Å avdekke historien om rimelige boliger

Som planlagt ble jeg igjen spurt av Investment Newspaper om å skrive en artikkel om temaet «rimelig bolig».

Herr Nguyen Hoang Nam, daglig leder i G-Home, ekspert på sosialboligbygging

1.

Ærlig talt, selv om jeg har deltatt i mange TV-intervjuer om denne historien og også har skrevet mange artikler om bolig det siste året, synes jeg det er vanskelig når temaet «rimelige boliger» nevnes.

Det er vanskelig ikke bare fordi denne historien har blitt analysert og dissekert av for mange eksperter og forskere, og om jeg kan skrive noe bedre eller ikke, men også fordi det i praksis er for mange hindringer å jobbe som prosjektutviklingskonsulent, megler, og til og med i noen aspekter, rollen som investor, men faktisk å lage "rimelige boliger".

Finansielt potensial er én ting og avgjør i stor grad suksessen til et eiendomsinvesteringsprosjekt, men historien om å bygge en prisstrategi som virkelig er «rimelig» for folk flest med reelle boligbehov i henhold til dagens virkelighet er en enorm utfordring for enhver bedrift.

Å eie et stort nok landområde er bare en nødvendig betingelse for å gjennomføre et prosjekt (for ikke å snakke om hvorvidt boligprosjektet er dyrt eller billig), men den tilstrekkelige betingelsen er en lang rekke prosedyrer som kan ta flere år å fullføre. Det tar ikke engang hensyn til om landet er under planlegging og kvalifisert for arealbrukskonvertering (i tilfeller der det ikke er ikke -jordbruksland ).

Dette viser at prosessen er svært lang, og at innsatskostnadene for et prosjekt ofte er svært store. Med dagens lange prosjektgodkjenningsprosess er innsatskostnadene ofte svært høye, og den høyeste er vanligvis tomtekostnaden. For ikke å snakke om den interessante historien når de fleste bedrifter må bruke økonomisk gearing.

Anta at du må låne 300 milliarder VND for å kjøpe en tomt for å gjennomføre et prosjekt. For hvert år med forsinkelse i fullføringen av prosjektprosedyrene taper bedriften 10 % av lånerentekostnaden, som er 30 milliarder VND. Og for å sikre investeringseffektiviteten er bedriften tvunget til å legge til denne kostnaden til prisen, noe som gjør det umulig å redusere salgsprisen.

Det er med vanlige «rimelige boliger». I historien om sosialboliger er det mye vanskeligere når prosedyrene og den fortrinnsrettede investeringspolitikken for investorer i henhold til tidligere gjeldende lover ser ut til å være «fortrinnsrettede», men i virkeligheten ikke er så «fortrinnsrettede» som investorene forestiller seg.

For eksempel bestemmer paragraf 3, artikkel 54 i boligloven fra 2014 at investorer må reservere minst 20 % av sosialboligarealet i prosjektet til utleie, og at dette først kan selges etter 5 år. I realiteten har investorene bare en maksimal fortjeneste på 10 % for hvert sosialboligprosjekt, mens de må reservere opptil 20 % av arealet til utleie, så det er nesten ingen fortjeneste igjen.

For ikke å nevne en rekke andre forskrifter om fortrinnsrettslige arealbruksavgifter for sosialboliger, men som krever at bedrifter betaler på forhånd og trekker fra senere. Dersom prosjektprosessen varer i omtrent fem år, vil bedriftene nærmest bli lammet.

2.

Etter at boligloven (med endringer) offisielt ble vedtatt på slutten av fjoråret, følte jeg og mange kolleger i bransjen seg faktisk lettet over at i det minste lovforslagets utkast hadde erkjent problemet og gjort mer praktiske endringer i lovens bestemmelser.

Spesielt ved å løsne temaene boligkjøp til reguleringen om at prosjektinvestorer vil ha fortrinnsrett ved gjennomføring av sosiale boligprosjekter, har det også avklart de langvarige hindringene som har hindret utviklingen av dette segmentet.

For eksempel, i henhold til artikkel 85: Fritak fra arealbruksavgifter, landleie; fortrinnsrettslig merverdiavgift, selskapsskatt...; lån med fortrinnsrettslige renter; støtte fra den provinsielle folkekomiteen for å koble prosjektets tekniske infrastruktursystem til det regionale tekniske infrastruktursystemet, og sikre synkronisering av sosial infrastruktur innenfor og utenfor prosjektets omfang;

I tillegg har investorer rett til maksimalt 10 % av de totale byggeinvesteringskostnadene for området med bygging av sosiale boliger; har rett til maksimalt 20 % av det totale boligarealet for investeringer i bygging av næringsbygg, tjenesteyting, handel eller kommersielle boliger eller 20 % av det totale gulvarealet for boliger for næringsbygg, tjenesteyting eller kommersielle boliger; har rett til separat regnskapsføring og nyter godt av hele fortjenesten for området med næringsbygg, tjenesteyting, handel eller kommersielle boliger; andre insentiver i henhold til lovbestemmelser (hvis noen).

