De transacties stagneren, maar de verkoopprijs van appartementen in Hanoi stijgt nog steeds, net als die van "bezeten"

(Dan Tri) - Experts zeggen dat de aanhoudende stijging van de appartementprijzen ervoor heeft gezorgd dat mensen hun aankoopplannen tijdelijk hebben opgeschort. De verkoopprijs van appartementen blijft echter stijgen, ondanks de moeizame transactie.

Huizenkopers worstelen door prijsstorm

Volgens een onderzoek van verslaggevers van Dan Tri is de verkoopprijs van appartementen in Hanoi de afgelopen maand blijven stijgen.

Een huis van 64 m2 met twee slaapkamers in het Vinhomes Smart City-project werd medio oktober te koop aangeboden voor ongeveer VND 4,2 miljard. Tot nu toe is de prijs van dit appartement alleen maar gestegen tot VND 4,6 miljard.

Of in het Thang Long Number 1-project, waar begin oktober een appartement van 87 m² met twee slaapkamers te koop werd aangeboden voor 5,7 miljard VND. De prijs van dit appartement is nu echter verhoogd naar 6 miljard VND.

Volgens gegevens van een onderzoeksafdeling is de gemiddelde verkoopprijs van appartementen in de gehele markt van Hanoi aanzienlijk gestegen, van 40 miljoen VND/m2 begin 2022 tot ongeveer 72 miljoen VND/m2 in het derde kwartaal van dit jaar.

De gemiddelde prijs van nieuw geopende projecten in dit kwartaal bedroeg circa 70 miljoen VND/m2 (exclusief btw en onderhoudskosten). Dit komt doordat het aanbod van nieuw geopende appartementen in het kwartaal vooral in het hogere segment en het luxe segment werd gerealiseerd, goed voor 100% van het marktaandeel.

De heer Nguyen Van Ngu (uit Nam Dinh ) had een huis nodig en zei dat zijn familie de afgelopen drie maanden continu naar appartementen in de districten Nam Tu Liem en Ha Dong heeft gekeken. Met 3 miljard VND wil de heer Ngu een appartement van ongeveer 65-70 vierkante meter kopen, ontworpen met twee slaapkamers, maar hoe meer hij kijkt, hoe meer hij het gevoel krijgt dat hij gevangen zit in een "matrix van appartementprijzen".

"Hetzelfde onverkochte appartement, maar de prijs die de eigenaar bood, is hoger dan voorheen. Zo werd in september een huis van 68 m2 in My Dinh (Nam Tu Liem, Hanoi) te koop aangeboden voor ongeveer VND 3,3 miljard. Hetzelfde huis wordt nu door de eigenaar te koop aangeboden voor VND 3,7 miljard," zei hij. Terwijl de prijzen van de appartementen constant "dansen", heeft meneer Ngu zijn plan om een ​​huis te kopen tijdelijk opgeschort en gewacht tot de prijs daalt.

Of zoals meneer Tran Van Cuong (uit Bac Giang ) zei: de afgelopen twee maanden is zijn familie huizen gaan bekijken in talloze appartementencomplexen in Hanoi. Meneer Cuong was echter geschokt omdat de verkoopprijs van het appartement, die de eigenaar ervoor had gegeven, steeds hoger werd.

Sommige mensen zagen af ​​van hun plannen om een ​​huis te kopen, omdat de verkoopprijs snel steeg (Illustratie: Tran Khang).

Tien dagen geleden werd de heer Cuong geciteerd door de eigenaar van een appartement in Hoang Mai (Hanoi) met een oppervlakte van 72 m², ontworpen met twee slaapkamers, voor 4,3 miljard VND, wat overeenkomt met 60 miljoen VND/m². Onlangs liet de eigenaar van dit appartement de heer Cuong echter weten dat de prijs was gestegen tot 4,7 miljard VND.

"Door de snelle stijging van de appartementprijzen vraag ik me af of ik nu moet kopen of moet wachten tot de prijs stabiliseert. Als ik nu koop, kan de prijs weer dalen, omdat die al is gestegen. Als ik niet koop, vrees ik dat de prijzen van appartementen verder zullen stijgen," zei hij.

