Een verbod op het opsplitsen en verkopen van grond: een gezondere vastgoedmarkt.

De gewijzigde wet op de vastgoedsector treedt naar verwachting in werking op 1 augustus 2024. Deze wet verbiedt onder meer het opsplitsen en verkopen van percelen in 105 steden en gemeenten, een toename van 81 ten opzichte van de huidige regelgeving. Gezien de huidige problemen op de vastgoedmarkt, zal deze nieuwe regelgeving de situatie verergeren?

Percelen te koop in de gemeente An Phu Tay, district Binh Chanh. Foto: Hoang Hung

Risico op tekorten en prijsstijgingen.

Volgens de heer Nguyen Hoang Hai, directeur van de afdeling Woningbouw en Vastgoedmarktbeheer van het Ministerie van Bouw , is de vraag naar bouwgrond altijd het segment met de hoogste transactiefrequentie en het grootste aantal transacties binnen de totale vastgoedmarkt. In het eerste kwartaal van 2024 werden er in het hele land 97.659 succesvolle transacties met bouwgrond afgerond, bijna drie keer zoveel als met appartementen en vrijstaande huizen. De vastgoedmarkt heeft de afgelopen 15 jaar echter ook veel schommelingen gekend als gevolg van stijgende grondprijzen.

Professor Dang Hung Vo is van mening dat de onduidelijke regelgeving in de Grondwet van 2013 de reden is dat grondverkaveling en -verkoop worden misbruikt en voortdurend leiden tot prijsstijgingen. De piek van de prijsstijging lag in de periode 2020-2022, toen er op centraal en lokaal niveau veel plannen werden aangekondigd, er fors werd geïnvesteerd in stedelijke transportinfrastructuur, en tegelijkertijd grondmakelaars de prijzen kunstmatig opdreven.

Dankzij doortastende maatregelen van de overheid en de betrokken ministeries nam de vastgoedgekte eind 2022 af. De markt belandde echter vervolgens in een nieuwe, extreme situatie, waarbij het segment bouwgrond in veel gebieden de afgelopen twee jaar vrijwel volledig stilviel. Volgens statistieken van het Ministerie van Bouw bedroeg de voorraad bouwprojecten in het eerste kwartaal van 2024 circa 23.029 eenheden, waarvan het grootste deel bestond uit individuele woningen en bouwgrond, namelijk 10.855 kavels.

Het Ministerie van Bouw beschikt momenteel niet over specifieke cijfers over het aantal verlaten projecten voor de verkaveling en verkoop van grond, maar een blik op de gebieden die twee jaar geleden een grondhausse doormaakten, onthult een sombere situatie. Met name in het zuidoosten, de centrale hooglanden, het centrum en het noorden liggen veel projecten stil. Veel mensen die destijds grond tegen hoge prijzen kochten, kunnen er nu moeilijk vanaf komen omdat er nauwelijks transacties plaatsvinden.

Moeilijkheden op de korte termijn, maar duurzaamheid op de lange termijn.

Hoewel erkend wordt dat de vastgoedmarkt enigszins beïnvloed zal worden door de regelgeving die de verkaveling en verkoop van grond verbiedt, blijven experts optimistisch dat de markt zich op de lange termijn gezonder kan ontwikkelen. Volgens dr. Nguyen Van Dinh, vicevoorzitter van de Vietnamese Vereniging van Vastgoedeigenaren, fungeert de nieuwe regelgeving als een "filter" dat helpt bij het weren van projectontwikkelaars die alleen grond aanvragen om projecten te ontwikkelen en vervolgens percelen verkavelen en verkopen, zonder economische voordelen voor het land te genereren. Het voorkomt ook de situatie van grondspeculatie gevolgd door verlating, waarbij het geld van mensen vastzit in grond, wat aanzienlijke schade toebrengt aan de economie.

Met betrekking tot de bezorgdheid dat regelgeving die de verkaveling en verkoop van grond verbiedt, de rechten van mensen zal aantasten, bevestigde een vertegenwoordiger van het Ministerie van Bouw dat de nieuwe regelgeving alleen van invloed is op particuliere investeerders in de vastgoedsector en geen gevolgen heeft voor projecten voor de ontwikkeling van staatsgrond. Bij deze projecten wordt de grond ontgonnen en worden veilingen georganiseerd waarbij mensen grond kunnen kopen voor woningbouw, om zo te voorzien in de woningbehoefte in het licht van de natuurlijke bevolkingsgroei. De nieuwe regelgeving heeft evenmin gevolgen voor personen met wettelijke gebruiksrechten die grond verkavelen met het doel deze te schenken, te erven of over te dragen aan anderen.

Vanuit het perspectief van vastgoedontwikkelaars geloven bedrijven dat er, ondanks mogelijke directe moeilijkheden, op de lange termijn stabiliteit mogelijk is. De heer Vo Hong Thang, investeringsdirecteur van DKRA Group, stelde dat het aantal verkavelingen en verkopen van grond in steden van type II en III de afgelopen jaren een enorme groei heeft doorgemaakt. Daarom zal het aanscherpen van de regelgeving voor grondverkaveling onder de nieuwe gewijzigde Wet op de Vastgoedsector de gehele markt van noord tot zuid beïnvloeden, waarbij 90% van de getroffen investeerders zich in steden van type II en III bevindt. In de praktijk leiden grondverkaveling en -verkoop gemakkelijk tot uitbuiting. Veel ontwikkelaars met een zwakke financiële positie hebben misbruik gemaakt van het beleid om grond te verwerven, te ontginnen, rudimentaire infrastructuur aan te leggen en de grond vervolgens voor hoge prijzen te verkopen aan particulieren en speculanten om hun investering terug te verdienen. Dit is de hoofdoorzaak van prijsinflatie, een "grondkoorts" die risico's met zich meebrengt voor de vastgoedmarkt. Daarom wordt verwacht dat het aanscherpen van de regelgeving voor grondverkaveling en -verkoop zal bijdragen aan het "filteren" van investeerders en het vormen van professionele vastgoedbedrijven.

Ondertussen zei de heer Nguyen Van Hau, algemeen directeur van Asian Holdings Real Estate Joint Stock Company: "Het verbod op het opsplitsen van percelen voor verkoop in speciale, type I, type II en type III stedelijke gebieden zal een aanzienlijke impact hebben op de structuur van de vastgoedmarkt. Het aantal opgesplitste percelen zal de komende periode afnemen en het tekort aan aanbod zal leiden tot hogere grondprijzen. Op de lange termijn zal dit echter bijdragen aan een gezondere marktontwikkeling en een systematischer stadsplanning mogelijk maken."

De Wet op de Vastgoedsector van 2023 bepaalt dat het gebruiksrecht van grond niet mag worden overgedragen aan particulieren voor zelfbouw van huizen of zelfverkaveling en verkoop van percelen in wijken, districten en steden van speciale, type I, II en III stedelijke gebieden, en in gevallen waarin het gebruiksrecht van grond wordt geveild voor investeringen in woningbouwprojecten zoals voorgeschreven in de Grondwet. Volgens het Ministerie van Bouw telt het land 2 speciale stedelijke gebieden (Hanoi en Ho Chi Minh-stad); 22 type I stedelijke gebieden; 36 type II stedelijke gebieden; en 45 type III stedelijke gebieden.

MINH DUY - DUC TRUNG

Bron: https://www.sggp.org.vn/cam-phan-lo-ban-nen-thi-truong-dia-oc-phat-trien-lanh-manh-hon-post750174.html