Sosiale boliger står overfor en paradoksal situasjon med både mangel og «tilgjengelighet».

Vanskelighet på vanskelighet

Forskningsdata fra Vietnam Association of Realtors (VARS) viser at boligtilbudet har vært betydelig synkende siden 2018. Antallet nylig godkjente boligprosjekter blir stadig mer begrenset. Samtidig har anslagsvis 1200 prosjekter til en verdi av rundt 30 milliarder USD problemer med gjennomføringen. Siden slutten av 2022 har bare rundt 500 prosjekter blitt løst.

Siden 2018 har boligtilbudet hatt en tendens til å synke betraktelig. (Foto: baochinhphu)

Begrenset boligtilbud, alvorlig mangel på rimelige boliger, høye kostnader i alle faser av prosjektgjennomføringen, ... gjør at eiendomsprisene, spesielt leilighetspriser i storbyer, kontinuerlig øker og ikke viser tegn til å stoppe. Sosiale boliger er nesten den eneste muligheten for drømmen om å slå seg ned for folk flest.

I den senere tid har staten gjort store anstrengelser for å utarbeide retningslinjer for å tiltrekke bedrifter til å delta i utvikling av sosiale boliger, og dermed forbedre tilbudet av sosiale boliger. Imidlertid har disse retningslinjene fortsatt mange mangler, manglende synkronisering og mange flaskehalser som gjør det vanskelig for investorer å få tilgang til sosiale boliger.

På arrangementet der VARS' rapport for 3. kvartal 2023 ble offentliggjort, sa Nguyen Hoang Nam, medlem av VARS' markedsundersøkelsesgruppe og daglig leder i G-Home, at den juridiske mekanismen knyttet til sosialboliger er svært komplisert. Det er også tidkrevende å søke om byggetillatelse for et prosjekt, og det er enda mer tidkrevende enn for et kommersielt boligprosjekt. For å «utstede» en byggetillatelse må utbyggere av sosialboliger bruke minst to år på å fullføre prosedyrene.

Følgelig, selv om gjeldende regelverk gir insentiver for at sosiale boligprosjekter skal fritas fra arealbruksavgifter, må sosiale boligprosjekter fortsatt «gå gjennom» en tomtevurdering før det – noe som fortsatt står overfor mange problemer og kontroverser knyttet til verdsettelsesmetoder. Samtidig har ikke investorer lov til å trekke fra, men må fortsatt betale M3 (verdien av betalingen til statsbudsjettet i kontanter foreslått av investoren i anbudsdokumentene i tillegg til investorens forpliktelser overfor statsbudsjettet i henhold til gjeldende lov). Dessuten må investorer fortsatt betale på forhånd for å rydde tomten. Dette beløpet vil deretter bli trukket fra andre prosjekter eller motregnet mot tomteprisen.

For ikke å nevne at etter 2 års investeringsprosedyrer tar det omtrent 2 år til å bygge og overlevere boligene til kundene i det sosiale boligprosjektet. Etter det må investoren fortsatt reservere minimum 20 % av det sosiale boligarealet til utleie i de sosiale boligprosjektene, og kan først selge etter 5 års bruk.

Denne prosessen varer i opptil 9 år, hvoretter prosjektet revideres. Og først når revisjonen er fullført, vil bedriften motta en fast fortjeneste på 10 %. Samtidig er bedriften selv, gjennom hele prosjektgjennomføringsprosessen, ikke sikker på hvilke utgifter som vil bli registrert som rimelige og gyldige, og hvilke gebyrer som ikke vil bli avgjort eller avvist. Derfor er sosiale boligforetak alltid i en tilstand av "flaks, uflaks" som i en "gambling".

Vanskene stopper ikke der, tilgang til kapital er også en stor hindring for investorer. Ifølge forskning utgjør eierkapitalen omtrent 20 % av de fleste eiendomsprosjekter som investeres i og bygges i Vietnam, 30 % mobiliseres fra kunder, og opptil 50 % må stole på kredittinstitusjoner. Det har imidlertid vært tilfeller der investorer har hatt problemer med å få lån på grunn av manglende sikkerhet, rett og slett fordi «tomten for utvikling av sosiale boligprosjekter er verdsatt til 0 VND» på grunn av insentivet ved å frita arealbruksavgifter. For øyeblikket er insentivene ingen steder å se, bare usynlige vanskeligheter for bedrifter.

Det er for mange vanskeligheter, hindringer og mangler, noe som gjør at det virker svært vanskelig for prosjektet å bygge 1 million sosiale boenheter for å nå det fastsatte målet.

