Controverse over regelgeving voor vastgoeddeposito's

In het wetsontwerp dat voor het eerst ter beoordeling aan de Nationale Assemblee (NA) is voorgelegd (inzending nr. 108/TTr-CP van 5 april van de regering), is een bepaling opgenomen dat projectinvesteerders die in de toekomst huizen en bouwwerken verkopen, en grondgebruiksrechten met infrastructuur in het project overdragen en leasen, via een vastgoedbeurs moeten gaan (artikel 57). Deze voorstellen kregen veel tegengestelde meningen, waaronder veel meningsverschillen van deskundigen en enkele afgevaardigden van de NA.

2 opties

Op basis van de meningen van de afgevaardigden van de Nationale Vergadering tijdens de vijfde zitting, coördineerde het opstelbureau met relevante instanties om onderzoek te doen, het te verwerken en te evalueren. In het rapport over de verwerking, herziening en voltooiing van het laatste wetsontwerp dat naar de Economische Commissie van de Nationale Vergadering werd gestuurd, stemde de regering ermee in de regelgeving die vereist dat vastgoedtransacties via de plenaire vergadering plaatsvinden (artikel 57) te schrappen en in plaats daarvan alleen entiteiten aan te moedigen dit te doen.

"De goedkeuring van het opstelbureau komt op het juiste moment en is zeer welkom. Als bepaalde vastgoedtransacties via een derde partij, een vastgoedbeurs, moeten verlopen, brengt dat namelijk extra procedures en kosten met zich mee. Hierdoor stijgen de vastgoedprijzen, terwijl er al regelgeving is over notariële bekrachtiging en certificering van contracten", aldus Meester Nguyen Van Dinh, juridisch expert op het gebied van vastgoed.

Een andere opmerkelijke bepaling in het wetsontwerp betreft de voorwaarden waaronder beleggers deposito's kunnen aantrekken bij vastgoedtransacties. In artikel 23, lid 5, van het laatste wetsontwerp stelt de opsteller twee opties voor.

Er zijn nog steeds veel tegenstrijdige meningen over de regelgeving inzake deposito's bij de verkoop en transactie van onroerend goed, zoals voorgesteld in het gewijzigde wetsontwerp inzake de onroerendgoedsector. Foto: TAN THANH

Optie 1: De vastgoedprojectinvesteerder mag de waarborgsom alleen innen volgens de overeenkomst met de klant wanneer de woning of het bouwwerk een basisontwerp heeft dat is getaxeerd door een overheidsinstantie en de investeerder beschikt over ten minste één van de documenten met betrekking tot grondgebruiksrechten zoals gespecificeerd in clausule 2, artikel 25 van deze wet, en de procedure voor het melden van de aanvang van de bouwwerkzaamheden heeft voltooid conform de wettelijke bepalingen. De waarborgsomovereenkomst moet duidelijk de verkoopprijs en de huurkoopprijs van de woning of het bouwwerk vermelden en het waarborgbedrag mag niet hoger zijn dan 10% van de verkoopprijs en de huurkoopprijs van de woning of het bouwwerk.

Optie 2: Investeerders in vastgoedprojecten mogen pas deposito's innen op basis van de overeenkomst met de klant als de woning- en bouwwerkzaamheden aan alle voorwaarden voor ingebruikname voldoen en als er transacties zijn uitgevoerd in overeenstemming met de bepalingen van deze wet.

Borgvereiste verlagen of afschaffen?

De heer Le Hoang Chau, voorzitter van de Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), was het niet eens met bepaalde onderdelen van optie 1, omdat deze niet veel betekenis heeft voor de bescherming van de belangen van klanten, met name particuliere klanten. Het in optie 1 vastgestelde borgbedrag zou met name moeten worden herzien.

Een "stortingsbedrag van maximaal 5%" is een redelijk niveau volgens de maatschappelijke praktijk en om te garanderen dat de storting niet bedoeld is voor kapitaalmobilisatie en een voldoende grote waarde heeft voor zowel de deposant als de ontvanger van de storting om zich bewust aan de overeenkomst te houden. Het helpt de projectinvesteerder bovendien om de behoeften en voorkeuren van klanten te begrijpen en de kwaliteit van de producten, voorzieningen en diensten van het project te perfectioneren en te verbeteren.

Expert Nguyen Van Dinh stelde intussen dat het in theorie noodzakelijk is om te beoordelen of de aanbetaling binnen de reikwijdte van de Wet op de Vastgoedsector valt. Volgens hem is de relatie tussen de persoon die wil verkopen (investeerder) en de persoon die wil kopen (potentiële klant) een burgerlijke relatie, gereguleerd door het burgerlijk recht.

Volgens artikel 328 van het Burgerlijk Wetboek is er sprake van een depot wanneer een partij aan de andere partij een geldsom of edele metalen, edelstenen of andere waardevolle zaken (gezamenlijk het depot genoemd) voor een bepaalde tijd overhandigt ter verzekering van de totstandkoming of uitvoering van een overeenkomst.

Als het doel van de waarborgsomregeling tussen de verkoper en de koper alleen is om ervoor te zorgen dat beide partijen, wanneer ze gekwalificeerd zijn, een koopovereenkomst voor een appartement sluiten (om een ​​plek te reserveren), kan gespecialiseerd recht (het recht inzake onroerend goed) dan de termijn voor het ontvangen van de waarborgsom of de hoogte ervan beperken?

