De premier eist een harde aanpak van speculatieve activiteiten die de prijzen opdrijven; de werkelijke focus van de appartementenmarkt in Hanoi ligt niet op het Westen, maar daar ligt wel de kern van het probleem.

De premier heeft het ministerie van Openbare Veiligheid verzocht hard op te treden tegen prijsmanipulatie; Van Giang is het middelpunt geworden van de appartementenmarkt in Hanoi en Hung Yen; en vastgoedcontracten moeten nu notarieel worden bekrachtigd... dit is het laatste nieuws uit de vastgoedwereld.

Het totale aantal nieuwbouwappartementen dat in 2024 in Hanoi en Van Giang (Hung Yen) wordt verkocht, wordt geschat op ongeveer 33.800 eenheden, meer dan drie keer zoveel als in 2023. Foto: Vinhomes Ocean Park, Gia Lam, Hanoi. (Bron: Vinhomes)

Speculatie drijft de vastgoedprijzen op; de premier heeft het ministerie van Openbare Veiligheid opdracht gegeven een onderzoek in te stellen.

Premier Pham Minh Chinh heeft zojuist een richtlijn ondertekend waarin ministeries, sectoren en lokale overheden worden verzocht zich te richten op het corrigeren en aanpakken van prijsmanipulatie en vastgoedspeculatie, en op het inspecteren en controleren van vastgoedinvesterings- en bouwprojecten.

Daarom werden in 2024 in sommige gebieden vastgoedprijzen gemeten die hoger lagen dan wat de mensen zich konden veroorloven. De reden hiervoor was dat sommige speculatieve groepen misbruik maakten van het gebrek aan kennis en de kuddegeest van de bevolking om het sentiment te manipuleren, de prijzen op te drijven, kunstmatige prijzen te creëren en marktinformatie te verstoren voor eigen gewin.

Bovendien maken sommige projectontwikkelaars misbruik van het beperkte aanbod om hogere vraagprijzen te vragen dan gemiddeld voor vergelijkbare projecten, met als doel winst te maken. Dit heeft in sommige gebieden geleid tot ongebruikelijk hoge biedingen op gebruiksrechten voor grond, waardoor de grond- en woningprijzen stijgen.

Er is met name een tekort aan betaalbare commerciële huisvesting voor mensen met een midden- en laag inkomen, evenals aan sociale huurwoningen…

Om de controle op de vastgoedmarkt en de grondprijzen te versterken en te stabiliseren, en om manipulatie, woekerprijzen en speculatie in de vastgoedsector snel aan te pakken, verzoekt de premier de minister van Bouw, in overleg met het ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu en andere relevante ministeries en instanties, onderzoek te doen naar en een pilotproject voor te stellen voor een "door de staat beheerd centrum voor transacties met betrekking tot vastgoed en grondgebruiksrechten", en hierover in het tweede kwartaal van 2025 verslag uit te brengen aan de premier.

Daarnaast dient er, in samenwerking met het Ministerie van Openbare Veiligheid, gewerkt te worden aan de actualisering, verbetering en het beheer van het nationale databanksysteem voor de woningmarkt en de vastgoedsector. Dit systeem moet gekoppeld worden aan de nationale databanken voor bevolking, notariële gegevens, grond, investeringen, bouwactiviteiten, enzovoort, en dit moet dit jaar voltooid zijn.

Tegelijkertijd worden het Ministerie van Openbare Veiligheid en de Volkscomités van de provincies en steden opgedragen om inspecties en controles uit te voeren op de vastgoedactiviteiten van bedrijven, investeerders, vastgoedbeurzen en vastgoedmakelaars in het gebied. Dit is met name belangrijk in gebieden en projecten waar ongebruikelijke prijsstijgingen voorkomen; overtredingen binnen hun jurisdictie moeten snel worden gecorrigeerd, voorkomen en streng worden aangepakt.

De premier gaf de minister van Openbare Veiligheid tevens opdracht om professionele eenheden en de lokale politie aan te sporen de situatie proactief te monitoren, organisaties en personen die de regelgeving overtreden, met name bij de veiling van grondgebruiksrechten, snel op te sporen, te onderzoeken en streng op te treden conform de wet. Dit geldt ook voor organisaties en personen die valse informatie verspreiden met als doel kunstmatige prijsstijgingen te creëren en mensen voor persoonlijk gewin op te lichten.

Wat de minister van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu betreft, heeft de premier hem verzocht om samen met de Volkscomités van de provincies en de centraal bestuurde steden de inspectie, het onderzoek en de evaluatie van activiteiten met betrekking tot grondwaardering, de publicatie van grondprijslijsten, compensatie, grondontginning en veilingen van grondgebruiksrechten te versterken; en om overtredingen binnen zijn bevoegdheid onmiddellijk te corrigeren, te voorkomen en streng aan te pakken, met name handelingen waarbij grondgebruiksveilingen worden misbruikt voor persoonlijk gewin en de markt wordt verstoord.

