«Fenomenet med å by svært høye priser på noen tomter, og deretter gi avkall på innskudd for å manipulere markedet»
Nylig har resultatene av tomteauksjoner i forstedene til Hanoi , som Hoai Duc, Thanh Oai og Dan Phuong-distriktene, sjokkert mange, fordi vinnerprisene var mange ganger høyere enn startprisene. I tillegg ble de fleste tomtene annonsert for salg umiddelbart etter auksjonen med en differanse på 400–600 millioner VND/tomt. Ikke bare det, etter disse auksjonene ble også salgsprisen på tomter i det omkringliggende markedet umiddelbart presset opp til 5–10 millioner VND/m2.
Nylig ble 55 tomter med depositum inndratt på auksjon i Thanh Oai-distriktet, inkludert den dyreste tomten på over 100 millioner VND/m². Av de 13 tomtene med full betaling var den høyeste prisen litt over 55 millioner VND/m².
Ifølge Byggedepartementet har den nylige auksjonen av bruksrettigheter til land avdekket begrensninger og negative aspekter. I prosessen med å organisere landauksjoner noen steder er det også fenomenet med "auksjonsmeglere", samarbeid ... som påvirker auksjonsdeltakerne: "Fenomenet med å betale svært høye priser for noen tomter og deretter forlate innskuddet, skape et virtuelt prisnivå for å manipulere markedet, kjøpe og videreselge mange auksjonerte tomter for å oppnå ulovlig fortjeneste er ganske vanlig mange steder og til og med organisert."
Den nylige auksjonen av 19 tomter i Hoai Duc (Foto: Duong Tam).
Nylig utstedte Hanoi-folkekomiteen et dokument som instruerer enheter som driver med auksjoner av bruksrettigheter til land. Hanoi ba bypolitiet om å vurdere profesjonelle tiltak for raskt å oppdage brudd på auksjoner av land, og veilede folkekomiteene i distrikter, byer og tettsteder til å iverksette tiltak for å forhindre brudd på auksjonsreglene fra fortsatt deltakelse i auksjoner.
I tillegg må politiet foreslå løsninger for å forhindre og begrense fortsatt deltakelse i auksjoner for de som har deltatt i auksjoner, betalt «unormalt» høye priser for å vinne auksjoner, men ikke betalte auksjonsgevinsten som foreskrevet.
Hanoi ba også distriktene om å sette sammen en liste over tilfeller der budgivere betalte høyere enn markedspris for å vinne auksjonen, men ikke betalte. Denne listen vil deretter bli offentliggjort på nettsidene til distriktene og Department of Natural Resources and Environment.
«Gruppen av mennesker som betalte en veldig høy pris, men droppet depositumet, så på dette som en spøk.»
I en samtale med Dan Tri-reporter sa advokat Pham Thanh Tuan – juridisk ekspert på eiendomsmegling – at det er to grunner til at de siste auksjonene av tomter har tiltrukket seg et stort antall deltakere.
For det første kom tidligere tilførselen av oppdelt land fra prosjektutviklingsbedrifter og statseid auksjonsjord, vanligvis fra utviklingssentre og organisasjoner for landfond. Fra 1. august trådte imidlertid loven om eiendomsvirksomhet i kraft, som forbyr eiendomsbedrifter å oppdele land i spesielle byområder av type I, II og III.
Derfor har tilbudet av land blitt innsnevret. Folk som ønsker å kjøpe land for å bygge hus kan bare se etter landauksjoner organisert av staten. Denne typen land har en klar juridisk status og er trygg, så den er foretrukket av mange.
Det andre handler om startprisen. I 2017 ble startprisen bestemt ved hjelp av metoden med justeringskoeffisient for landpris. Mer spesifikt vil konsulentorganisasjonen for landvurdering bestemme koeffisienten, og deretter sende den til det lokale landvurderingsrådet og den provinsielle folkekomiteen for godkjenning. Derfor var startprisen på det tidspunktet nær markedsprisen. Dette betyr at deltakernes depositum (20 % av startprisen) også er høyt.
Advokat Pham Thanh Tuan – juridisk ekspert på eiendomsrett (Foto: NVCC).
Dekret 12, som trådte i kraft fra februar i år, krever imidlertid at fastsettelsen av startpriser organiseres av distriktets folkekomité selv, og leier ikke lenger inn et prisvurderingsfirma.
Metoden for å beregne startprisen nå er å bruke den årlige justeringskoeffisienten for landprisen i stedet for den tidligere justeringskoeffisientmetoden multiplisert med landprislisten regulert av folkekomiteen i provinsen eller den sentralt styrte byen. Dette fører til en lav startpris og et lavt depositum.
