„Zaostrzenie” warunków kredytowania nieruchomości: Unikaj utożsamiania nabywców domów ze „spekulantami i surferami”

TPO – Obecnie większość inwestorów współpracuje z bankami w celu udostępniania pakietów kredytowych nabywcom mieszkań. Jest to ważna polityka, która zarówno stymuluje rynek, jak i ułatwia dostęp do mieszkań, bezpośrednio wpływając na płynność i absorpcję produktów. Zaostrzenie warunków kredytowych wymaga rozróżnienia spekulacji od legalnej akumulacji, aby uniknąć negatywnego wpływu na rynek.

Báo Tiền Phong•10/10/2025

Unikaj mylących celów

Niedawno Ministerstwo Budownictwa zaproponowało limit kredytów na budownictwo komercyjne: nie więcej niż 50% wartości umowy w przypadku kredytu na zakup drugiego domu i nie więcej niż 30% w przypadku trzeciego domu lub więcej. Polityka ta ma ograniczyć spekulacje i wpłynąć na zdrowsze funkcjonowanie rynku.

Według Wietnamskiego Instytutu Badań i Oceny Rynku Nieruchomości (VARS IRE), propozycja ta powinna unikać utożsamiania grupy „spekulantów i surferów” z osobami kupującymi drugie lub trzecie domy w uzasadnionych celach, takich jak wyzysk biznesowy lub gromadzenie majątku dla dzieci. Według tego instytutu, grupa inwestorów kupujących w celu eksploatacji pod wynajem lub długoterminowej akumulacji ma pozytywny wpływ, przyczyniając się do zwiększenia płynności i ożywienia rynku.

„Jeśli polityka ograniczeń kredytowych będzie stosowana jednolicie, bez rozróżnienia podmiotów, bardzo prawdopodobne jest, że doprowadzi to do wyeliminowania wszelkich pozytywnych zjawisk rynkowych” – skomentował VARS IRE.

Zaostrzenie polityki kredytowej nie powinno mieć charakteru uniwersalnego.

Pan Nguyen Van Dinh – przewodniczący Wietnamskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (VARS) – powiedział, że Wietnamczycy mają zwyczaj gromadzenia nieruchomości na inwestycje lub kupna dla swoich dzieci i wnuków. „To uzasadniona potrzeba i należy ją wspierać. Osoba kupująca dom pod wynajem lub otwierająca sklep również przyczynia się do zaspokojenia popytu na nieruchomości na rynku. Jeśli realny popyt będzie utożsamiany ze spekulacją, popyt spadnie, a firmy napotkają trudności” – powiedział pan Dinh.

Według pana Dinha, zaostrzenie warunków kredytowych lub nakładanie podatków nie powinno mieć charakteru uniwersalnego, lecz powinno być ukierunkowane na spekulantów za pomocą środków technicznych. W przeciwnym razie rynek stanie się niezrównoważony, co zmniejszy płynność i wpłynie na konkurencyjność przedsiębiorstw.

VARS IRE uważa, że długoterminowym rozwiązaniem obniżającym ceny mieszkań jest rozwój przystępnych cenowo mieszkań komercyjnych. Według raportu za drugi kwartał tego roku, luksusowe apartamenty stanowią ponad 60% całkowitej podaży, podczas gdy mieszkania przystępne cenowo są praktycznie nieobecne, pojawiając się jedynie w niektórych projektach budownictwa socjalnego.

W dużych miastach, takich jak Hanoi i Ho Chi Minh, segment mieszkań o przystępnych cenach „zanikał” od wielu lat, co powoduje, że brak równowagi między podażą a popytem winduje ceny. VARS IRE skomentował, że „gdy popyt przewyższa podaż, wzrost cen jest nieunikniony”, dlatego zwiększenie nowej podaży jest fundamentalnym rozwiązaniem zamiast zacieśniania kredytów na szeroką skalę.

VARS IRE zaleca, aby agencje regulacyjne opracowały elastyczne i wykonalne polityki, unikając mechanicznego stosowania przepisów programu mieszkań socjalnych, które wciąż borykają się z wieloma problemami. Rozwiązania regulacyjne muszą realizować dwa cele: kontrolować spekulacje bez ograniczania popytu legalnego oraz stabilizować rynek w perspektywie długoterminowej.

Powinieneś zapłacić odpowiednią rolę rynkową

Profesor Dang Hung Vo, były wiceminister zasobów naturalnych i środowiska , stwierdził, że najważniejsze jest teraz przywrócenie rynkowi właściwej roli w alokacji zasobów i przepływach kapitału.

Według pana Vo, gospodarka rynkowa to model, który w największym stopniu respektuje mechanizm kapitalizacji – to znaczy pozwala kapitałowi działać elastycznie, znajdując miejsca, które przynoszą najwyższą efektywność. „Nie należy ustanawiać regulacji, które utrudniają proces kapitalizacji. Zakaz kapitalizacji to zakaz rynku, jest antyrynkowy” – podkreślił pan Vo.

Pan Vo stwierdził, że wiele obowiązujących przepisów nadal ma charakter mechanizmu subsydiowania, zakłócając zasady rynkowe i hamując rozwój.

„Do zarządzania rynkiem stosujemy podejście oparte na subsydiach, co jest całkowicie szkodliwe dla wzrostu gospodarczego. Wietnam często domaga się od krajów uznania go za gospodarkę rynkową, ale jak dotąd większość krajów G7 tego nie uznała, ponieważ dostrzega, że działamy w oparciu o starą mentalność i podejmujemy decyzje sprzeczne z zasadami rynku” – analizował pan Vo.

Jeśli chodzi o ceny mieszkań, zdaniem pana Vo, przyczyną problemu nie jest zacieśnianie lub luzowanie warunków kredytowych, lecz polityka podażowa. „Historia cen mieszkań to historia podaży. Jeśli podaż we wszystkich segmentach, a zwłaszcza w przypadku mieszkań dla osób o niskich dochodach i klasy średniej, nie wzrośnie, ceny mieszkań będą nadal rosły. To jest odpowiedzialność polityczna państwa” – powiedział pan Vo.

Pan Vo podkreślił jednak również, że w gospodarce rynkowej to przedsiębiorstwa decydują o kierunku inwestycji, a nie państwo. „Niezależnie od tego, który segment jest rentowny, przedsiębiorstwa będą w niego inwestować, takie jest prawo natury. Państwo nie może i nie powinno interweniować, ograniczając kredyty lub zabraniając przedsiębiorstwom inwestowania w tę czy inną dziedzinę. Takie działanie jest sprzeczne z mechanizmem rynkowym” – stwierdził profesor Vo.

Według pana Vo rolą państwa nie jest podejmowanie decyzji w imieniu przedsiębiorstw, lecz tworzenie przejrzystych i równych ram, tak aby wszystkie sektory gospodarki mogły funkcjonować zgodnie z wewnętrznymi prawami rynku.

„Skoro już wybraliśmy model gospodarki rynkowej, musimy naprawdę zaufać mechanizmowi rynkowemu i go szanować, zamiast interwencji administracyjnej z nastawieniem na dotacje” – dodał pan Vo.