Het vergroten van de aantrekkelijkheid van de vastgoedmarkt

Momenteel concentreert het stadsbestuur zijn middelen op het realiseren van dit doel. Dit wordt ook gezien als een drijvende kracht voor de toekomstige groei van de vastgoedmarkt.

Grote richting

Het jaar 2008 markeerde een bijzonder belangrijke gebeurtenis voor Hanoi, toen de provincie Ha Tay (oud) officieel werd samengevoegd met de hoofdstad. Hierdoor werd de administratieve grenzen van de stad 3,6 keer groter en werd het de 17e grootste hoofdstad ter wereld .

Het besluit om de bestuurlijke grenzen van de hoofdstad uit te breiden werd gezien als een nieuwe manier van denken, die blijk gaf van de strategische visie van de leiders in die tijd op de nationale ontwikkeling. Deze was gericht op het vergroten van de economische kracht en tegelijkertijd wilde men de hoofdstad genoeg land geven om zwakke of niet-bestaande functies uit te voeren, maar nog belangrijker, om succesvol te kunnen concurreren met soortgelijke steden in de regio.

Satelliet stedelijk gebied Hoa Lac, Hanoi . Foto: Thuy Ha

Direct na de verbreding van de grenzen begonnen de autoriteiten van de hoofdstad met de heropbouw van de stadsplanning en ontwikkelingsprojecten. De belangrijkste daarvan is het Masterplan voor de hoofdstad Hanoi tot 2030, met een visie tot 2050, goedgekeurd door de premier in Besluit nr. 1259/QD-TTg van 26 juli 2011.

Opvallend is dat deze planning erop is gericht dat de hoofdstad Hanoi zich zal ontwikkelen volgens het model van stedelijke clusters, met inbegrip van het centrale stedelijke gebied en vijf satellietstedelijke gebieden: Son Tay, Hoa Lac, Xuan Mai, Phu Xuyen en Soc Son.

Satellietsteden liggen op ongeveer 25 tot 30 km van het stadscentrum. Deze optimale afstand garandeert de onafhankelijkheid van de satellietsteden en ondersteunt het stadscentrum met behulp van snelle vervoersmiddelen (stadstreinen, bussen...). Deze middelen zijn gericht op de ontwikkeling van synchrone infrastructuur en op het verlichten van de belasting van bepaalde functies in het stadscentrum, zoals industrie, onderwijs, geavanceerde technologie, gezondheidszorg en toerisme.

Nu het stadscentrum steeds meer overbelast raakt met infrastructuur, neemt de mechanische bevolking snel toe, vooral in de historische binnenstedelijke wijken (Dong Da, Ba Dinh, Hoan Kiem, Hai Ba Trung). De bevolkingsdichtheid bedraagt ​​35.000 tot 40.000 mensen per km². Daarom is het bouwen van satellietstedelijke gebieden om mensen aan te trekken, de bevolkingsdichtheid te spreiden en de infrastructuurdruk in het centrum te verminderen, zeer noodzakelijk.

“De hoofdstad Hanoi is als multifunctioneel stedelijk gebied sinds de uitbreiding van haar administratieve grenzen een periode van gelijke concurrentie met andere stedelijke gebieden in de regio in een geglobaliseerde wereld ingegaan.

"Het beleid van de stad Hanoi om satellietstedelijke gebieden te bouwen, is erop gericht de stedelijke functies te perfectioneren, menselijk potentieel aan te trekken en een nieuwe ontwikkelingsdynamiek voor de vastgoedmarkt te creëren. Met andere woorden: de planning van satellietstedelijke gebieden zal nieuwe functies toevoegen, in lijn met de trend van de tijd, en tegelijkertijd de concurrentiekracht van de hoofdstad vergroten", analyseerde stedenbouwkundige Dr. Architect Hoang Huu Phe.

Er is meer vastberadenheid nodig bij de planning van de uitvoering

Sinds de stad Hanoi een project heeft opgezet om stedelijke satellietgebieden te ontwikkelen, is de golf van investeringen en vastgoedactiviteiten van richting veranderd. Hierdoor trekken zowel mensen als bedrijven naar deze gebieden, wat bijdraagt ​​aan een positieve groei van de vastgoedmarkt.

In het satellietstedelijke gebied Hoa Lac werd de prijs van grond in de woonwijk bij het stedelijk gebied in 2017 bijvoorbeeld geadverteerd voor 6 tot 10 miljoen VND/m2, maar inmiddels is dit gestegen naar 20 tot 25 miljoen VND/m2. De verwachting is dat deze prijs verder zal stijgen zodra in de nabije toekomst het verbindende infrastructuursysteem in dit hele gebied is aangelegd.