De minister van Financiën heeft de taak om belastingmaatregelen te onderzoeken en voor te stellen om speculatie op de vastgoedmarkt tegen te gaan, waarbij ervoor gezorgd moet worden dat deze in overeenstemming zijn met de sociaaleconomische omstandigheden van Vietnam en internationale praktijken. Dit omvat onderzoek naar mogelijkheden om het prijsverschil tussen de grondgebruiksrechten en de verkoopprijs van vastgoedproducten in projecten te belasten, en naar het prijsverschil bij meerdere transacties. De minister moet vóór 30 april verslag uitbrengen aan de premier.

Het enige adres in het centrum van Hanoi waar een gebouw van 45 verdiepingen is toegestaan.

De op 10 januari in werking getreden regelgeving voor architectuurbeheer in Hanoi bevat specifieke regels voor hoogbouw in het historische centrum. Deze regelgeving wijst verschillende belangrijke stedelijke gebieden aan waar de bouw van hoogbouw moet worden goedgekeurd door de Raad voor Architectuur en Stedenbouw van de stad.

Het enige gebied waar gebouwen tot 45 verdiepingen hoog, met een maximale hoogte van 162 meter, gebouwd mogen worden, is het perceel aan Lieu Giai 29 (district Ba Dinh).

Daarnaast zijn er een aantal stedelijke gebieden die als markant worden beschouwd, waar gebouwen tot 39 verdiepingen hoog, met een maximale hoogte van 140 meter, gebouwd mogen worden. Voorbeelden hiervan zijn het schiereiland ten oosten van het Westmeer (district Ba Dinh) en het kruispunt van het stedelijk gebied Tay Ho Tay en Ringweg 2.

Op diverse kruispunten zal Hanoi de bouw van hoogbouw onderzoeken op percelen grenzend aan de rode lijn. Deze gebouwen zullen een nieuwe architectuurstijl hebben, passend bij het omringende landschap, en goedgekeurd worden door de stadsplannings- en architectuurraad. De maximale hoogte bedraagt ​​39 verdiepingen en 140 meter.

Dit omvat onder andere het kruispunt van Ringweg 2 - Hoang Hoa Tham - Hoang Quoc Viet, waarbij de naleving van het conserveringsplan voor het religieuze monument An Thai Tempel nabij het kruispunt wordt gewaarborgd; het kruispunt van Nguyen Chi Thanh en Lang Road; het kruispunt van Lang Ha en Lang Road, waarbij de naleving van het conserveringsplan voor de Ung Thien Tempel en de Cam Ung Pagode wordt gewaarborgd; het kruispunt van Tay Son en Lang Road, waarbij de naleving van het conserveringsplan voor de Phuc Khanh Pagode wordt gewaarborgd; en het kruispunt van Kim Nguu en Minh Khai Road...

Op vergelijkbare wijze is het kruispunt van de wegen Cau Giay - La Thanh - Buoi - Lang aangewezen als een belangrijk stedelijk gebied waar gebouwen tot 39 verdiepingen hoog mogen zijn, maar waar geen hoogbouw is toegestaan ​​in het noordoosten van het kruispunt (het gebied rond Thu Le Park).

Het stedelijk knooppuntgebied van het schiereiland Quang An in Hanoi moet worden gerealiseerd volgens de gedetailleerde planning van de centrale ruimtelijke as van het schiereiland Quang An op een schaal van 1:500. Voor projecten in handen van de Partij en de Staat worden de vereiste architectonische en landschappelijke normen vastgesteld op basis van de specifieke kenmerken van het project, de richtlijnen van hogere instanties en uitgevoerd volgens een afzonderlijk projectplan.

Van Giang is uitgegroeid tot een belangrijk knooppunt voor de appartementenmarkt in Hanoi en Hung Yen.

Het totale aantal transacties met appartementen op de primaire markt in Hanoi en Van Giang (Hung Yen) wordt in 2024 geschat op ongeveer 33.800 eenheden, meer dan drie keer zoveel als in 2023.

Hiervan vonden 12.800 transacties plaats in het oostelijke deel van Hanoi, wat neerkomt op 38% van de totale markt in Hanoi. Wat betreft het aanbod in het oostelijke deel, telde het district Gia Lam in 2024 11.000 woningen, goed voor 85% van het aanbod in dit meest ontwikkelde gebied van Hanoi. Naar verwachting zal het aanbod echter in 2025 sterk afnemen en in 2026 volledig stoppen.

In Long Bien bleef het aanbod in 2024 beperkt met ruim 600 wooneenheden. Naar verwachting zal dit aantal in 2025 stijgen tot 2.800, aangezien sommige projectontwikkelaars de juridische procedures hebben afgerond en met de bouw zijn begonnen. Naar verwachting zal dit aantal in 2026 echter met bijna de helft afnemen.