Den lave startprisen fører til at mange deltar med mentaliteten «hvis det er greit, så er det greit, hvis ikke, så glem det». Dessuten er dagens bankrenter relativt lave, folk har ikke mange investeringskanaler. Så folk flest har fortsatt mentaliteten om å investere i tomter for å skape profitt.
I følge Pham Thi Mien – assisterende direktør for Vietnams institutt for eiendomsmarkedsforskning og evaluering (VARS IRE) – hadde de nylige tomteauksjonene tusenvis av deltakere, mens antallet tomter var begrenset. Dette viser tydelig problemet med at tilbud og etterspørsel er ute av fase når etterspørselen etter investeringer og boliger er svært høy.
Ifølge henne er imidlertid vinnerprisen mye høyere enn gjennomsnittet, noe som er vanskelig å akseptere for både investerings- og boligbehov. Dessuten er det folk som tilbyr å selge til en høyere pris direkte på auksjonene, noe som viser tegn til spekulasjon og prisvekst her.
«Den nåværende andelen forlatte innskudd er høy, og tomtene som er betalt i sin helhet har moderate priser, noe som betyr at de forlatte tomtene med høye priser har tegn til spekulasjon», sa fru Mien.
Angående spørsmålet om hvorvidt det finnes grupper av «store aktører» som deltar i spekulasjon og forårsaker markedsmanipulasjon, sa Pham Thanh Tuan at gjeldende lover ikke har noen forskrifter for å definere, beskrive og straffe prisvekst i eiendomssektoren. Derfor er håndteringen fortsatt kun på sivilt nivå, det vil si at auksjonsvinneren som ikke betaler hele beløpet, vil miste depositumet.
«Loven har ingen forskrifter om straffer for spekulativ atferd og prisinflasjon som forstyrrer eiendomsmarkedet. Vi har bare regulert noen spesifikke former for spekulativ atferd og prisinflasjon, som svindel, bedrageri og svindel i eiendomsbransjen; forfalskning av dokumenter, forsettlig forfalskning av informasjon om eiendom... Derfor er det ikke fastslått hva som utgjør prisinflasjon eller markedsmanipulasjon, så det finnes ikke noe juridisk grunnlag for å håndtere atferd som ligner på prisinflasjon», sa Tuan.
Ifølge ham er det vanskelig å identifisere eiendomsspekulasjonens oppførsel, men det er enda vanskeligere å håndtere den. Fordi selv om man identifiserer prisvekstens oppførsel, er ikke straffen, hvis den iverksettes, verdt profitten de får.
Håndteringen av de som betaler høye priser, men fraskriver seg innskuddene sine i henhold til straffeloven, avhenger av etterforskningsprosessen for å avdekke eventuell samarbeid mellom budgiveren og auksjonariusen eller auksjonsorganisasjonen, og må vente på resultatene fra etterforskningsbyrået.
Ifølge Tuan betaler noen enkeltpersoner og grupper av mennesker svært høye priser, men deponerer ikke fordi de anser dette som en spøk. Konsekvensene forårsaker forvirring i eiendomsmarkedet, samtidig som det skaper en mentalitet blant folk om at eiendomsprisene stiger, og at de alle spekulerer i auksjonsjord. Faktisk har trenden med «auksjonsyrke» nå dukket opp.
I tillegg vil prosessen med erverv av land av staten og bedrifter for å gjennomføre prosjekter møte vanskeligheter fordi de som kjøper opp land må sammenligne den kompenserte landprisen med den auksjonerte landprisen.
Den nylige auksjonen av 68 tomter i Thanh Oai (Foto: Duong Tam).
Når staten organiserer tomteauksjoner, har den to mål: å skape boliger for folk og å generere inntekter til budsjettet. Det høye budet, men ingen depositum, har brutt begge disse målene.
Enkelte meninger sier at deltakere som mister budsjettinnskuddene sine, vil motta flere innskudd fra deltakerne. Imidlertid må tomtene som mistes, auksjoneres bort på nytt, noe som vil koste statsbudsjettet mer.
Angående konsekvensene av dyre auksjoner, men kanselleringer av depositum, uttalte Pham Thi Mien at markedsprisen på land i auksjonsområdet vil være forankret høyt. Selv om situasjoner med kanselleringer av depositum forekommer, vil folk bare huske den høye vinnerprisen og bruke den som en referanse for å selge land. «Konsekvensene vil være enorme hvis land i auksjonsområdet presses opp og forankres urimelig høyt, og dermed gjøre det umulig for folk med reelle behov å eie land og bolig», sa hun.
