3 grote problemen op de vastgoedmarkt
Op de middag van 3 augustus leidde premier Pham Minh Chinh een online conferentie om de resultaten van de uitvoering van Resolutie nr. 33/NQ-CP van 11 maart van de regering te evalueren en oplossingen voor te stellen om moeilijkheden en obstakels voor de vastgoedmarkt weg te nemen.
 |
| De heer Le Tu Minh, voorzitter van IMG Investment Joint Stock Company, sprak op de conferentie. (Bron: VGP) |
Spreker op de conferentie was de heer Le Tu Minh, voorzitter van IMG Investment Joint Stock Company. Hij zei dat de kern van het oplossen van de problemen op de vastgoedmarkt waar de regering zich zorgen over maakt, ligt in drie kwesties.
De eerste is het bestrijden van grondspeculatie.
Volgens hem hebben grondspeculatie en manipulatie van de vastgoedmarkt momenteel een negatieve invloed op de Vietnamese economie. Mensen kopen grond in afwachting van een kans om de prijzen te verhogen, waardoor een deel van de productiekrachten "slaapt" en niet effectief is, wat een enorme verspilling is.
De ervaring van andere landen is dat ze belastingen gebruiken om speculatie te reguleren. Hij gaf het voorbeeld van een bedrijf dat momenteel een project in Australië heeft en jaarlijks 2% grondbelasting moet betalen. De grondprijs wordt jaarlijks onafhankelijk vastgesteld door de belastingdienst.
Deze eenheid moet jaarlijks een grondbelasting van 700.000-800.000 dollar betalen wanneer het project niet is uitgevoerd. Dit jaar heeft de lokale overheid besloten dit belastingtarief te verhogen naar 4%.
"Als Vietnam dit beleid doorvoert, zullen alleen degenen die daadwerkelijk projecten uitvoeren, land durven te bezitten, en wanneer ze land bezitten, moeten ze projecten zeer snel uitvoeren. Deze maatregel voorkomt niet alleen grondspeculatie, maar helpt het ministerie van Financiën ook aan een grote bron van inkomsten", aldus de heer Minh.
Vertegenwoordigers van het bedrijfsleven adviseerden de Grondwetcommissie om een jaarlijks grondbelastingtarief van 2% in te voeren en een progressieve belasting te heffen wanneer grondpercelen niet in het bedrijfsleven worden benut of geen winst opleveren, zoals in het buitenland wel gebeurt.
De tweede is het rentebeleid van de Staatsbank. Hij is van mening dat het tijd is om de middellangetermijnrente te verlagen naar onder de 10% per jaar, specifiek naar ongeveer 8,5% per jaar plus of min zoals twee jaar geleden, want met een middellangetermijnrente boven de 10% is geen enkele economie gezond.
Deze rente in andere landen bedraagt 3-5% per jaar. In Vietnam lag de rente 5-6 maanden geleden rond de 12-14% per jaar. Bedrijven willen en durven niet te lenen en klanten verliezen het vertrouwen in de vastgoedmarkt, waardoor ze hun geld elders investeren.
Hij stelde ook voor om maatregelen te nemen om de deelname van vastgoedbedrijven aan de banksector te voorkomen of te beperken, en vice versa. Bedrijven die in beide sectoren actief zijn, mobiliseren immers sociaal kapitaal voornamelijk voor hun eigen bedrijf en hebben weinig effect op de maatschappij, en creëren zelfs magnaten die de economie monopoliseren.
Ten derde moeten juridische obstakels worden weggenomen en administratieve procedures worden afgehandeld.
De grootste moeilijkheid voor vastgoedbedrijven is vandaag de dag de juridische kwestie, niet de bancaire kwestie. Er is sprake van overlapping in de juridische kwesties, dezelfde kwestie, dezelfde regelgeving, maar veel interpretaties. De handhavingsinstanties implementeren de regels niet en durven ze niet te implementeren, vooral niet op lokaal niveau.
Hij adviseerde daarom om het rechtssysteem snel te voltooien, zodat ambtenaren met een gerust hart kunnen werken. Er zou een duidelijk decreet moeten komen over de decentralisatie van macht en verantwoordelijkheid op alle niveaus, waarin duidelijk wordt vastgelegd: de inhoud van de te voltooien documenten, de oplevertermijn en de verantwoordelijkheid bij overschrijding van de deadline.
