Wijziging en aanvulling van een aantal artikelen van Resolutie 98: Uitbreiding van de rechten om de stedelijke ruimte te herstructureren

De ontwerpresolutie tot wijziging en aanvulling van een aantal artikelen van Resolutie nr. 98/2023/QH15 van de Nationale Assemblee betreffende het sturen van een aantal specifieke mechanismen en beleidsmaatregelen voor de ontwikkeling van Ho Chi Minhstad (hierna Resolutie 98) stelt voor het stadsontwikkelingsmodel te perfectioneren volgens de oriëntatie van het openbaar vervoer (TOD). Deze nieuwe inhoud zal Ho Chi Minhstad helpen flexibel te zijn bij de uitvoering van TOD-projecten en de herstructurering van de stedelijke ruimte, de economische ontwikkeling en de bevordering van het gebruik van de metro.

Het metrostation Van Thanh op metrolijn 1 is gericht op de ontwikkeling van het stedelijk gebied TOD met openbaar vervoer. Foto: HOANG HUNG

Middelen voor metroontwikkeling wachten op nieuw mechanisme

Langs de metrolijn Ben Thanh - Tham Luong (metrolijn 2) liggen 11 stations, ontworpen om door veel dichtbevolkte gebieden van Ho Chi Minhstad te lopen. De bijbehorende bestemmingsplannen zijn echter al vóór 2015 opgesteld, toen de locaties van de stations nog niet volledig waren vastgesteld. Om het TOD-model te kunnen implementeren, is het noodzakelijk om het bestemmingsplan lokaal aan te passen om de bouwdichtheid te verhogen en gemengde ruimtes rond de stations te organiseren. Dat wil zeggen, TOD-grenzen langs de gehele lijn vaststellen en de bus-metro-wegverbinding op loopafstand integreren.

Volgens de Dienst Bouw van Ho Chi Minhstad ligt de bevoegdheid om de planning lokaal aan te passen bij het Volkscomité van de wijk. Zonder consensus bestaat echter het risico dat "elke wijk zijn eigen stijl heeft". Daarom heeft Ho Chi Minhstad voorgesteld dat de centrale overheid het Volkscomité van Ho Chi Minhstad de bevoegdheid geeft om planningsaanpassingen goed te keuren voor de uitvoering van TOD-projecten.

De Dienst Bouw heeft ook vastgesteld dat er langs metrolijn 2 veel grootschalige openbare gronden liggen met een duidelijke juridische status, zoals blok 1/82a (26,65 ha), het Bay Hien Exhibition - Sports Center (5,1 ha), gebied C30 (40,9 ha) en het depot Tham Luong. Dit zijn toplocaties met een groot potentieel voor TOD-ontwikkeling; om dit grondfonds te benutten, mag Ho Chi Minhstad echter de door de metro gecreëerde waardestijging van de grond innen. Deze inhoud wordt niet genoemd in Resolutie 98.

Daarnaast zijn er volgens het Ministerie van Bouw drie nieuwe inkomstenbronnen die aandacht behoeven. Dit zijn inkomsten uit een groter vloeroppervlak bij aanpassing van de landgebruikscoëfficiënt (FAR); inkomsten uit hogere grondwaarde door TOD-planning en metro-investeringen; en infrastructuurverbeteringskosten uit commerciële activiteiten die profiteren van het stationsgebied. Veel landen hebben deze instrumenten ingezet om de kosten van investeringen in infrastructuurontwikkeling te compenseren; de huidige regelgeving, waaronder Resolutie 98, maakt echter geen melding van het terugvorderen van hogere grondwaarde (Land Value Capture), waardoor Ho Chi Minhstad geen basis heeft voor implementatie.

Ondertussen, volgens de analyse van Dr. Ngo Viet Nam Son, verhoogt de investering in de metro de grondprijs rond het station met 20% tot 50%. Zonder mechanisme waarmee de staat die toegevoegde waarde kan terugverdienen, zal TOD geen duurzame bron van kapitaal creëren voor de ontwikkeling van het openbaar vervoer.

Uitbreiding van de bevoegdheid om TOD-projecten uit te voeren

Een van de belangrijkste eisen van TOD is het vergroten van de bevolkingsdichtheid en economische activiteiten binnen een loopafstand van 10-15 minuten van een metrostation. De huidige regelgeving inzake bebouwingsdichtheid, hoogte, groene bomenindex, enz. is echter nog steeds bindend, waardoor procedures meerdere niveaus moeten doorlopen en lang duren.

Phan Cong Bang, hoofd van de raad van bestuur van de stedelijke spoorwegen van Ho Chi Minhstad, zei dat TOD alleen effectief is wanneer het hele openbaarvervoersnetwerk als één geheel functioneert. Daar kunnen mensen comfortabel naar het station lopen en een kaart of app gebruiken om de metro, bus of openbare fiets te gebruiken.

Omdat de autoriteit echter gedecentraliseerd is en elke metrolijn of elke vervoerseenheid een andere technologie kan kiezen, is de implementatie van TOD lastig. Daarom stelde Ho Chi Minhstad voor om voor het hele netwerk eigen technologiestandaarden, standaarden voor elektronische tickets en standaarden voor de verbindingsinfrastructuur vast te stellen.

Om het probleem van verkeersopstoppingen op te lossen, wil Ho Chi Minhstad tegen 2030 232 km aan stadsspoorweg hebben aangelegd, met een totale initiële investering van ongeveer 19,67 miljard dollar. Volgens berekeningen dekken de centrale overheid en de stadsbegroting momenteel slechts ongeveer 66% van de vraag.

Volgens de heer Tran Quang Lam, directeur van de afdeling Bouw van Ho Chi Minhstad, is de stad dringend bezig met het ontwikkelen van een project om extra middelen te mobiliseren. Daarbij ligt de nadruk op het exploiteren van grondfondsen volgens het TOD-model en het uitbreiden van publiek-private samenwerkingsmechanismen (PPP), met name bouw-overdrachtscontracten (BT) om meer kapitaal te creëren voor belangrijke infrastructuurprojecten.

De ontwerpresolutie van de Nationale Assemblee wijzigt en vult een aantal artikelen van Resolutie 98 aan en stelt voor de bevoegdheden van Ho Chi Minhstad bij de uitvoering van TOD-projecten uit te breiden. Het nieuwe doorbraakpunt is dat Ho Chi Minhstad het budget mag gebruiken om te compenseren, grond te ontginnen en fondsen voor schone grond te creëren in de buurt van treinstations en kruispunten langs Ringweg 3 om grondgebruiksrechten te veilen.

De inkomsten uit de exploitatie van dat grondfonds worden gebruikt om stadsontwikkelings-, handels- en dienstverleningsprojecten uit te voeren of om investeerders te betalen voor spoorwegprojecten in het kader van BT-contracten. Volgens deskundigen zal Ho Chi Minhstad dankzij deze voorstellen over meer middelen beschikken om de planning, investeringen en exploitatie van stedelijke gebieden die met de metro te maken hebben, te versnellen. Zo kunnen er binnenkort moderne TOD-centra ontstaan, wordt het openbaar vervoer aantrekkelijker en verbetert de kwaliteit van het leven van de mensen.

QUOC HUNG

Bron: https://www.sggp.org.vn/sua-doi-bo-sung-mot-so-dieu-nghi-quyet-98-mo-rong-quyen-de-tai-cau-truc-khong-gian-do-thi-post827170.html