Stijgende vastgoedprijzen, het vaststellen van nieuwe maatstaven, de grote vraag naar bouwgrond in Hanoi en de nieuwste regelgeving rondom het verhypothekeren van grondtitels… dit zijn enkele van de meest recente vastgoednieuwsberichten.
 |
| Vastgoed op de grond wordt een aantrekkelijk alternatief, omdat de prijzen niet kunstmatig worden opgedreven zoals bij appartementen. (Foto: Linh An) |
De vastgoedprijzen stijgen voortdurend.
Volgens mevrouw Pham Thi Mien, adjunct-directeur van het Vietnamees Instituut voor Marktonderzoek en -evaluatie van de Vastgoedmarkt (Vietnamese Vereniging van Vastgoedmakelaars), bereiken de vastgoedprijzen voortdurend nieuwe recordhoogtes, die de inkomensgroei van het overgrote deel van de bevolking ruimschoots overtreffen.
Concreet steeg de vastgoedprijsindex voor appartementen in Hanoi en Ho Chi Minh-stad in het tweede kwartaal van 2024 met respectievelijk 58% en 27% ten opzichte van het tweede kwartaal van 2019. Betaalbare commerciële appartementenprojecten zijn volledig uit deze steden verdwenen. Zelfs appartementen in het middensegment worden steeds schaarser en worden geleidelijk ingehaald door het hogere en luxe segment. Meer dan 80% van de appartementen die in 2024 in Hanoi en Ho Chi Minh-stad op de markt komen, hebben een prijs van 50 miljoen VND/m² of hoger. Veel nieuwe appartementenprojecten hebben prijzen die oplopen tot tienduizenden dollars per vierkante meter.
De aanhoudend hoge prijzen van nieuwbouwappartementen hebben geleid tot een sterke stijging van de prijzen van oudere appartementen. Veel tientallen jaren oude woningen worden nu verkocht voor het dubbele of driedubbele van hun oorspronkelijke opleveringsprijs. Als gevolg van deze prijsstijging van appartementen zijn ook de prijzen van vrijstaande huizen, waaronder villa's en rijtjeshuizen, aanzienlijk gestegen. Dit geldt ook voor sommige projecten in wijken/gemeenten ver van het centrum van Hanoi, omdat het aanbod in de binnenstad steeds schaarser wordt.
Waar voorheen prijzen van honderden miljoenen VND per vierkante meter voor villa's als hoog werden beschouwd, worden sommige villa's nu aangeboden voor prijzen tot wel 1 miljard VND per vierkante meter, wat nog steeds als normaal wordt gezien. Ook de grondprijzen stijgen voortdurend. Veel provincies en steden ervaren lokale "hausse" in legaal eigendom zijnde percelen, als gevolg van hernieuwde investeringsactiviteit of kunstmatig gecreëerde vraag en aanbod door bepaalde investeerdersgroepen om de prijzen op te drijven. In sommige provincies en steden, zoals Hai Duong , hebben de prijzen de piek van de hausse in 2022 al overtroffen.
Mevrouw Mien is van mening dat het op korte termijn moeilijk zal zijn om de prijzen van primair vastgoed te verlagen, met name in het appartementensegment – het type woning dat voornamelijk in stedelijke gebieden aan de woonbehoeften voldoet. Dit komt doordat ontwikkelaars, in de context van een steeds toenemende vraag naar vastgoed, met name investeringsvraag, prioriteit zullen geven aan de ontwikkeling van het hogere segment om de winst te maximaliseren, aangezien grond steeds schaarser wordt, de bouwkosten stijgen en de infrastructuur en voorzieningen steeds verder worden verbeterd.
Het nieuwe wettelijke kader sluit ontwikkelaars met een zwakke financiële positie uit, waardoor de overgebleven ontwikkelaars gedwongen worden grootschalige stedelijke gebieden te ontwikkelen met geïntegreerde infrastructuur en voorzieningen, en een breed maatschappelijk effect. Dit betekent hogere kosten, waardoor het moeilijk wordt voor vastgoedprijzen om te dalen.
Tegelijkertijd zal het feit dat de markt alleen nog wordt gedomineerd door ontwikkelaars met sterke financiële middelen, bestaande capaciteiten of voordelen bij de verwerving van grond, het monopolie op het aanbod in stand houden. Grote ontwikkelaars zullen de marktprijzen blijven bepalen, vaak op een hoger niveau om de winst te maximaliseren.
Er is een grote vraag naar bouwgrond in Hanoi.