De leiders van het bedrijf stelden ook voor dat het ministerie van Planning en Investeringen Vietnamese ondernemingen toestaat artikel 44.3 van de Investeringswet en artikel 126 van de Grondwet toe te passen, de looptijd van de grondpacht te verlengen of ondernemingen toe te staan grondpacht gedurende 70 jaar te betalen, zodat industrieterreinen voldoende lang geldig zijn en aantrekkelijk genoeg zijn voor grondverhuurders. Dit is in overeenstemming met de wet en verhoogt de lokale inkomsten.
Zowel villa's als percelen zijn afgeprijsd
Uit het onlangs gepubliceerde rapport van het Ministerie van Bouw en Ontwikkeling over de vastgoedmarkt blijkt dat er in het tweede kwartaal bijna 100.000 succesvolle transacties waren. Het transactievolume in het tweede kwartaal was voornamelijk gericht op het grondsegment met 67.525 succesvolle transacties, wat neerkomt op ongeveer 99,9% ten opzichte van het eerste kwartaal en ongeveer 31,5% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar.
De overige bijna 30.000 transacties betroffen appartementen en individuele woningen. Dit is goed voor 75,61% van de omzet ten opzichte van het voorgaande kwartaal, wat neerkomt op ongeveer 43,03% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar.
In het tweede kwartaal is het vastgoedsegment van individuele woningen en bouwkavels in projecten waar beleggers interesse in hebben echter vooral speculatief van aard. Kopers zijn niet langer zoals voorheen geïnteresseerd in de bovengenoemde vastgoedsegmenten.
Bovendien kampen veel investeerders met cashflowproblemen, gebruiken ze te veel financiële hefboomwerking en ondersteunt de ontwikkelaar de rentetarieven voor leningen niet meer. De markt kampt met een scherpe daling van de liquiditeit, wat leidt tot steeds meer transacties met een verlieslatend karakter.
De verkoopprijs van villa's en projectgronden is in veel gemeenten in het afgelopen kwartaal met circa 2-5% gedaald ten opzichte van het voorgaande kwartaal. Bovendien kunnen deze objecten in de komende tijd verder worden aangepast naar passende waarden, passend bij de investeringswaarde van het product en de regionale infrastructuur.
In sommige gebieden is een aanzienlijke daling in transactieprijzen te zien, vooral in de voorsteden en buitengebieden van de wijk, zoals: het district Ha Dong, het district Me Linh, Hoai Duc (Hanoi); District 12, het district Binh Chanh, het district Nha Be (HCMC); het district Ngu Hanh Son (Da Nang); de stad Bien Hoa, het district Nhon Trach (Dong Nai).
Vinh Phuc: Oproep tot investeringen in 6 sociale woningbouwprojecten
Op basis van de praktische behoeften in het gebied roept het Volkscomité van de provincie Vinh Phuc investeerders op om 6 sociale woningbouwprojecten te bouwen met een omvang van ongeveer 8.000 appartementen en woningen voor werknemers.
Vinh Phuc is een provincie met een ontwikkelde industrie. In het gebied liggen veel industrieterreinen die een grote concentratie van werknemers aantrekken. De behoefte aan huisvesting voor met name veel arbeidersgezinnen en mensen met een laag inkomen in het algemeen is dan ook een dringend probleem.
Het is bekend dat de Volksraad en het Volkscomité van de provincie Vinh Phuc tussen 2014 en heden vele mechanismen, beleidsmaatregelen en regelgeving hebben uitgevaardigd met betrekking tot huisvestingsbeheer en -ontwikkeling voor sociale groepen. In het bijzonder Besluit nr. 159 van de Provinciale Volksraad over de ondersteuning van sociale huisvestingsprojecten voor werknemers en mensen met een laag inkomen in de provincie in de periode 2015-2020; Besluit nr. 14 van het Provinciale Volkscomité over de prioriteitscriteria voor de selectie van groepen die in aanmerking komen voor het huren en kopen van sociale woningen in de provincie; Besluit nr. 179 over het plan voor de uitvoering van het huisvestingsprogramma van de provincie Vinh Phuc tot 2020, met een visie tot 2030; Besluit nr. 1247 over de bekendmaking van het vijfjarenplan voor huisvestingsontwikkeling, periode 2021-2025...
