Er is een officieel consultatieproces gaande om de Grondwet van 2024 na een jaar van implementatie te wijzigen. Waarom is een wijziging nodig?

Het Ministerie van Landbouw en Milieu heeft het wetsontwerp tot wijziging en aanvulling van een aantal artikelen van de Landwet 2024 officieel naar verschillende instanties gestuurd om commentaar te verzamelen alvorens het tijdens de 10e zitting aan de Nationale Vergadering wordt voorgelegd.

Het Ministerie van Landbouw en Milieu heeft officieel om feedback gevraagd op het wetsontwerp tot wijziging en aanvulling van een aantal artikelen van de Landwet 2024 - Foto: NGOC HIEN

Volgens een bron van Tuoi Tre Online op 28 juli heeft het Ministerie van Landbouw en Milieu het wetsontwerp tot wijziging en aanvulling van een aantal artikelen van de Landwet 2024, samen met de toelichting op dit wetsontwerp, naar verschillende instanties gestuurd om feedback te verzamelen.

Waarom is het nodig om de Grondwet van 2024 te wijzigen?

In haar reactie op het wetsontwerp tot wijziging en aanvulling van een aantal artikelen van de Grondwet, merkte het Ministerie van Landbouw en Milieu op dat er na een jaar van implementatie, naast de behaalde resultaten, nog steeds veel obstakels zijn die nader onderzoek en aanpassing vereisen.

Concreet is het huidige systeem voor ruimtelijke ordening en beheer niet compatibel met het tweeledige organisatiemodel van de lokale overheid.

Het verplichten van jaarlijkse ruimtelijke ordening op districtsniveau leidt tot meer procedures, verlengt de tijd die nodig is om toegang tot grond te krijgen en vertraagt ​​het gebruik van de grond.

De Landwet van 2024 maakt het voor gebieden met stedelijke en landelijke planning mogelijk om het grondgebruik te beheren zonder dat daarvoor aparte bestemmingsplannen nodig zijn, maar door de bestaande plannen te gebruiken voor het beheer.

In werkelijkheid blijft de dekkingsgraad van stedelijke en landelijke planning echter laag. In veel gebieden bestrijkt de planning niet het gehele administratieve gebied, wat betekent dat zelfs met bestaande plannen lokale overheden nog aanvullende bestemmingsplannen moeten opstellen, wat leidt tot overlappingen en verspilling.

Volgens het ministerie van Landbouw en Milieu vinden de toewijzing en verpachting van grond momenteel voornamelijk plaats via veilingen van gebruiksrechten of biedingsprocedures om investeerders te selecteren.

Dit proces is echter afhankelijk van de wettelijke procedures en regelgeving met betrekking tot veilingen en aanbestedingen, waardoor er aanzienlijke voorbereidingstijd nodig is.

In veel gevallen is het echter nog steeds moeilijk om investeerders met voldoende capaciteit te selecteren, waardoor de projectvoortgang wordt vertraagd, de grond langzaam in gebruik wordt genomen en de aantrekkelijkheid voor investeerders afneemt.

Bovendien zijn voor grootschalige projecten met gemengd gebruik, hoge technische eisen en een rol in de bevordering van lokale of regionale ontwikkeling, investeerders met uitzonderlijke capaciteiten essentieel.

Het huidige biedingsproces verlengt echter de uitvoeringsduur en leidt er mogelijk toe dat niet een investeerder wordt geselecteerd die daadwerkelijk aan de verwachte eisen voldoet.

Bovendien stelt het Ministerie van Landbouw en Milieu dat de verplichte veiling van gebruiksrechten voor overtollige grond voor hoofdkantoren en werkplekken, en voor grond die is teruggewonnen uit de privatisering en privatisering van staatsbedrijven ten behoeve van economische ontwikkeling (inclusief gevallen waarin gebruiksrechten of erfpachtkosten worden vrijgesteld of verlaagd), het proces verlengt, de procedures verzwaart en de nalevingskosten verhoogt.

Dit levert specifieke problemen op voor investeringsstimuleringsprojecten die grond vereisen in de context van de invoering van een lokaal bestuursmodel met twee niveaus en de samenvoeging van centrale en lokale bestuurlijke eenheden en agentschappen.