I tillegg til de sentrale endringene i boligloven (endret), endret også den endrede eiendomsloven (endret) som ble vedtatt omtrent en måned senere, mye av innholdet for å fjerne vanskeligheter og redusere de "kompliserte", "overlappende" og "sammenflettede" investeringsprosedyrene i mange spesialiserte lover.

Dette er banebrytende og mottakelige endringer fra statlige forvaltningsorganer for å skape et mer harmonisk, transparent og tydelig investeringsmiljø.

Dette vil i det minste hjelpe bedriftsledere med å unngå å løpe rundt fra ett byrå eller en avdeling til et annet for å finne en løsning, men likevel ikke klare å finne en løsning fordi ett sted kanskje gjør det riktig, men et annet kanskje fortsatt gjør det feil.

Bare å telle prosessen med «Kommunenivå spør distriktsnivå», «distriktsnivå spør provinsnivå», «provinsnivå spør ministernivå», «ministernivå spør statsminister » ... den gjennomsnittlige spørsmål-og-svar-syklusen, slik jeg beregner, tar også opptil 3 måneder. Og hvis denne prosessen kan forkortes, vil den også redusere en betydelig del av boligkostnadene beregnet per 1 m2 når den når personer med reelle boligbehov.

Et sosialt boligprosjekt i Khanh Hoa- provinsen.

3.

Generelt sett viser virkeligheten at mangelen på rimelige boliger ikke er et problem som bare forekommer i Vietnam, men i mange land rundt om i verden, inkludert utviklede land. Og å løse boligproblemet, og spesielt rimelige boliger, er ikke noe som kan løses over natten av én person eller organisasjon, men krever bidrag fra alle sektorer i samfunnet, felles innsats fra det offentlige, private og folket.

I rapporten som ble presentert av lederen for nasjonalforsamlingens økonomiske komité, Vu Hong Thanh, for nasjonalforsamlingen på morgenmøtet den 20. mai, den 7. sesjonen, var det meninger som antydet at regjeringen skulle evaluere og finne løsninger for å stabilisere situasjonen, samtidig som de ba regjeringen om å iverksette en omfattende inspeksjon av utviklingen av sosialboliger den siste tiden, identifisere vanskeligheter, mangler, brudd og negativitet for å håndtere dem strengt i henhold til lovens bestemmelser.

Jeg er enig i inspeksjonen, fordi mekanismen og politikken er en utfordring, men ekstremt viktig for å endre den nåværende ineffektive virkeligheten. Spørsmålet er hva vi skal inspisere, hvordan vi skal inspisere for å finne en rimelig løsning og forbedring, og unngå å skape en negativ mentalitet for å tiltrekke investorer til dette «vanskelige» segmentet.

I henhold til paragraf 4, artikkel 1 i dekret nr. 49/2021/ND-CP må kommersielle boligprosjekter med en arealbruk på 2 hektar eller mer i spesielle og type 1 byområder, eller 5 hektar eller mer i type 2 og 3 byområder, reservere 20 % av det totale landarealet til bygging av sosialboliger.

I teorien må dette landfondet være rent land (ryddet), til og med ha infrastruktur, og i realiteten har hver provins/by et byområde i 63 provinser/byer. Så hvorfor er det fortsatt mange provinser som ikke har implementert noen sosiale boligprosjekter? Hvor går dette landfondet? Derfor er dette et spørsmål som må settes i sentrum for inspeksjon, slik nasjonalforsamlingens økonomiske komité har bedt om.

I tillegg har jeg selvsagt i tidligere artikler nevnt mange tilfeller der fattige og vanskeligstilte har hatt problemer med å få tilgang til sosialboliger på grunn av prosedyremessige problemer. Den nåværende forskriften om at bare «tjenestemenn, embetsmenn og offentlig ansatte» er en av de 10 gruppene som er kvalifisert til å kjøpe sosialboliger, men arbeidere som bare har signert kontrakter og ennå ikke har vært på lønningslisten, er en enorm begrensning som må inspiseres og fjernes for å eliminere situasjonen til fattige mennesker som er kvalifisert til å kjøpe sosialboliger, men fortsatt venter slitne bare fordi de mangler et lokalt stempel.

Eller historien om hvorvidt personen som kjøpes virkelig har lav inntekt eller ikke, er også et kontroversielt tema. I virkeligheten kan mange menneskers hovedlønn være «lav», men «bijobben» deres kan være svært høy, og det nåværende datasystemet er ikke kapabelt nok til å oppdage dette.

4.

En ting jeg setter pris på med den nylige revisjonen av lovprosjektene er at lovutkastingsbyrået har vært svært mottakelig, proaktivt lyttet til markedsdeltakernes meninger, samt kartlagt og evaluert virkeligheten. Dette er et positivt aspekt, for bare ved å se grundig på de faktiske manglene fra begge sider kan vi bevege oss mot å fremskynde fjerningen av hindringer og løse de underliggende årsakene til problemene markedet står overfor.

Derfor håper jeg også at historien om implementering, tilsyn og inspeksjon i fremtiden også vil være basert på åpenhet, fokus og løsning av kjerneproblemene som markedet står overfor.

Kilde: https://baodautu.vn/batdongsan/go-nghen-trong-cau-chuyen-ve-nha-binh-dan-d215705.html