Grond en huizen worden een aantrekkelijk alternatief, omdat de prijzen minder volatiel zijn dan die van appartementen. Een onderzoek van Batdongsan.com.vn toont aan dat de prijzen van vrijstaande huizen in binnenstedelijke wijken zoals Dong Da, Ba Dinh, Thanh Xuan, Cau Giay, Nam Tu Liem, Ha Dong en Hoang Mai sinds begin dit jaar gemiddeld met 10-20% zijn gestegen. Het transactievolume bij makelaarskantoren in Hanoi die gespecialiseerd zijn in de verkoop van grond en huizen is de afgelopen drie maanden gemiddeld met 10-30% toegenomen, wat samenvalt met de periode waarin de appartementprijzen sterk schommelden.
De heer Nguyen Quoc Anh, adjunct-directeur van Batdongsan.com.vn, verklaarde dat de vastgoedmarktgegevens van Batdongsan.com.vn aantonen dat de belangstelling voor vrijstaande huizen en rijtjeshuizen stabiel blijft. In de eerste drie maanden van 2024 vertoonden vrijstaande huizen en rijtjeshuizen een stijgende trend in transactievolume en belangstelling in alle prijsklassen. Met name in bijna alle districten en gemeenten van Hanoi nam de belangstelling sterk toe.
Concreet is de interesse in particuliere woningen in het district Nam Tu Liem met 43% gestegen ten opzichte van begin 2023, in Hoang Mai met 28%, in Dong Da met 21%, in Ha Dong met 26% en in Thanh Xuan met 12%. Wat de prijzen betreft, is de gemiddelde prijs van particuliere woningen in Hanoi gestegen van 95 miljoen VND/m² in het eerste kwartaal van 2021 naar 164 miljoen VND/m² in het tweede kwartaal van 2024.
De gemiddelde prijsstijging van vrijstaande huizen is dus vrij stabiel, met een gemiddelde van 15-20% per jaar, afhankelijk van de locatie. Deze stabiliteit, zonder prijsschommelingen of onvoorspelbare stijgingen, zorgt ervoor dat het transactievolume van vrijstaande huizen en rijtjeshuizen stabiel en constant blijft, waardoor ze aantrekkelijk zijn voor zowel kopers als investeerders te midden van de voortdurend fluctuerende appartementprijzen in Hanoi.
Vastgoedexpert Tran Huu Xiem, voorzitter van MSP Land System, zei dat veel factoren de toekomstige groei van residentieel vastgoed garanderen, waardoor kapitaal sterk naar dit segment verschuift.
Concreet bevorderen de wetswijzigingen in de recent aangenomen Grondwet en Wet op de Vastgoedsector de ontwikkeling van de vastgoedmarkt in een transparante en gezonde richting. Met name de toekomstige grondprijzen zullen naar verwachting stijgen als gevolg van veranderingen in de frequentie van prijsupdates, aangezien het grondprijskader en de jaarlijkse grondprijslijsten niet langer worden bijgewerkt.
Daarnaast zullen de prijzen van bouwgrond, rijtjeshuizen en vrijstaande woningen met een duidelijke juridische status ook stijgen, omdat de gedetailleerde voorwaarden voor het verlenen van gebruiksrechten voor onbetwiste grond strenger, transparanter en duidelijker worden, en de nauwkeurigheid van de prijsbepaling aan banden wordt gelegd.
Bovendien is de voorzitter van MSP Land System van mening dat, in lijn met de traditionele Vietnamese mentaliteit van "elke centimeter grond is goud waard", residentieel vastgoed altijd aantrekkelijk zal blijven vanwege de grote vraag naar eigen woningbezit en vermogensopbouw onder de Vietnamese bevolking. De schaarste aan grond in binnenstedelijke gebieden, in combinatie met de voortdurend toenemende vraag, zal de prijzen en transacties verder opdrijven. Daarom wordt dit segment altijd beschouwd als een veilige haven voor kapitaal, die zowel kopers als investeerders in onroerend goed aantrekt.
Bac Giang heeft de nieuwste regelgeving inzake grondverkaveling uitgevaardigd.
Het Volkscomité van de provincie Bac Giang heeft zojuist Besluit nr. 24 uitgevaardigd, waarin de volgende zaken worden beschreven: beperkingen op de toewijzing van grond voor woondoeleinden, beperkingen op de erkenning van woongrond; minimale oppervlakte en voorwaarden voor verkaveling en samenvoeging van grond; beperkingen op de toewijzing van landbouwgrond; beperkingen op de toewijzing van ongebruikte grond aan particulieren voor eigen gebruik; beperkingen op de overdracht van landbouwgrond; criteria en voorwaarden voor het wijzigen van het gebruik van rijstvelden, beschermde bosgebieden, bosgebieden met een speciale bestemming en productieve bosgebieden naar andere doeleinden; en andere soorten documenten van grondgebruikers van vóór 15 oktober 1993, die van toepassing zijn in de provincie.