Wijzig een reeks regelgevingen betreffende landverwerving, landtoewijzing en landwaardering.

Het Ministerie van Landbouw en Milieu is van mening dat er momenteel geen regelgeving bestaat voor de verwerving van grond voor projecten met specifieke eisen ten aanzien van de investeringslocatie, urgente projecten ten behoeve van politieke en buitenlandse zaken (zoals projecten ten behoeve van APEC), projecten in vrijhandelszones, internationale financiële centra, logistieke projecten, enzovoort.

Het ministerie wees ook op diverse obstakels bij de verwerving van grond, de compensatie en de herhuisvesting, die in de wet moeten worden aangepast.

Wat betreft de grondprijzen is het ministerie van mening dat de staat – in zijn rol als vertegenwoordigende eigenaar van de grond – zijn recht moet uitoefenen om de grondprijzen te controleren en vast te stellen.

Concreet worden de grondprijzen op de primaire markt (grondtoewijzing, verhuur, bestemmingswijziging, erkenning van grondgebruiksrechten) door de staat vastgesteld, ongeacht de uitkomst van raadplegingen.

Op de secundaire markt (overdracht, verhuur, hypotheek, kapitaalinbreng met gebruiksrechten op de grond) worden de grondprijzen vastgesteld door onderlinge overeenstemming tussen de partijen, conform het burgerlijk recht; de staat controleert de markt voornamelijk door middel van planning, financiële instrumenten, ruimtelijke ordening en infrastructuur.

Onder de huidige regelgeving is de grondwaardering van de staat op de primaire markt echter afhankelijk van de grondprijzen op de secundaire markt en de resultaten van adviesbureaus, terwijl het vaststellen van specifieke grondprijzen een uitdaging blijft.

De reden hiervoor is dat er met veel factoren rekening moet worden gehouden, wat resulteert in inconsistente waarderingen die de werkelijke aard van de grondprijzen op zowel de primaire als de secundaire markt niet nauwkeurig weergeven.

Dit verhindert dat de doorslaggevende rol van de staat bij de regulering van grondprijzen volledig wordt benut, terwijl het tevens de voortgang van de toegang tot grond en de uitvoering van investeringsprojecten beïnvloedt, en zelfs de kosten verhoogt en de rechten van investeerders aantast.

Het vaststellen van specifieke grondprijzen, met name bij toepassing van de surplusmethode op percelen of gebieden voor investeringsprojecten van organisaties, kent ook veel tekortkomingen.

Deze methode is afhankelijk van de mogelijkheid om informatie te verzamelen, prijsoverdrachtsprijzen, huurtarieven en het type en de rechtsvorm van de onderneming.

De markt voor gebruiksrechten op grond is daarentegen vaak volatiel, met soms plotselinge pieken en instabiliteit. De omvang van deze schommelingen wordt voornamelijk bepaald aan de hand van historische gegevens, die de werkelijke toekomstige waardestijging van de grond niet nauwkeurig weergeven.

Het ministerie van Landbouw en Milieu is daarom van mening dat, indien deze methode van grondprijsbeheer wordt voortgezet, de door de staat vastgestelde prijzen afhankelijk zullen zijn van en onderhevig aan marktschommelingen.

Sommigen stellen bovendien dat de regelgeving die vereist dat er specifieke grondprijzen worden gehanteerd wanneer de staat grond toewijst aan investeringsorganisaties, uitbuitend is en leidt tot langere verwerkingstijden, hogere kosten, verminderde concurrentiekracht en een negatieve invloed heeft op de aantrekkelijkheid van de regio voor investeerders.

Bovendien wekken de risico's die verbonden zijn aan het vaststellen van specifieke grondprijzen ook een gevoel van onrust en verantwoordelijkheidsangst op bij sommige ambtenaren en relevante instanties, waardoor het taxatieproces van grond wordt vertraagd en de voortgang van investeringsprojecten wordt belemmerd.

Terug naar het onderwerp

NGOC HIEN

Bron: https://tuoitre.vn/chinh-thuc-lay-y-kien-sua-luat-dat-dai-2024-sau-1-nam-thuc-thi-vi-sao-phai-sua-20250728215103237.htm