Volgens gegevens van een marktonderzoeksbureau bedroeg de gemiddelde verkoopprijs van appartementen landelijk in het eerste kwartaal van 2021 VND 35 miljoen per m². In het derde kwartaal van 2024 was de verkoopprijs gestegen tot VND 51 miljoen per m². In vier jaar tijd zijn de prijzen van appartementen dus met 45% gestegen, oftewel meer dan 10% per jaar.

Waarom zijn de prijzen van appartementen zo "koortsachtig"?

Volgens vastgoeddeskundige Nguyen Quoc Anh zijn er veel redenen waarom de prijzen in het appartementensegment zo sterk stijgen.

Ten eerste is de vastgoedmarkt cyclisch. Met name de prijzen van appartementen stijgen doordat de markt zich in een herstelfase bevindt. Eerder, medio 2024, voorspelde deze unit het herstel van elk type vastgoed, waarbij residentiële producten het eerste type zouden zijn dat zou herstellen.

Na een moeilijke periode is de psychologie van beleggers op de vastgoedmarkt erg zwak. De grootste angst bij het investeren is niet de daling van de vastgoedprijzen, maar de angst dat het product niet liquide is. Daarom zoeken beleggers nu naar types met een bepaalde juridische status, cashflow en die in ieder geval verhuurd kunnen worden zoals appartementen.

De tweede reden is dat het aanbod niet voldoet aan de marktvraag, terwijl de vraag zeer groot is. In Hanoi bijvoorbeeld zijn er jaarlijks zo'n 100.000 tot 170.000 nieuwe appartementen nodig, terwijl het aanbod begin dit jaar slechts zo'n 30.000 eenheden bedraagt, en in 2023 rond de 10.000 eenheden.

Tegelijkertijd is de bevolkingsdichtheid in stedelijke gebieden erg hoog. Sommige landen, zoals Korea en China, hebben weliswaar goede vervoerssystemen, waardoor alle provincies en steden gemakkelijk te bereiken zijn, maar mensen wonen en werken nog steeds voornamelijk in grote steden. Vietnam is daarop geen uitzondering. Een huis kopen in grote steden is nooit gemakkelijk geweest. Naarmate mensen zich meer concentreren, is het erg moeilijk om het prijsniveau te verlagen.

Bovendien concentreren vastgoedproducten zich steeds meer in duurdere segmenten. Begin 2020 vertegenwoordigden de duurdere segmenten (prijzen boven de 55 miljoen VND/m²) slechts ongeveer 6% van het totale aanbod. In het derde kwartaal van dit jaar was dit ongeveer 60%.

Volgens de expert richten investeerders zich, gezien het lage aanbod op de markt, na het oplossen van juridische problemen en het lanceren van producten, vooral op het middensegment en daarboven (prijzen boven de 35 miljoen VND/m2).

"Het duurt lang om een ​​project te lanceren, terwijl de grondprijzen elke dag blijven stijgen. Het is dus logisch dat investeerders besluiten om appartementen te lanceren in de middenklasse en daarboven", aldus de heer Quoc Anh.

Een appartementengebouw in Hanoi (foto: Duong Tam).

De derde reden is de marktpsychologie. Wanneer de prijs van een appartement niet veel is gestegen, wachten mensen vaak tot de prijs daalt. Maar wanneer ze de prijs met 10-20% zien stijgen, haast iedereen zich om te kopen, uit angst dat de prijs verder zal stijgen. Dit geeft een psychologische klap, waardoor de markt weer opveert.

"De markt is het afgelopen jaar echt heel erg populair geweest. Dat komt ook doordat mensen nogal ongeduldig zijn na het wachten tot de prijzen van appartementen dalen", concludeerde de heer Quoc Anh.

