Op de appartementenmarkt in Hanoi is er nog steeds sprake van een onevenwicht tussen vraag en aanbod.

De vraag naar woningen in Hanoi blijft groot.

Uit het vastgoedmarktrapport van Savills over het eerste kwartaal van 2024 in Hanoi blijkt dat het aanbod van appartementen in het eerste kwartaal van 2024 met 41% is gestegen ten opzichte van het vorige kwartaal en met 99% ten opzichte van een jaar eerder, tot 4.062 eenheden. Het primaire aanbod in het kwartaal bedroeg 12.928 eenheden, een stijging van 9% ten opzichte van het vorige kwartaal, maar een daling van 34% ten opzichte van een jaar eerder.

De onbalans tussen vraag en aanbod in het appartementensegment blijft bestaan. De markt kampt nog steeds met een tekort aan producten onder de 30 miljoen VND/m² (klasse C). Deze producten vertegenwoordigen slechts 4% van het nieuwe aanbod en zijn uitverkocht. Sinds 2020 is het primaire aanbod van klasse C met 47% per jaar gedaald.

Mevrouw Do Thu Hang, Senior Director Consulting and Research bij Savills Hanoi, merkte op: "Het aanbod is voornamelijk geconcentreerd in appartementen van klasse B, goed voor bijna 90%. Appartementen van klasse C op de primaire markt en appartementen van klasse A vertegenwoordigen slechts een zeer klein deel. Bovendien is het nieuwe aanbod, ondanks belangrijke wetgeving die is aangenomen, tot het einde van het jaar niet verbeterd."

Onroerend goed - De appartementenmarkt in Hanoi blijft een onevenwicht vertonen tussen vraag en aanbod — (Bron: internet)

Ondertussen bedraagt de jaarlijkse natuurlijke vraag naar woningen in de grote steden Hanoi en Ho Chi Minhstad ongeveer 50.000 huizen. Dit is het gevolg van immigratie, het verlaten van de woning door volwassenen en de afname van het gemiddelde aantal mensen in een huis... Aan deze vraag wordt al een tijdje niet voldaan door het beperkte aanbod, waardoor er een opgekropte vraag naar woningen is ontstaan. Bovendien hebben macro-economische factoren zoals de fluctuerende goudmarkt en lage rentetarieven ervoor gezorgd dat beleggers op zoek zijn gegaan naar redelijke en langetermijninvesteringskanalen, wat de vraag naar appartementen op de markt van Hanoi onzichtbaar heeft doen toenemen.

Bij vergelijking van productlijnen zien kopers met reële woonbehoeften dat de prijzen van appartementen nog steeds redelijker zijn dan die van grondgebonden producten in het project, zoals villa's en herenhuizen. Dit leidt tot een stijging van de vraag en de primaire prijzen van het appartementensegment in het eerste kwartaal van 2024. Uit het rapport van Savills over dat kwartaal blijkt dat de primaire prijs van appartementen in Hanoi VND 59 miljoen/m² bedroeg, een stijging van 3% ten opzichte van het vorige kwartaal en 14% ten opzichte van een jaar eerder.

Bovendien registreerde de secundaire markt, onder de voorwaarde dat de primaire prijzen op een hoog niveau verankerd zijn, ook een toename van het transactievolume en stegen de prijzen ten opzichte van voorgaande prijzen. De secundaire markt kende in de voorgaande periode ook een redelijker prijsniveau dan de primaire prijzen, maar door de toenemende vraag naar woningen stegen de secundaire prijzen in de eerste maanden van 2024 ook.

Volgens mevrouw Hang is de psychologie van kopers veranderd. De opvatting dat appartementen "verbruiksartikelen" zijn, lijkt tot het verleden te behoren, maar nu deze opvatting is veranderd, beseffen kopers geleidelijk dat appartementenproducten in grote steden ook een bezit zijn. Waar vroeger de beslissing om een appartement te kopen lang moest worden overwogen omdat het ook als een groot bedrag werd beschouwd, wachten huizenkopers tegenwoordig niet te lang met hun aankoopbeslissing. De beslissing om te kopen wordt nu sneller genomen en de aanbetaling wordt ook sneller gedaan.

Ze legde echter ook uit dat dit niet het verhaal van de hele markt is: "Bij appartementenprojecten waar de prijs niet overeenkomt met de kwaliteit van het product, nemen kopers mogelijk geen snelle beslissing. Projecten die in het eerste kwartaal van 2024 de aandacht van de markt trekken, zijn allemaal projecten van gerenommeerde investeerders met producten die, eenmaal op de markt gebracht, een zekere kwaliteitsgarantie en andere juridische aspecten hebben. Tegelijkertijd maken deze investeerders vaak gebruik van toonaangevende merken en adviesbureaus, van ontwerpbureaus en landschapsontwerpbureaus tot productontwerpbureaus. Bij veel projecten hebben investeerders zelfs gekozen voor gerenommeerde buitenlandse bureaus om de reputatie van het project zelf te versterken. Goede projecten, gerenommeerde investeerders en gegarandeerde legaliteit zijn projecten die een positief transactievolume opleveren."

Verschuiving van de vraag naar betaalbare gebieden

Door de stijgende prijzen zijn sommige projecten boven hun werkelijke waarde geprijsd. Mevrouw Hang adviseerde kopers om de gebruikswaarde en de redelijkheid van het project zorgvuldig te overwegen.

"Over het algemeen zullen kopers, als de prijzen blijven stijgen, hun financiële situatie in ogenschouw nemen. Hoewel de reële vraag naar woningen nog steeds het grootste deel uitmaakt, kunnen kopers, als de prijzen blijven stijgen, overwegen en ervoor kiezen om appartementen in de binnenstad te huren, of de verschuiving van vraag naar aanbod in aangrenzende provincies van Hanoi te accepteren tegen redelijke prijzen", aldus mevrouw Hang.

Onroerend goed - Er is nog steeds sprake van een onevenwicht tussen vraag en aanbod op de appartementenmarkt in Hanoi (Figuur 2). — Mevrouw Do Thu Hang, Senior Director, Consulting en Research, Savills Hanoi

Huizenkopers met een reële woningbehoefte kunnen dankzij infrastructuur kiezen voor aanbodbronnen in aangrenzende plaatsen zoals Hung Yen of Bac Ninh , gordel 4 of gordel 3,5. Infrastructuur is nog steeds de belangrijkste hefboom voor het veranderen van de waardestructuur van de woningmarkt. Infrastructuurontwikkeling zal voorsteden dichter bij het stadscentrum brengen, wat de reistijd zal verkorten. Bovendien kunnen investeerders in aangrenzende provincies of voorsteden tegen lagere kosten toegang krijgen tot grondbronnen, waardoor er een betaalbaarder woningaanbod ontstaat.

Het is bekend dat de woningen in aangrenzende provincies in toenemende mate zullen voldoen aan de woningbehoefte van Hanoi. Hung Yen en Bac Ninh zullen tussen 2024 en 2026 ongeveer 203.000 appartementen opleveren. De herziene wetgeving zal naar verwachting de ontwikkeling van de vastgoedmarkt bevorderen en het aanbod enigszins verbeteren. Vanaf 2025 zullen er ongeveer 84.400 appartementen uit 101 projecten te koop zijn.

N.Giang

Bron