Ofre for Kinas eiendomskrise

I august, ikke lenge etter at nyheten om Country Gardens likviditetsproblemer ble kjent, dro Huailan (38) umiddelbart til en byggeplass i Shandong-provinsen der huset hun hadde kjøpt fortsatt var uferdig. Scenen der gjorde henne trist.

Kranene sto stille, og betongplater lå strødd i knehøyt gress. Det var et øde syn.

For Tom Chen, en offentlig ansatt, kom frykten for å bli permanent hjemløs etter at Kinas en gang så største eiendomsselskap stoppet byggingen av en leilighetsbygning som familien hans fikk kompensasjon for i Zhejiang-provinsen.

I mellomtiden har Fu, en bygningsarbeider i Guangdong-provinsen, tydd til det mest ekstreme alternativet å gå ut i streik etter å ikke ha mottatt lønn på to måneder. «Jeg bryr meg ikke om selskapets vanskeligheter. Jeg vil få tilbake mine hardt opptjente penger», sa han til Bloomberg.

Et prosjekt av Country Garden i byen Yangzhou i Jiangsu-provinsen (Foto: Bloomberg).

Boligkjøpere, arbeidere, eiendomsutviklere og den kinesiske regjeringen har alle bidratt til det økonomiske spranget gjennom årene.

I mer enn to tiår har eiendom vært en viktig vekstmotor, med en verdi på 52 billioner dollar i 2019, og bidro med 25 % av landets bruttonasjonalprodukt. Globale investorer har også vært raske med å bli med på laget, og har investert mer enn 180 milliarder dollar i obligasjonskjøp.

Men i løpet av de siste tre årene har strategien for å redusere avhengigheten av lånte penger for eiendomsmarkedet blitt kraftig implementert av den kinesiske regjeringen , noe som har ført til at dette markedet har havnet i en ekstremt vanskelig periode der det har mistet sin «hovedkilde til liv».

Country Garden er en av de mest fremtredende bedriftene i den velstående perioden, men også den vanskeligste når markedet går ned.

På sitt høydepunkt sysselsatte selskapet 130 000 mennesker og sørget for boliger til titusenvis av familier over hele landet. Nå kan det ikke engang betale en obligasjon på bare titalls millioner dollar som forfalt i forrige uke, noe som i praksis betyr insolvens.

«Med en stor konkursrate i bedrifter, sammen med fallende salg og priser i hele markedet, har eiendomsmarkedet ennå ikke sett lyset», sa Alicia Garcia Herrero, sjeføkonom for Asia- Stillehavsregionen hos Natixis SA, til Bloomberg.

Country Garden er «et offer for selve modellen for finansiering av eiendomsmarkedet som Kina har tatt i bruk i mange år», la hun til.

Styreleder Yeung Kwok Keung (i midten) på et prosjekt i Guangzhou, 2019 (Foto: AP).

Aspirasjoner slukket

Forventningen om at eiendomsprisene bare vil stige har vært innprentet i hodene til millioner av kinesere, og nå forårsaker denne forventningen problemer for mange menneskers karrierer, familier, håp, fremtid og personlige økonomi. Huailan er intet unntak.

Ikke bare for Huailan har boligkjøp blitt den største inspirasjonen for mange unge mennesker, for millioner av husholdninger etter at den kinesiske regjeringen fjernet mange restriksjoner på eiendomstransaksjoner, som hadde eksistert i flere tiår. Og Country Garden er en av pionerene som «kommer inn» i dette feltet.

Country Garden ble etablert i 1992 i Guangdong-provinsen og ble raskt det mest fremtredende navnet i markedet med en strategi om å integrere mange fasiliteter som skoler av høy kvalitet, treningssentre osv. i prosjektlokalene.

Grunnlegger Yeung Kwok Keung ble et forbilde blant forretningsmenn i Guangdong, ettersom hans unike forretningstilnærming ble tatt i bruk av mange andre bedrifter, som inkluderte å opprette et uavhengig tjenestestyringsselskap for hvert prosjekt.

