어야 하며, 폭넓은 수요를 충족해야 합니다. 또한, 제품 원가를 낮추는 것은 현재로서는 어렵지만, 실현된다면 수요를 창출할 수 있을 것입니다. 정부/주정부는 시장 활성화를 위해 여러 가지 필요한 조치를 취하고 있습니다.

항 여사는 "투자자들도 이때 은행 현금 흐름에 대한 의존도를 개선하기 위한 여러 조치를 취해야 합니다. 투자 협력, 투자 포트폴리오 구조, 구매자의 현금 흐름 압박을 줄이기 위한 지급 진행 연장, 투자 결정 촉진 등 다른 채널을 동원하여 모든 단계에서 좋은 성과를 내야 합니다."라고 덧붙였습니다.

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