Nieruchomości w Hanoi: mniej atrakcyjne centrum miasta, tętniące życiem na dwóch wschodnich biegunach

Rozszerzenie stolicy

Rok 2008 oznaczał nowy etap w rozwoju Hanoi, kiedy stolica stała się jednym z 17 największych miast świata po połączeniu z powierzchnią ponad 3300 km2, 3,6 razy większą niż wcześniej.

W 2011 r. rząd zatwierdził plan generalny budowy stolicy do 2030 r. z wizją do 2050 r., stawiając sobie za cel przekształcenie Hanoi w zrównoważone miasto z synchroniczną infrastrukturą i systemem technicznym, wysoką konkurencyjnością i harmonijnym rozwojem kulturalnym.

Rozwój nowych ośrodków i infrastruktury wysokiej jakości stał się siłą napędową migracji poza centralne centrum. (Zdjęcie: MD)

Zgodnie z tym planem stolica będzie rozwijać się zgodnie z modelem klastra miejskiego, obejmującego centralny obszar miejski, 5 miast satelitarnych, miasta ekologiczne i miasteczka.

Ten klaster miejski połączony jest obwodnicą, połączoną z osiami promienistymi, z połączeniami z regionalnymi i krajowymi sieciami transportowymi. Centralny obszar miejski jest oddzielony od satelitów i miast zielonymi korytarzami, które zajmują 70% powierzchni miasta.

W ujęciu planistycznym rozwój każdego obszaru jest bardzo zróżnicowany i zależy od wielu czynników. Od tego czasu rynek w Hanoi odnotował znaczące zmiany zarówno pod względem produktów, jak i wielkości rynku.

Szczególnie widoczny jest silny rozwój dwóch biegunów stolicy, zachodu i wschodu, z dobrze zaplanowanymi metropoliami oraz synchronicznymi systemami usług i infrastruktury.

Różnica między Wschodem a Zachodem

Gdy tylko Hanoi się rozrastało, ruchy w obszarach zachodnich zaczęły się szybciej, więc ówczesny obraz urbanistyczny był jasny.

Ponadto wiele ministerstw, oddziałów i przedsiębiorstw przeniosło się na Zachód, tworząc miejsce spotkań tysięcy dużych i małych przedsiębiorstw krajowych i zagranicznych. Stamtąd napłynęła fala migracji do tego regionu w celu osiedlenia się.

W tym rejonie rozwój To Huu - Le Van Luong, Ring Road 2, Ring Road 3 oraz planowanych Ring Road 3, 5 i Ring Road 4, czyli Thang Long Avenue, a także projekty kolei miejskiej nr 2A i nr 3 stworzyły dynamikę dla rozwoju projektów nieruchomości.

Pani Do Thu Hang, starszy dyrektor działu badań i doradztwa w Savills Hanoi, powiedziała: Region zachodni, jeśli liczyć jedynie dystrykty Bac Tu Liem, Nam Tu Liem i Cau Giay, zawsze był liderem rynku pod względem udziału w rynku podaży, który od 2011 r. do chwili obecnej wynosi około 30%.

Jest to również obszar z największą podażą biurową w stolicy, z 50-procentowym udziałem w rynku, co odpowiada 873 700 metrom kwadratowym.

Wraz z ekspansją Hanoi, obszary zachodnie zaczęły się szybko przemieszczać. (Zdjęcie: RT)

Zdaniem pani Hang, obszar ten nadal będzie stanowił centrum rozwoju Hanoi w najbliższej przyszłości, przy czym nacisk zostanie położony na jakość, znaczną poprawę infrastruktury drogowej i krajobrazu w celu zmniejszenia presji na ludność i dużego natężenia ruchu.

Jednocześnie infrastruktura synchroniczna otwiera więcej kierunków rozwoju na wschód miasta.

Zgodnie z Planem Transportu Stołecznego do 2030 r. z wizją do 2050 r., Hanoi zbuduje 10 kolejnych dużych mostów przez Rzekę Czerwoną, a wśród projektów znajdą się: most Vinh Tuy 2, most Tran Hung Dao, most Tu Lien, New Thang Long, most Thuong Cat i Hong Ha 9.

Ponadto ukończenie projektów infrastrukturalnych, takich jak rozbudowa Obwodnicy 2 i planowanie Obwodnicy 4, skróci czas podróży z Hanoi do innych miejscowości, zwiększając atrakcyjność Wschodu dla potrzeb sąsiednich miejscowości.

Ponadto w 2021 r. rozpoczęto prace nad planowaniem historycznego centrum miasta, którego celem było zidentyfikowanie potrzeby redukcji populacji o około 215 000 w latach 2020–2030.

Łącznie 6 historycznych planów zagospodarowania przestrzennego obszarów śródmiejskich obejmuje obszar ponad 2700 hektarów, a ich głównym wymogiem jest kontrola populacji, zredukowanie jej z 1,2 miliona osób (w 2009 r.) do szacowanych 672 000, a jednocześnie udoskonalenie systemów infrastruktury społecznej i technicznej.

Według pani Hang, inwestycje mieszkaniowe skorzystają na migracji z historycznego śródmieścia. W szczególności niektórzy dawni mieszkańcy starej dzielnicy przenieśli się do sąsiednich, ważnych dzielnic we wschodniej części miasta, aby tam zamieszkać, ze względu na dobrą infrastrukturę i dogodny transport.

W regionie wschodnim (obejmującym dystrykty Long Bien i Gia Lam), gdzie występują duże zasoby ziemi, intensywnie rozwija się infrastruktura, a także pojawiają się duzi inwestorzy.

Udział podaży mieszkań na Wschodzie w całkowitej podaży rynkowej wzrósł z bardzo niskiego poziomu w 2011 r. do 12% w pierwszej połowie 2023 r.

Jest to również obszar z największym wzrostem podaży niskich budynków w ostatnich latach – ich udział w rynku podaży Hanoi wzrósł z 8% w 2014 r. do 15% w pierwszej połowie 2023 r.

Ceny pierwotne produktów mieszkaniowych również różnią się między tymi dwoma regionami. Według Savills, na Zachodzie średnia cena pierwotna mieszkań w pierwszej połowie 2023 roku wyniosła 58 mln VND/m².

Tymczasem średnia cena mieszkań w dzielnicy wschodniej wynosi około 48 milionów VND/m2.

W przypadku produktów niskopodłogowych podstawowa cena w pierwszych 6 miesiącach 2023 r. na zachodzie wyniesie 157–225 mln VND/m2 gruntu, a na wschodzie 158–168 mln VND/m2 gruntu.

Według pani Do Thu Hang różnica cen między dwoma regionami wynika z faktu, że region wschodni powstał i rozwinął się później, ale dość szybko, więc nadal istnieje tak duża różnica cen w stosunku do regionu zachodniego.

Komentując perspektywy, pani Hang stwierdziła, że ​​w najbliższym czasie nowa podaż w regionach zachodnim i wschodnim będzie stanowiła 40% udziału w rynku mieszkań, podczas gdy odsetek budynków o niskiej zabudowie nie będzie duży ze względu na ograniczone zasoby gruntów w porównaniu z innymi regionami.

Ponadto, produkty nieruchomościowe w tych obszarach, a także w Hanoi ogólnie, będą coraz bardziej udoskonalane. W przypadku projektów mieszkaniowych nacisk zostanie położony na infrastrukturę wewnętrzną.

Źródło: https://www.congluan.vn/bat-dong-san-ha-noi-noi-do-kem-hap-dan-nhon-nhip-o-2-cuc-dong--tay-post261698.html