Opvallend is dat het aanbod in Van Giang (Hung Yen) in 2024 2.200 eenheden bedroeg, naar verwachting zal dit in 2025 verdrievoudigen en in 2026 de 11.000 eenheden overschrijden – vergelijkbaar met het hoogste aanbodjaar in het district Gia Lam, namelijk 2024. De meeste van deze eenheden bevinden zich in gevestigde, geïntegreerde stedelijke satellietsteden met talrijke voorzieningen, zoals Vinhomes Ocean Park 2, Vinhomes Ocean Park 3 en Ecopark.

Dankzij de gunstige ligging en de goede transportinfrastructuur is het oostelijke deel van Hanoi zeer aantrekkelijk voor grote investeerders en zal het naar verwachting op de lange termijn de vastgoedmarkt van Hanoi aanvoeren. In de periode 2025-2026 zal Van Giang - Hung Yen ongeveer een derde van de appartementen in Hanoi en de omliggende gebieden leveren.

Volgens de heer Tran Minh Tien, directeur van het One Mount Market Research and Customer Insights Center, zal Van Giang in de periode 2025-2026 het middelpunt van de appartementenmarkt in Hanoi en Hung Yen worden, gedreven door twee factoren:

Ten eerste is er het beleid om de bevolking te decentraliseren vanuit het stadscentrum. Omdat de beschikbare grond in de binnenstad geleidelijk schaarser wordt, voert de stad beleid om de bevolkingsgroei in de centrale kern te beperken en inwoners te heroriënteren naar voorstedelijke gebieden zoals Long Bien, Gia Lam en satellietsteden zoals Van Giang (Hung Yen). Volgens het ontwikkelingsplan van Hanoi en Van Giang (Hung Yen) zal het oostelijke gebied in 2030 naar verwachting 1,05 miljoen inwoners tellen, een stijging van 39% ten opzichte van 2022. Deze demografische factoren zullen de komende jaren een grote vraag naar woningen en voorzieningen in het oostelijke gebied creëren.

Ten tweede is er de planningsvisie voor de oostelijke districten van Hanoi en de provincie Hung Yen. De voltooiing van belangrijke transportprojecten zoals de 3,5-ringweg, de 4-ringweg, de Me So-brug, de Hong Ha-brug, enzovoort, zal de ontwikkeling van Van Giang een flinke impuls geven. Kortere reistijden en goede vervoersverbindingen zullen een groot aantal inwoners en bedrijven aantrekken om er te investeren en te wonen.

Vastgoedcontracten moeten notarieel worden bekrachtigd.

Vanaf 1 augustus 2024 moeten veel vastgoedcontracten notarieel of gecertificeerd worden, conform de geldende regelgeving; anders zijn ze ongeldig.

Contracten betreffende het recht op gebruik van grond en de daaraan verbonden activa.

Op grond van punt a en b van clausule 3, artikel 27 van de Landwet 2024, moeten de volgende contracten notarieel of gecertificeerd worden:

- Contracten voor de overdracht van gebruiksrechten op grond (alleen de grond zelf), gebruiksrechten op grond en aan de grond verbonden activa (inclusief grond en woningen of andere activa), met uitzondering van overdrachtscontracten waarbij een of beide partijen organisaties zijn die actief zijn in de vastgoedsector.

- Overeenkomst voor de schenking van gebruiksrechten op de grond, gebruiksrechten op de grond en aan de grond verbonden activa.

- Hypotheekovereenkomst voor gebruiksrechten op de grond, gebruiksrechten op de grond en activa die aan de grond verbonden zijn.

- Contracten voor kapitaalinbreng met gebruikmaking van grondgebruiksrechten, grondgebruiksrechten en aan de grond verbonden activa.

Woningcontract

Volgens artikel 164, lid 1, van de Woningwet 2024 moeten de volgende woningcontracten notarieel of gecertificeerd worden:

- Koop- en verkoopovereenkomst voor een woning

- Huurkoopovereenkomst voor woningen

- Contract voor het schenken van een huis

- Woningruilcontract

- Woningbijdragecontract

- Hypotheekovereenkomst

In gevallen waarbij organisaties huizen doneren aan behoeftige gezinnen, armen of uit nationale solidariteit; bij de aankoop, verkoop of verhuur van sociale huurwoningen; bij de aankoop, verkoop of verhuur van woningen waarbij een van de partijen een organisatie is, inclusief sociale huurwoningen, woningen voor de strijdkrachten en herhuisvestingswoningen; bij het inbrengen van kapitaal in de vorm van woningen waarbij een van de partijen een organisatie is; bij het huren, lenen, bewonen of beheren van woningen, is notariële bekrachtiging of certificering van het contract niet vereist, tenzij de partijen dit wensen.

De bovengenoemde overeenkomsten betreffende gebruiksrechten van grond en bewoning (ook wel vastgoedovereenkomsten genoemd) moeten daarom notarieel of op certificering gebaseerd zijn; anders zijn ze ongeldig.

Bron: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-thu-tuong-yeu-cau-chan-chinh-hoat-dong-dau-co-day-gia-khong-phai-phia-tay-day-moi-la-tam-diem-thi-truong-chung-cu-ha-noi-301305.html