Nguyen Van Dinh, voorzitter van de Vietnamese Vereniging van Makelaars (VARS), constateerde dat de appartementenprijzen de afgelopen periode ongewoon zijn gestegen, vooral in Hanoi. Dit fenomeen wordt ongetwijfeld beïnvloed door belangengroepen, terwijl de economische context, de markt en de inkomens van de mensen zich nog niet hebben hersteld.

"De huizenprijzen stijgen, maar er vinden geen transacties plaats. Dit zou een truc kunnen zijn van een investeringsgroep met onduidelijke bedoelingen", zei de heer Dinh openhartig.

Volgens hem kunnen deze belangengroepen prijsopdrijvende trucs uithalen omdat het aanbod van appartementen problematisch is. De afgelopen jaren zijn er geen nieuwe projecten goedgekeurd voor investeringsvergunningen. De projecten op de markt zijn voornamelijk oude projecten en worden opnieuw gekocht en verkocht. Het aanbod is zowel gebrekkig als van slechte kwaliteit, het aanbod voor mensen en mensen met een laag inkomen is zeer gering en de productstructuur is niet geschikt.

Bovendien wordt het grootste deel van het nieuwe aanbod nog steeds op een hoog niveau opgeleverd, met hoge investeringskosten en grondkosten, en verwachten investeerders ook hogere winsten dan voorheen. Het is daarom zeer moeilijk om de prijs van appartementen in de primaire markt te verlagen. De hoge prijs van appartementen op de primaire markt heeft ook geleid tot een dramatische prijsstijging op de secundaire markt.

Momenteel is de psychologie van huizenkopers geleidelijk afgenomen, omdat de prijzen van appartementen sinds het begin van het jaar voortdurend zijn gestegen.

De verkoop van appartementen neemt af, maar de verwachting is dat dit op korte termijn moeilijk zal afnemen (foto: Tran Khang).

De heer Pham Duc Toan, algemeen directeur van EZ Property, zei dat de appartementprijzen in Hanoi de laatste tijd alleen lokaal zijn gestegen vanwege het verschil tussen vraag en aanbod. Tot nu toe hebben de appartementprijzen in Hanoi de piek overschreden.

"Ik heb een groep vrienden die allemaal een hoog inkomen hebben. Maar als ze naar de huidige prijzen van appartementen kijken, vinden ze allemaal dat die te hoog zijn en niet in verhouding staan ​​tot de waarde ervan. Bovendien zijn ze heel moeilijk te verkrijgen," zei hij.

De prijzen van appartementen zijn te hoog, waardoor veel mensen hun plannen om een ​​huis te kopen hebben uitgesteld, omdat ze denken dat de prijzen niet redelijk zijn. Daardoor is de liquiditeit van appartementen de laatste tijd erg laag. De heer Toan voorspelt dat de prijzen van appartementen tot het einde van het jaar nauwelijks verder zullen stijgen. Het zal echter ook erg moeilijk zijn om de prijzen van appartementen te verlagen, behalve voor degenen die geld nodig hebben om de prijs te verlagen en snel te verkopen.

Nguyen Van Dinh stelde dat om de appartementenprijzen in Hanoi te verlagen, inspanningen nodig zijn om de voortgang van sociale woningbouwprojecten te versnellen. Het aanbod proactief reguleren door effectief gebruik te maken van planningsinstrumenten, de planning aan te passen en meer geld voor schone grond toe te wijzen om investeerders te helpen sociale woningbouwprojecten te implementeren zodra de planning is vastgesteld.

Om op de lange termijn de prijzen van appartementen in het bijzonder en van woningbouwproducten in het algemeen te stabiliseren, is een sterke overheidsparticipatie nodig. Het is met name noodzakelijk om de ontwikkeling van transportinfrastructuur te blijven stimuleren, de reistijd van satellietgebieden naar het stadscentrum te verkorten en de aanvoer vanuit de voorsteden te beperken, wat de woningprijzen zal drukken.

Bron: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/giao-dich-chung-nhung-gia-rao-ban-chung-cu-ha-noi-van-tang-nhu-len-dong-20241118023451755.htm