Volgens de heer Dinh hoeft de Wet op de Vastgoedsector deposito's niet te reguleren om de effectiviteit van het beleid te waarborgen en "juridische conflicten" te voorkomen. In plaats daarvan is het noodzakelijk om strikte controle uit te oefenen op de verkoop van huizen, toekomstige bouwwerkzaamheden, kapitaalmobilisatie en het gebruik van kapitaal door investeerders, en tegelijkertijd strenge sancties te hanteren bij overtredingen. Daarom moeten de bepalingen over de voorwaarden voor het ontvangen van deposito's en de waarde van deposito's uit het wetsontwerp worden geschrapt.

De heer LE HOANG CHAU, voorzitter van de Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA):

Problemen met projectoverdracht

Wat betreft de regelgeving inzake projectoverdracht, stelt artikel 38 van het ontwerp duidelijk het principe van de gehele of gedeeltelijke overdracht van het project vast. Met name artikel 38, lid 3, bepaalt dat de investeerder na de overdracht het project kan erven, maar dit principe is niet in overeenstemming met artikel 39 van het ontwerp. Punt C, lid 1, van artikel 39 bepaalt met name dat de investeerder in geval van projectoverdracht de infrastructuur moet voltooien...

In feite hebben projectverkopers en -kopers totaal verschillende ideeën. Kopers hebben geld, verschillende ideeën en willen investeren in het veranderen van de huidige status van het project. Na ontvangst van de overdracht kunnen ze de 1/500-planning aanpassen, accepteren ze een hogere prijs, voldoen ze aan financiële verplichtingen en hoeven ze de oude infrastructuur niet meer te gebruiken, maar bouwen ze nieuwe infrastructuur. Terwijl clausule 3, artikel 39 vereist dat nieuwe infrastructuur wordt voltooid om overdracht mogelijk te maken, wat onhandig is voor de overdrager. Zolang de regelgeving nog steeds bindend is, zal dit fusies en overnames (M&A) van projecten bemoeilijken en geen gunstige voorwaarden voor overdracht creëren. Veel investeerders zonder draagkracht zullen het moeilijk vinden om nieuwe investeerders te vinden.

Dr. PHAM ANH KHOI, algemeen directeur van FINA Real Estate Financial Services Company:

Regelgeving moet voor evenwicht zorgen

De Nationale Vergadering heeft veel belangrijke onderwerpen besproken en goedgekeurd in de gewijzigde Wet op de Vastgoedsector. Alle beslissingen moeten echter in evenwicht zijn tussen de partijen die deelnemen aan de markt, waaronder kopers en verkopers van vastgoed. Als de wet het kopers of verkopers moeilijk maakt, zal de balans verloren gaan. Bijvoorbeeld, regelgeving over de voorwaarden voor productverkoop: als de wet te streng is, zullen investeerders geen of moeilijk kapitaal kunnen mobiliseren, zal het moeilijk zijn om projecten uit te voeren en zullen de kosten stijgen; de producten die op de markt worden aangeboden, zullen laag zijn en de verkoopprijs zal de draagkracht van kopers te boven gaan.

Zelfs de staat zal inkomsten verliezen, andere sectoren die met onroerend goed te maken hebben, zoals bouwmaterialen en installatie, zullen hun baan verliezen... en de hele economie zal erdoor getroffen worden.

De heer LE HUU NGHI, algemeen directeur van Le Thanh Construction and Trading Company Limited:

Er zouden regels moeten komen voor het beheer van gemobiliseerd geld.

Er zijn onnodige regels die de Nationale Assemblee zou moeten negeren, bindende regels kosten alleen maar meer personeel om te controleren en toezicht te houden... De regeling voor de aanbetaling is bijvoorbeeld een civiele zaak, waarover zowel de koper als de verkoper moet beslissen. Als de koper akkoord gaat met een aanbetaling, maar niet koopt, gaat de aanbetaling verloren. Als de verkoper het geld incasseert en de overeenkomst annuleert, wordt de aanbetaling teruggegeven.

Of de handel via de beursvloer gereguleerd moet worden of niet, moet aan de vrije keuze van de belegger worden overgelaten, omdat hij of zij zelf wel weet welke beursvloer geschikt is om te kiezen. Anders verkoopt hij of zij het product zelf en is hij of zij verantwoordelijk tegenover de klant. Sterker nog, als de regulering verplicht is, zullen veel onbetrouwbare beursvloeren het product alleen maar willen verkopen om commissie te krijgen, de waarheid overdrijven, onjuiste informatie over het project verspreiden om het product aan klanten te verkopen. De belegger is dan degene die de volledige verantwoordelijkheid daarvoor draagt.

Het belangrijkste in de vastgoedsector is het beheren van de cashflow van investeerders. Waar laten ze het geld van klanten? Als ze het geld niet willekeurig beheren en gebruiken, en niet in de projectuitvoering investeren, is het risicovol voor klanten.

Pham Dinh nam op

Bron: https://nld.com.vn/bat-dong-san/tranh-cai-ve-quy-dinh-dat-coc-bat-dong-san-20231030220850679.htm