Kinas eiendomsmarked ble fullt kommersialisert i 1998. Tre år senere ble landet tatt opp i Verdens handelsorganisasjon (WTO). Innen 2005 hadde landets BNP mer enn doblet seg.

Sammen med den raske økonomiske utviklingen «eksploderte» også byggevirksomheten. Millioner av mennesker strømmet til storbyene, noe som førte til at etterspørselen etter boliger økte. Jorder og ubebygde områder ble gradvis erstattet av nye, moderne byområder.

Country Gardens inntekter økte mer enn femdoblet seg på bare tre år, fra 2004 til 2007, noe som gjorde dem til en av de mest lønnsomme virksomhetene i det kinesiske eiendomsmarkedet på den tiden.

Selskapet overlevde til og med den globale finanskrisen i 2008–2009, mens Kinas urbaniseringstrend fortsatte uforminsket.

Huailan så ingen «mørke skyer» som lå over eiendomsmarkedet den gangen. Heller ikke internasjonale investorer. Obligasjoner utstedt av kinesiske eiendomsselskaper, inkludert Country Garden, ble en «het vare» i markedet.

En travel scene på en byggemesse som ble holdt i Beijing i 1998 (Foto: Getty Images).

Kinas økonomi begynte imidlertid å bremse opp i 2015, og byggeaktiviteten fokuserte på å renovere gamle byer. Tom Chens hus skulle rives, og lokalmyndighetene lovet å kompensere familien hans med seks andre leiligheter i et prosjekt som ble bygget av Country Garden, og som etter planen skulle være ferdigstilt i 2023. De takket ja med glede.

Kinas raske vekst de siste tiårene har blitt ledsaget av en økende avhengighet av eiendom. Ifølge en undersøkelse fra 2020 er 80 % av landets eiendeler bundet opp i eiendom.

En tidligere forkjærlighet for spekulasjon har presset boligprisene ut av rekkevidde for mange unge mennesker, noe som hindrer regjeringens mål om å redusere formuesgapet. En aldrende befolkning og lav fødselsrate betyr at Kina står overfor et fremtidig overskudd.

Faktisk har bankene strammet inn utlån til eiendomsutviklere siden slutten av 2020, da China Evergrande Group erklærte konkurs.

Dette er resultatet av strategien med tre røde linjer, initiert av sentralregjeringen for å redusere eiendomsgjeld, og dermed sette mer enn 100 000 bedrifter i denne sektoren i en vanskelig situasjon. Boligsalget fortsatte å synke etter det, og Covid-19-pandemien var den siste dråpen.

Investeringer i eiendomssektoren har sunket kontinuerlig siden Evergrande gikk konkurs (Foto: Bloomberg).

Storm

I mai 2021 utvidet Country Garden virksomheten sin til Juye i Shandong-provinsen, Huailans hjemby. Hun ble overveldet av de profilerte annonsene om det dyreste komplekset i området, som lovet en 5-stjerners livsstil.

«Bygningens design imponerte meg virkelig», sa Huailan. «Jeg tror det er et skikkelig hjem. Mine to døtre vil få sine egne soverom.»

Åpningen var en stor suksess, med røde lykter og en enorm folkemengde. Hun ble til og med rådet til ikke å kjøre til arrangementet fordi det var vanskelig å parkere. Hele prosjektet ble raskt utsolgt.

Men hun ante ikke at det bak alt dette glitteret dannet seg en storm av likviditetsvansker.

For noen måneder siden, siden Evergrande misligholdt, har synet på Kinas eiendomsobligasjonsmarked på 200 milliarder dollar endret seg fullstendig.

Med begrenset tilgang til lån og tregt salg er selv de såkalte «sunneste» bedriftene «syke».

Country Garden er intet unntak, til tross for at de er et «nasjonalt» eiendomsselskap i Kina. Strategien med å fokusere på små byer, som har blitt brukt i mange år, har endelig slått tilbake. Psykologien til boligkjøpere i disse områdene rokkes lettere enn i storbyer, så boligsalget her har falt «elendig».

Country Garden måtte til og med be provinsregjeringen i Guangdong om å koble eiendomssalg til statseide enheter til rabatterte priser for å få mer likviditet.