Ekspert: Uten spesifikke sanksjoner vil situasjonen med innskuddsavgivelse gjenta seg
Ifølge eksperter vil situasjonen med høye auksjonspriser og deretter tap av depositum fortsette å gjenta seg, spesielt i overgangsperioden, det vil si overgangen fra jordloven fra 2013 til jordloven fra 2024, når den gamle jordprislisten som ble utstedt tidligere fortsatt brukes av lokalsamfunnene.
«Alle sier at det å by høyt og deretter kansellere innskuddet er en handling av prisinflasjon som forårsaker markedsmanipulasjon. For å avgjøre denne handlingen må imidlertid loven være tydelig definert. Når det ikke finnes noen regulering, finnes det ingen sanksjon for å straffe det.»
Selv om det finnes en straffemekanisme, er det fortsatt vanskelig å forhindre spekulasjon og prisvekst. For eksempel finnes det reguleringer om markedsmanipulasjon i verdipapirsektoren, men brudd forekommer fortsatt. Problemet er at fordelene og straffene for øyeblikket ikke eksisterer, og det vil være vanskelig å matche dem. Det er åpenbart at gjeldende lov fortsatt mangler, sa han.
Angående spørsmålet om at Hanoi offentliggjør identiteten til høyeste budgivere som mister innskuddene sine, sa Tuan at dette kun er et informasjonstiltak og ikke vil ha noen konsekvenser for de som mister innskuddene sine. Fordi de ikke er utestengt fra å delta i auksjonen, og deres interesser er ikke berørt.
Ifølge ham har den endrede loven om eiendomsauksjon lagt til sanksjoner for å håndtere brudd mot auksjonsdeltakere i artikkel 70. Følgelig, i tilfelle landtildeling eller leie for å gjennomføre investeringsprosjekter eller mineralutvinningsrettigheter, vil auksjonsvinneren som mister depositumet, noe som fører til at resultatene blir kansellert, ikke få lov til å delta i auksjonen i 6 måneder til 5 år.
Denne bestemmelsen gjelder imidlertid bare i tilfeller der auksjonariusen gjennomfører investeringsprosjekter eller rettigheter til mineralutnyttelse. Den reviderte loven om eiendomsauksjon trer i kraft 1. januar 2025.
Å finne og identifisere temaet for eiendomsprisvekst vil ikke være effektivt. For å forhindre spekulasjon må det finnes et eiendomsskatteverktøy basert på mengde eller tidspunkt for overføring. For eksempel vil eiendom som overføres innen en måned ha en annen skattesats enn eiendom som kjøpes og selges etter 5 år. I tillegg er det mulig å beskatte etter mengde og areal sammenlignet med gjennomsnittlig bruksbehov for hver person.
Fru Mien snakket om løsninger for å forhindre spekulasjon, og sa at det nå finnes klare regler om at staten vil gripe inn for å regulere dersom eiendomsprisene øker unormalt med 20 % i løpet av 3 måneder, eller når markedet har andre svingninger som påvirker den sosioøkonomiske stabiliteten.
For å håndtere den uvanlige økningen i eiendomsprisene er det imidlertid nødvendig å bygge et databasesystem og oppdatere det regelmessig, slik at staten kan iverksette rettidige tiltak.
Samtidig sa hun at det er nødvendig å bruke skatteverktøy og kredittpolitiske inngrep. Spesielt tilfeller der man eier mange eiendommer, men ikke tar dem i bruk, men lar dem stå forlatt, vil måtte betale høyere skatt. Eiendommer som kjøpes og selges på kort tid vil bli underlagt høye skatter. Jo lenger eiendomsoverføringsperioden er, desto lavere vil skatten være.
Angående kredittpolitikken sa fru Mien at dersom markedet viser tegn til ustabilitet, vil kredittnivåene bli redusert.
For eksempel er normalt kapitalutlegget 30 %, de resterende 70 % lånes fra banken. Men hvis markedet svinger uforutsigbart, vil kredittnivået reduseres til omtrent 40–50 %, og den gjenværende kapitalen vil være kjøperens kapital. En høyere rente kan til og med bli brukt. Hun bemerket imidlertid at dette tiltaket kun bør gjelde for de som kjøper en andre bolig eller flere. For de som kjøper sin første bolig for å bo i, bør det være en mer fortrinnsrettslig politikk.
I tillegg, for å forhindre situasjonen der man byr høyt men gir avkall på depositumet, sa fru Mien at det bør finnes tiltak for å evaluere omdømmenivået. De som vinner auksjonen men gir avkall på depositumet, vil bli utestengt fra å delta i en viss periode.
[annonse_2]
Kilde: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/o-at-bo-coc-dau-gia-dat-vai-nhom-xem-day-giong-tro-dua-can-nghiem-tri-20240926170832545.htm
Kommentar (0)