De regelgeving stelt derhalve de volgende voorwaarden voor het onderverdelen van percelen: voor woonpercelen moet de minimale woonoppervlakte 32 m² bedragen, de minimale voorgevelbreedte 4 m en de minimale diepte vanaf de bouwlijn (indien aanwezig) 5,5 m voor oorspronkelijke percelen met een bestaande diepte van 5,5 m of meer.
In gevallen waarin het landperceel door de staat is teruggewonnen en de bestaande diepte minder dan 5,5 meter bedraagt, moet de minimale diepte 3 meter zijn.
Wat betreft de maximale oppervlakte die particulieren mogen bebouwen, geldt volgens de nieuwe regelgeving voor woonpercelen in stedelijke gebieden binnen de wijken van de stad Bac Giang (met uitzondering van gevallen waarin gemeenten binnen de administratieve grenzen van districten en steden worden omgezet in wijken of townships als gevolg van nieuwe oprichting, splitsing of samenvoeging van administratieve grenzen) een maximum van 100 m².
Stedelijk woongebied in steden; woongebied in steden die zijn omgevormd tot wijken; woongebied in de wijken van de stad Viet Yen; woongebied in de gemeenten Dinh Tri, Song Khe, Tan Tien, Dong Son, Tan My en Song Mai in de stad Bac Giang; woongebied in gemeenten binnen de grenzen van de stad Bac Giang die zijn omgevormd tot wijken; landelijk woongebied grenzend aan snelwegen, nationale wegen en provinciale wegen met een maximale oppervlakte van 120 m².
Woonpercelen in gemeenten binnen de administratieve grenzen van districten en steden die zijn omgevormd tot wijken of townships als gevolg van de vaststelling, splitsing of samenvoeging van administratieve grenzen (nadat de resolutie van de vaste commissie van de Nationale Vergadering betreffende de vaststelling, splitsing en samenvoeging van administratieve grenzen van kracht is geworden) zijn beperkt tot maximaal 200 m².
In gemeenten in het middenland van districten, steden en dorpen is de maximale oppervlakte voor woonpercelen beperkt tot 300 m². In gemeenten in bergachtige gebieden is de maximale oppervlakte voor woonpercelen beperkt tot 360 m².
In gevallen waarin het perceel vóór 18 december 1980 is gevormd, wordt de woonoppervlakte bepaald door 5 keer de maximale woonoppervlakte die voor elke regio of elk gebied geldt, maar niet meer dan de oppervlakte van het perceel dat momenteel in gebruik is, met een maximum van 800 m².
In gevallen waarin het perceel is gevormd tussen 18 december 1980 en vóór 15 oktober 1993, wordt de erkende woonbestemming bepaald door driemaal de woonbestemmingslimiet die overeenkomt met de betreffende regio en het betreffende gebied, maar de totale oppervlakte mag de oppervlakte van het momenteel in gebruik zijnde perceel niet overschrijden, met een maximum van 600 m².
Dit besluit treedt in werking op 21 september en vervangt Besluit nr. 40 van 2021 en Besluit nr. 44 van 2023 van het Provinciaal Volkscomité.
 |
| De voorwaarden waaronder grondgebruikers hun gebruiksrechten kunnen verhypothekeren, zijn vastgelegd in artikel 45 van de Grondwet van 2024. (Foto: Ha Phong) |
Belangrijke regelgeving met betrekking tot het verhypothekeren van eigendomsbewijzen van onroerend goed.
De voorwaarden waaronder grondgebruikers hun grondgebruiksrechten kunnen verhypothekeren, zijn vastgelegd in artikel 45 van de Grondwet van 2024.
Voorwaarden voor het uitoefenen van het recht om een eigendomsbewijs te verhypothekeren.
Op grond van artikel 45, lid 1, van de Grondwet van 2024 kunnen grondgebruikers hun gebruiksrechten verhypothekeren wanneer aan de volgende voorwaarden is voldaan:
Het bezitten van een certificaat van grondgebruiksrechten of een eigendomsbewijs van woningen en grondgebruiksrechten of een certificaat van grondgebruiksrechten, eigendom van woningen en andere aan grond verbonden activa, met uitzondering van de volgende gevallen: (1) Erfopvolging van grondgebruiksrechten; (2) Omzetting van landbouwgrond bij samenvoeging van percelen, ruil van percelen, schenking van grondgebruiksrechten aan de staat, woongemeenschappen; (3) Economische organisaties met buitenlands investeringskapitaal die de overdracht van vastgoedprojecten ontvangen; (4) Huishoudens en individuen die grond gebruiken waarvoor geen certificaten van grondgebruiksrechten, eigendomsbewijzen van woningen en grondgebruiksrechten, certificaten van grondgebruiksrechten, eigendom van woningen en andere aan grond verbonden activa, certificaten van grondgebruiksrechten, eigendom van aan grond verbonden activa zijn verleend, maar die wel voldoen aan de voorwaarden voor het verkrijgen van certificaten van grondgebruiksrechten, eigendom van aan grond verbonden activa, mogen grondgebruiksrechten overdragen, grondgebruiksrechten verpachten, onderverhuren en kapitaal inbrengen met grondgebruiksrechten voor de realisatie van projecten.