"In 2017, toen de stad investeringen in infrastructuur in het satellietgebied Hoa Lac promootte, voorspelde ik dat de grondprijzen zouden stijgen. Daarom kocht ik een perceel grond van 300 m² in de gemeente Thach Hoa (district Thach That) voor slechts 9 miljoen VND/m² om er een koffiebar te runnen. Tot nu toe is het perceel dat ik kocht ongeveer 23 miljoen VND/m² waard. Toen de grondkoorts begin 2022 hoog opliep, betaalde een klant me bijna 30 miljoen VND/m²", aldus de heer Nguyen Xuan Doan, woonachtig in het district Dong Da.

Volgens deskundigen heeft het verstedelijkingsproces, dat leidt tot de noodzaak om de infrastructuur uit te breiden, geleid tot een toename van de epidemieën en dan met name de negatieve impact van de recente COVID-19-pandemie. Hierdoor is de behoefte aan veilige onderkomens toegenomen. Hierdoor trekken steeds meer mensen naar de buitenwijken.

Mensen hebben vooral prioriteit bij de gebieden die zijn gepland als stedelijk gebied, infrastructuur... De aantrekkingskracht van satellietstedelijke gebieden wordt dan ook steeds groter.

"De gebieden van Hanoi hebben allemaal hun eigen potentieel en voordelen, met name de gebieden die zijn gepland als satellietstedelijke gebieden. Dit zal de ontwikkeling van de vastgoedmarkt verder stimuleren, omdat deze gebieden veel grote vastgoedprojecten hebben die worden gepromoot als investering en een goede prijsgroei kennen. Daarnaast profiteren satellietstedelijke gebieden ook enorm van de technische infrastructuur, aangezien de stad investeringen blijft stimuleren om de bevolkingsuitbreiding naar de buitenwijken te ondersteunen. De ringwegen 3.5, ringweg 4 en ringweg 5 worden ingezet om dit proces te realiseren", aldus Nguyen Quoc Anh, adjunct-directeur van batdongsan.com.vn.

Objectief gezien stuit de implementatie van investeringen in de satellietsteden van Hanoi echter nog steeds op veel moeilijkheden en problemen. Het is al meer dan tien jaar geleden dat het planningsproject werd afgerond, maar in werkelijkheid verloopt de implementatie traag door een gebrek aan middelen, wat leidt tot investeringen na de "olieramp". Het infrastructuursysteem is weliswaar modern gebouwd, maar mist connectiviteit; gedetailleerde planningen worden regelmatig gewijzigd, waardoor het grondfonds verdeeld en gefragmenteerd raakt...

"Om de satellietstedelijke gebieden van de hoofdstad te laten ontwikkelen in overeenstemming met hun status en positie, moet het planningswerk drastischer zijn, inclusief de rol van planningsadviseurs, en moet het samenhangend en praktisch zijn. Met andere woorden, planning moet nauw verbonden zijn met de investeringsrealiteit, niet alleen met ideeën die op een gefragmenteerd, verdeeld stuk land zijn achtergelaten. De bouw van satellietstedelijke gebieden kan voortbouwen op ervaring uit stedelijke projecten van sommige bedrijven en ondernemingen, zoals Ecopark en Ocean Park...", aldus architect La Thi Kim Ngan, voormalig directeur van het Hanoi Institute of Urban Planning.

 

Satellietontwikkeling in stedelijke gebieden is een model dat ontwikkelde landen veel succes heeft gebracht en is zeer geschikt voor de hoofdstad Hanoi. Het biedt de mogelijkheid om veel problemen op te lossen, zoals bevolkingsspreiding in het centrum, regionale connectiviteit en economische ontwikkeling. Na meer dan tien jaar hebben de meeste satellietsteden zich echter nog niet ontwikkeld vanwege een gebrek aan beleidsmechanismen, facilitering en het aantrekken van bedrijven. Daarom zijn duidelijke criteria en normen voor stedelijke ontwikkeling noodzakelijk, samen met plannen voor implementatie en het aantrekken van investeringen.

Vicevoorzitter van de Vietnamese Vereniging voor Stedelijke Planning en Ontwikkeling, Dr. Architect Dao Ngoc Nghiem

Bron: https://kinhtedothi.vn/gia-tang-suc-hut-cho-thi-truong-bat-dong-san.html