Folk som vil kjøpe kan ikke kjøpe

Vanskeligheter i implementeringsprosessen har gjort tilbudet til markedet stadig knappere, men markedet har fortsatt et fenomen med både mangel på og usolgte sosiale boliger. Etterspørselen etter sosiale boliger er imidlertid svært stor og øker i takt med urbaniseringshastigheten og det økende gapet mellom økningstakten i eiendomspriser og inntekt.

Sosialboliger er en mulighet for folk flest til å ha et sted å bo, men står for tiden overfor mange vanskeligheter. (Foto: baochinhphu)

Urbaniseringsraten nådde 41,5 % i 2022, og vil øke til omtrent 50 % i 2030. Vietnam må bygge rundt 70 millioner kvadratmeter med urbane boliger hvert år. Ifølge Byggedepartementet er etterspørselen etter sosiale boliger for lavinntektspersoner og arbeidere i industriparker i lokaliteter i perioden 2021–2030 omtrent 2 400 000 enheter.

Selv om prosjektet med å bygge 1 million sosiale boligenheter blir fullt implementert, vil ikke tilbudet være nok til å dekke etterspørselen. Samtidig viser de nåværende tallene at det fortsatt er langt fra prosjektets mål, selv om alle nivåer fra sentralt til lokalt gjør en stor innsats for å implementere det.

Ifølge VARS’ forskningsinformasjon i områder der sosiale boligprosjekter er åpne for salg, registrerte mange prosjekter stor interesse og søknader, og nesten hele beholdningen ble solgt ut så snart de ble lansert på markedet, mens noen steder med eksportforedlingssoner og industriparker med hundretusenvis av arbeidsinnvandrere registrerte en «treg» situasjon til tross for at de ble tilbudt for salg mange ganger.

I en rapport sendt til Byggedepartementet i august i fjor sa Folkekomiteen i Bac Ninh- provinsen at selv om Bac Ninh-provinsen har investert i å bygge titusenvis av arbeiderboliger, ser det ut til at arbeidere som jobber i provinsen ikke er interessert i å kjøpe arbeiderboliger.

Følgelig er antallet arbeidere som registrerer seg for å kjøpe boliger svært lite blant de 7 fullførte og delvis fullførte arbeiderboligprosjektene i Bac Ninh, som gir markedet rundt 4000 ferdigstilte leiligheter.

Rapporten opplyste at prosjekteierne nylig har annonsert 1681 arbeiderboliger til salgs, men svært få har blitt solgt. For øyeblikket har 7 prosjekter fortsatt 1324 enheter igjen.

Ifølge herr Nguyen Hoang Nam forklarer hovedårsaken med at de som trenger å kjøpe ikke kan kjøpe, mens politikken er rettet mot de som ikke trenger å kjøpe.

«Loven om sosialboliger er svært streng for kjøpere. Mange provinser selger bare til arbeidere. Mange provinser selger bare til arbeidere i en industripark. Noen provinser selger bare til arbeidere i en industripark, men bare i ett distrikt. Samtidig er ikke tilknytningen mellom arbeidere og lokalområdet nødvendigvis høy», delte Nam.

For å sikre sosial trygghet og unngå fenomenet med både mangel på og usolgte sosiale boliger, er det derfor nødvendig å fortsette å forske på og fremme mekanismer og retningslinjer for å oppmuntre private bedrifter til å delta i investeringer i utvikling av sosiale boliger. Samtidig må man utvide mottakerne av boligpolitikken, spesielt sosiale boliger. Mottakerne av støttepolitikken for sosiale boliger (leie, avbetaling, kjøp) må tilpasses med enkle, lett gjenkjennelige kriterier, som minimerer kravene til dokumenter og administrative prosedyrer som boligstatus, inntektsnivå osv.

I tillegg er det nødvendig å endre tankegangen rundt utvikling av sosialboliger. Sosiale boligprosjekter må forbedre kvaliteten og sikre tilstrekkelige levevilkår for folk på lang sikt. For å forbedre kvaliteten, men samtidig sikre rimelige priser, bør investorene tjene penger, og sosiale boligprosjekter bør utvikles i passende skala.

Regelverket for mottakere av sosialboligpolitikk må også endres for å bli mer hensiktsmessig. Sosiale boliger selges ikke til de rike, men bør også rette seg mot de med skattepliktige inntekter, som har sparepenger, men som ikke har tilgang til næringsboliger med høye priser. Fordi hvis folk har svært lave inntekter, fattige husholdninger, nesten fattige husholdninger, under nivået for å måtte betale personlig inntektsskatt, betyr det at disse menneskene ikke har nok penger til å dekke levekostnadene sine, ikke har sparepenger. Derfor kan de ikke kjøpe sosialbolig.

N. Giang

Kilde: https://www.nguoiduatin.vn/nha-o-xa-hoi-dang-doi-mat-voi-tinh-trang-nghich-ly-vua-thieu-vua-e-a632293.html