Grond waarover geen geschillen bestaan of waarover geschillen zijn opgelost door bevoegde overheidsinstanties, rechterlijke uitspraken of arbitrale vonnissen die rechtsgeldig zijn geworden.
De gebruiksrechten van de grond zijn niet onderworpen aan beslaglegging of andere maatregelen ter tenuitvoerlegging van vonnissen zoals voorgeschreven in de wet op de tenuitvoerlegging van civiele vonnissen. Gedurende de gebruiksperiode van de grond zijn de gebruiksrechten van de grond niet onderworpen aan tijdelijke noodmaatregelen zoals voorgeschreven in de wet.
Moet een hypotheekovereenkomst die gebruikmaakt van een eigendomsbewijs notarieel worden bekrachtigd?
Volgens artikel 27, lid 3, van de Grondwet van 2024 vindt de notariële bekrachtiging en authenticatie van contracten en documenten die de rechten van grondgebruikers uitoefenen als volgt plaats:
Contracten voor de overdracht, schenking, hypotheek of kapitaalinbreng met gebruikmaking van grondgebruiksrechten, of grondgebruiksrechten en aan de grond verbonden activa, moeten notarieel of gecertificeerd worden, behalve zoals bepaald in punt b van deze clausule.
Huurovereenkomsten, onderhuurovereenkomsten voor gebruiksrechten op grond, gebruiksrechten op grond en aan grond verbonden activa, overeenkomsten voor de omzetting van gebruiksrechten op landbouwgrond; overeenkomsten voor de overdracht of inbreng van kapitaal in de vorm van gebruiksrechten op grond, gebruiksrechten op grond en aan grond verbonden activa, en aan grond verbonden activa, waarbij een of beide partijen bij de transactie organisaties zijn die actief zijn in de vastgoedsector, moeten notarieel worden bekrachtigd of gecertificeerd, zoals vereist door de partijen.
Documenten met betrekking tot de overerving van gebruiksrechten op grond, gebruiksrechten op grond en aan de grond verbonden activa moeten notarieel of gecertificeerd worden overeenkomstig de bepalingen van het burgerlijk recht. Notariële bekrachtiging en certificering worden uitgevoerd volgens de voorschriften van de wet op notariële bekrachtiging en certificering. Daarom moet bij het verhypothekeren van een eigendomsbewijs de hypotheekovereenkomst notarieel of gecertificeerd zijn.
Welke documenten zijn nodig voor een hypotheek op grond?
Concreet moet de persoon die een hypotheekregistratie aanvraagt, volgens artikel 27 van decreet 99/2022/ND-CP een set documenten overleggen, waaronder de volgende: Origineel aanvraagformulier volgens mẫu số 01a; Garantieovereenkomst of notarieel/gecertificeerd garantieovereenkomst (1 origineel of 1 gecertificeerde kopie);
Origineel certificaat (eigendomsbewijs van de grond, eigendomsbewijs van het huis), behalve in gevallen waarin de registratie van zekerheidsmaatregelen gelijktijdig wordt ingediend met: (1) documenten van de kadastrale registratie; of; (2) documenten die het eigendom van de aan de grond verbonden goederen aantonen.
Kan grond die met een hypotheek is bezwaard, worden verkocht?
Op grond van artikel 320, lid 8, en artikel 321, lid 5, van het Burgerlijk Wetboek van 2015 is het de hypotheekgever niet toegestaan het verhypothekeerde onroerend goed te verkopen, te ruilen of weg te geven, behalve met toestemming van de hypotheekhouder. De hypotheekgever heeft dus alleen het recht om het onroerend goed te verkopen als de hypotheekhouder daarmee instemt.
Bron: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-thi-truong-lien-tuc-thiet-lap-mat-bang-gia-moi-tu-duy-tac-dat-tac-vang-tho-cu-ha-noi-lot-diem-ngam-nguoi-mua-286217.html
![[Foto] Premier Pham Minh Chinh voert een telefoongesprek met de CEO van het Russische Rosatom-concern.](/_next/image?url=https%3A%2F%2Fvphoto.vietnam.vn%2Fthumb%2F1200x675%2Fvietnam%2Fresource%2FIMAGE%2F2025%2F12%2F11%2F1765464552365_dsc-5295-jpg.webp&w=3840&q=75)
Reactie (0)