Naast het aansturen van afdelingen, afdelingen en gemeenten om het management te versterken en investeringen aan te trekken in woningbouwprojecten, geeft de provincie Vinh Phuc ook prioriteit aan de toewijzing van kapitaal voor woningbouw. Alleen al in 2023 bedroeg het kapitaal voor woningbouw in de provincie VND 8.606 miljard. Hiervan was VND 2.748 miljard voor commerciële woningbouw, VND 164 miljard voor sociale woningbouw en VND 5.694 miljard voor huishoudens en particulieren om zelf te bouwen.
De heer Nguyen Thanh Ha, adjunct-directeur van de afdeling Bouw van de provincie Vinh Phuc, zei dat er in de provincie Vinh Phuc momenteel vijf sociale huisvestingsprojecten worden uitgevoerd, waaronder: het Vinaconex Xuan Mai-huisvestingsgebied voor mensen met een laag inkomen; een woongebied voor werknemers en mensen met een laag inkomen in de wijk Khai Quang; een sociale woonwijk met hoogbouw voor werknemers in de wijk Goc Nu, wijk Khai Quang (stad Vinh Yen); een 8T-huisvestingsgebied voor mensen met een laag inkomen, wijk Xuan Hoa, stad Phuc Yen; een sociale woonwijk in de wijk Phuc Thang (stad Phuc Yen).
"Bovengenoemde sociale woningbouwprojecten hebben geïnvesteerd in en de bouw voltooid van 1.623 woningen met een oppervlakte van 50-70 m²/woning, waarmee wordt voldaan aan de huisvestingsbehoeften van arbeiders en mensen met een laag inkomen van 2015 tot heden. Momenteel blijft het Volkscomité van de provincie Vinh Phuc aandringen op investeringen in zes sociale woningbouwprojecten met een omvang van ongeveer 8.000 woningen en rijtjeshuizen voor arbeiders. De procedures voor de uitvoering van het project worden volgens de regelgeving uitgevoerd", aldus de heer Nguyen Thanh Ha.
Volgens het project van de premier "Investeren in de bouw van ten minste 1 miljoen sociale huurwoningen voor mensen met een laag inkomen en werknemers op industrieterreinen in de periode 2021-2030" is het doel van de provincie Vinh Phuc om 28.300 sociale huurwoningen te voltooien, waarvan 8.800 in de periode 2022-2025 en 19.500 in de periode 2026-2030. Dit is een ambitieuze doelstelling die grote inspanningen en vastberadenheid van de betrokken departementen en afdelingen vereist.
Thanh Hoa: Lijst van sociale huisvestingsprojecten die achterlopen op schema
Volgens informatie van de afdeling Bouw van Thanh Hoa zijn er momenteel 18 sociale huisvestingsprojecten in de provincie waarin is geïnvesteerd en die in aanbouw zijn. Twaalf projecten liggen op schema, zijn gedeeltelijk of geheel in gebruik genomen en zes projecten lopen achter op schema.
 |
| Sociaal huisvestingsproject in de Bao Ngoaistraat. (Bron: Ministerie van Bouw) |
Het is bekend dat de redenen voor de trage voortgang worden bepaald door de functionele instanties van de provincie Thanh Hoa als gevolg van de trage bouwrijpmaking van het terrein, de trage implementatie van investeringen en bouw door de investeerder voor het toegewezen landoppervlak en het onwetenschappelijke vermogen om investeringen en bouw voor de projecten te beheren... Onder de trage voortgang van sociale huisvestingsprojecten in Thanh Hoa moeten we allereerst het AMC I sociale huisvestingsproject in de wijk Quang Thanh, stad Thanh Hoa noemen, dat al jaren "in de ijskast" ligt.
Op 24 september 2014 heeft het provinciaal volkscomité van Thanh Hoa document nr. 8870 uitgegeven, waarmee de investering in het sociale huisvestingsproject van AMC I Social Housing Area in de wijk Quang Thanh in de stad Thanh Hoa is goedgekeurd.
