Ondanks een bloeiende vastgoedmarkt hebben bedrijven nog steeds voor 291 biljoen VND aan voorraden in bezit.

Er staat nog steeds voor bijna 11,5 miljard dollar aan residentieel vastgoed onverkocht.

Uit de financiële rapporten over het derde kwartaal van 2024 van tien beursgenoteerde bedrijven in de residentiële vastgoedsector blijkt dat de totale netto voorraadwaarde per 30 september 291.439 miljard VND (ongeveer 11,5 miljard USD) bedroeg, een stijging van 7,9% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Zelfs vergeleken met 30 september 2021 bedroeg de voorraadgroei voor deze groep 45,6%.

Van deze 10 bedrijven heeft Novaland Investment Group Joint Stock Company ( Novaland - beursnotering: NVL) de grootste voorraad, circa 145.006 miljard VND, een stijging van 5,4% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Deze voorraad vertegenwoordigt 49,7% van de totale voorraadwaarde van de gehele groep bedrijven, een lichte daling ten opzichte van bijna 51% in dezelfde periode in 2023.

Volgens de toelichting op de jaarrekening bestaat de grootste portefeuille van Novaland uit onroerend goed in aanbouw (voornamelijk inclusief grondgebruiksrechten, ontwerpadvieskosten, bouwkosten en andere uitgaven). Deze post bedroeg circa 136.812 miljard VND, goed voor 94,1%. In dezelfde periode in 2023 bedroeg de waarde van de te koop staande vastgoedportefeuille 126.796 miljard VND, wat neerkomt op 92,3% van de totale portefeuillewaarde.

Novaland verklaarde dat de groep per 30 september voor 57.972 miljard VND aan voorraden als onderpand voor haar leningen gebruikte.

Op de tweede plaats qua voorraad staat Vinhomes Joint Stock Company (aandelencode: VHM) met 57.981 miljard VND, een stijging van 5,2% ten opzichte van het einde van het derde kwartaal van vorig jaar. Vergeleken met het einde van het derde kwartaal van 2021 is de voorraad van het bedrijf zelfs met 81,4% toegenomen.

Net als Novaland bestaat de portefeuille van Vinhomes grotendeels uit onroerend goed in aanbouw dat te koop staat, met een waarde van 50.009 miljard VND. Dit omvat voornamelijk grondgebruiksrechten, kosten voor het bouwrijp maken van het terrein, bouwkosten en projectontwikkelingskosten voor Vinhomes Ocean Park 2, Vinhomes Ocean Park 3, Vinhomes Smart City en diverse andere projecten.

Een ander bedrijf met een aanzienlijke toename van de voorraad is Van Phu - Invest Joint Stock Company (beursnotering: VPI). Aan het einde van het derde kwartaal bedroeg de netto voorraad van het bedrijf 3.348 miljard VND, een stijging van 64% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Het grootste deel van deze voorraad bestaat uit onvoltooide vastgoedprojecten zoals The Terra Bac Giang , Vlasta Thuy Nguyen en Song Khe - Noi Hoang.

Nam Long Investment Corporation (aandelencode: NLG) zag ook een toename van 20,9% in de voorraad ten opzichte van het einde van het derde kwartaal van 2023. De voorraad is geconcentreerd in onvoltooide projecten zoals het Izumi-project (9.037 miljard VND), Waterpoint Fase 1 (3.556 miljard VND), Waterpoint Fase 2 (1.528 miljard VND), Akari (1.045 miljard VND) en diverse andere projecten.

Waarom is de voorraad onroerend goed nog steeds zo hoog?

Niet iedereen begrijpt de betekenis van voorraadbeheer in de vastgoedsector volledig. Volgens de heer Nguyen Huu Thanh, adjunct-directeur en strategisch adviseur van Weland Company, is de vastgoedsector een unieke sector die verschilt van de maakindustrie.

Voor productiebedrijven kan een toename van de voorraad worden geïnterpreteerd als een onvermogen van het bedrijf om zijn goederen te verkopen. Maar in de vastgoedsector duidt een grotere voorraad er juist op dat het bedrijf een grotere grondportefeuille bezit.

Een appartementencomplex in Hanoi (Foto: Tran Khang).

Zelfs hoge voorraadniveaus kunnen een goed teken zijn, omdat ze erop wijzen dat het bedrijf producten direct beschikbaar heeft voor levering aan klanten. Omgekeerd duidt een gebrek aan voorraad op een gebrek aan nieuwe grond of nieuwe producten om aan te bieden. Dit kan een verstoring van de toekomstige cashflow en omzet van het bedrijf betekenen.

In principe kunnen voorraadschommelingen zowel stijgend als dalend zijn. Wanneer de voorraad afneemt, boekt het bedrijf dit als omzet. Als het bedrijf echter nog bezig is met de ontwikkeling van het project en het product nog niet heeft opgeleverd, zal de vastgoedvoorraad toch toenemen.

Zo zag het project van Vinhomes in het district Dong Anh onlangs bijvoorbeeld een vlotte verkoop, maar het bedrijf registreerde alleen de vooruitbetaalde klanten en de voorraad bleef toenemen. De voorraad nam pas af toen het bedrijf de huizen aan de klanten opleverde. In dit geval was de voorraad weliswaar verkocht, maar nog niet als omzet geboekt.

Volgens de Vietnamese Vereniging van Makelaars (VARS) heeft de Vietnamese vastgoedmarkt met name in het derde kwartaal en de afgelopen negen maanden in het algemeen een positief herstel laten zien na een moeilijke periode, dankzij de stabiliteit van de economie en het ondersteunende overheidsbeleid.

Daarom geeft een blik op de voorraadcijfers in de jaarrekening van een vastgoedbedrijf geen volledig beeld van de markttrends. Om de bedrijfsprestaties van een vastgoedbedrijf te beoordelen, moeten beleggers veel andere indicatoren evalueren, zoals de groei van de vooruitbetalingen van klanten gedurende de periode en de omzetverantwoording in de jaarrekening.

Bron: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bat-dong-san-khoi-sac-doanh-nghiep-van-om-291000-ty-dong-hang-ton-kho-20241105144602290.htm