Men selskapets virksomhet kunne ikke gå mot markedet. På det meste nektet mange boligkjøpere å betale boliglån på mer enn 320 uferdige prosjekter i 100 byer over hele landet, inkludert de som eies av Country Garden.

I oktober falt boligprisene i Kina i det raskeste tempoet på syv år. Sentralregjeringen ble tvunget til å gripe inn med en støttepakke på 16 punkter, men det ble ansett som for sent.

Styreleder Yeung i Country Garden holdt en times lang tale for å berolige arbeiderne, og sa at han «så lys i enden av tunnelen». Var det sant?

Et bilde av et Country Garden-prosjekt i Heyuan City, Guangdong-provinsen i september 2023. (Foto: Bloomberg).

Smerten har ikke stoppet ennå

Country Gardens salg falt med 81 % i september sammenlignet med året før, et trist faktum: gruppens salgsnedgang var dobbelt så rask som konkurrentene i årets åtte første måneder.

Formuene til Yang Huiyan, datter av grunnlegger Yeung Kwok Keung, en gang den rikeste kvinnen i Kina, «fordampet» også med 86 % til bare 4,6 milliarder dollar, ifølge Bloomberg Billionaires Index .

Når det gjelder Fu, er det vanskelig for denne arbeideren å akseptere at et stort selskap som Country Garden ikke har nok penger til å betale arbeiderne sine. Han venter spent på dagen da han vil motta 10 000 yuan i etterlønn. Etter det vil han umiddelbart returnere til hjembyen Guizhou.

«Mange fra hjembyen min vil ikke lenger ut på jobb. Og det vil ikke jeg heller», delte Fu.

Historier som de om Fu, Huailan og Chen er ikke uvanlige i Kina. På Douyin, Kinas versjon av TikTok, har bygningsarbeidere og boligkjøpere lagt ut videoer der de oppfordrer myndighetene til å tvinge Country Garden til å starte opp igjen sine uferdige prosjekter og betale arbeidernes lønninger.

Mange av dem marsjerte utenfor selskapets hovedkvarter, men var «maktesløse».

«Hvis store eiendomsselskaper går konkurs eller misligholder gjelden sin, vil det påvirke banker og relaterte enkeltpersoner direkte, og spesielt skape negative økonomiske spiraler», sa Christopher Marquis, professor ved Cambridge Judge School of Economics.

Drømmen om et ordentlig hjem vil for mange ikke gå i oppfyllelse med det første (Foto: Bloomberg).

«Smerten» fra krisen fortsetter å spre seg. Myndighetene har ikke vist noen interesse for å beskytte eiendomsbedrifter til tross for den nåværende vanskelige situasjonen. Ifølge Bloomberg- statistikk hadde omtrent 100 milliarder USD, tilsvarende mer enn 50 % av de utestående obligasjonene til kinesiske eiendomsbedrifter, per slutten av oktober misligholdt eller blitt tvunget til å restrukturere.

Dette har svekket investorenes tillit, blant annet til store fond som Pacific Investment Management Co og Fidelity International Ltd. Evergrande kan til og med bli nødt til å likvidere eiendeler for å betale tilbake gjeld, ifølge en domstolsavgjørelse i Hong Kong.

Krisen i eiendomsmarkedet har også ført til at lokale myndigheters inntekter har stupt, og noen skoler i området hans har ikke engang klart å betale lærere, sa Chen.

Når det gjelder Huailan, ble hennes månedlige boliglånsbetalinger en byrde da hun mistet jobben tidligere i år. Huset hun hadde signert en kjøpekontrakt for har mistet en fjerdedel av verdien sin. Hvis hun ville selge, ville hun ha problemer med å finne en kjøper.

«Da datteren min spurte meg når vi skulle flytte til vårt nye hjem, visste jeg ikke hva jeg skulle svare», sa hun trist. «Hvis jeg hadde fått en ny sjanse, ville jeg ikke stolt fullt og helt på noe eiendomsfirma, selv ikke et stort firma som Country Garden», sa hun.

Kilde: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/nhung-nan-nhan-cua-khung-hoang-bat-dong-san-o-trung-quoc-20231106074256072.htm