Dienovereenkomstig keurde het Volkscomité van de provincie Thanh Hoa de investeerder AMC Global Development Joint Stock Company goed om te investeren in het AMC I sociale huisvestingsproject. Het doel van de investering en bouw is om de voorwaarden te scheppen voor mensen met een laag inkomen in het gebied om stabiele huisvesting te krijgen. Het project voldoet aan de behoeften van ongeveer 900 huishoudens met een totale investering van bijna VND 527 miljard, afkomstig uit eigen vermogen en andere legaal gemobiliseerde kapitaalbronnen.
Het project werd door het Volkscomité van de provincie Thanh Hoa met ongeveer 36 maanden verlengd. De investeringsvoorbereidingsperiode bedraagt 6 maanden vanaf de datum van goedkeuring van de projectinvestering en de investeringsuitvoeringsperiode 30 maanden, van 6 augustus 2020 tot 6 februari 2023. Na de officiële start van de bouw op 21 januari 2021 zijn er in het sociale woningbouwgebied AMC I tot nu toe slechts enkele onafgemaakte bouwwerken en groeit er wild onkruid op het projectterrein.
Het volgende project is het sociale woningbouwproject Bao Ngoai in de wijk Dong Huong in de stad Thanh Hoa. Er zijn een aantal overtredingen, waardoor het project tot nu toe "geblokkeerd" is gebleven. Het provinciaal volkscomité van Thanh Hoa heeft in 2018 document nr. 3071 uitgegeven waarin het investeringsbeleid van dit project is goedgekeurd. De investeerder is Construction - Trading Joint Stock Company 379 (gevestigd in Hanoi).
Eind 2022 hadden de bevoegde autoriteiten de appartementen nog niet goedgekeurd en toestemming gegeven voor ingebruikname, maar veel huishoudens die een appartement in appartementengebouw 379 hadden gekocht, trokken er toch in en woonden er vrij.
Op 9 januari 2023 besloot het Volkscomité van de provincie Thanh Hoa om een administratieve boete van 80 miljoen VND op te leggen aan Construction - Housing Development Joint Stock Company 379 voor het in gebruik nemen en exploiteren van het project zonder een document waarin de resultaten van de brandpreventie en -bestrijding werden goedgekeurd.
Nadat het Ministerie van Bouw een inspectie had georganiseerd naar de acceptatie van de voltooiing van het project, heeft het onlangs een document gestuurd naar het Volkscomité van de provincie Thanh Hoa, waarin werd gesteld dat het bovengenoemde project niet voldeed aan de voorwaarden voor acceptatie van de voltooiingsresultaten volgens de regelgeving.
Naast de twee bovengenoemde sociale huisvestingsprojecten ondergingen vier andere sociale huisvestingsprojecten in Thanh Hoa hetzelfde lot, waaronder: Sociale huisvesting in de wijk Quang Thanh, stad Thanh Hoa, geïnvesteerd door Hop Luc Infrastructure Development and Construction Investment Company Limited; huisvesting voor werknemers in het industrie- en stadspark Hoang Long, wijk Tao Xuyen, stad Thanh Hoa, geïnvesteerd door Vietnam Housing Real Estate Investment and Development Joint Stock Company; ontwikkeling van sociale huisvesting voor werknemers in het oostelijke deel van het industriepark Le Mon, stad Thanh Hoa, geïnvesteerd door Sunjade Vietnam Shoes Company Limited; sociale huisvesting in de wijk Quang Thang, stad Thanh Hoa, geïnvesteerd door An Phu Construction, Tourism and Trade Company Limited.
Bron
![[Foto] Parade ter viering van de 50e verjaardag van de nationale feestdag van Laos](/_next/image?url=https%3A%2F%2Fvphoto.vietnam.vn%2Fthumb%2F1200x675%2Fvietnam%2Fresource%2FIMAGE%2F2025%2F12%2F02%2F1764691918289_ndo_br_0-jpg.webp&w=3840&q=75)
![[VIMC 40 dagen bliksemsnel] Hai Phong-haven vastbesloten om door te breken en het doel van 2 miljoen TEU in 2025 te bereiken](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/402x226/vietnam/resource/IMAGE/2025/12/04/1764816441820_chp_4-12-25.jpeg)
Reactie (0)